Если вы решили построить дом или выбрали готовый объект для покупки, первое, на что вам стоит обратить внимание - это категория земельного участка, которая определяется региональными властями. В зависимости от категории, вы можете использовать свой участок по-разному: не на каждом можно возводить капитальные строения, не все пригодны для коммерции (на случай, если вы вдруг решите открыть у себя фермерскую лавчонку и торговать из форточки).
Нужная информация есть в открытом доступе: узнать категорию можно на сайте ЕГРН - для этого необходимо знать кадастровый номер участка, либо придётся искать на публичной карте вручную.
Перевести участок из одной категории в другую в теории возможно, но проблематично: по желанию собственника это не делается, основанием может служить только утверждение нового генплана территории.
Только в этой ситуации собственник имеет право подать ходатайство о смене категории, но шанс предоставляется единицам. Кроме того, даже при изменении генплана, вам могут отказать в смене категории. Например, если участок находится далеко от черты населенного пункта и Администрация не заинтересована в развитии этой части территории, или если экологическая экспертиза показала отрицательный результат.
Категории земель
Всего в России существует 7 категорий земель (ст. 7 Земельного кодекса РФ):
Земли сельскохозяйственного назначения (ЗСН) - находятся за пределами населенного пункта, используются для производства сельхозпродукции.
Земли населенных пунктов (ЗНП) - находятся в населенных пунктах и поселениях, предназначены для индивидуальной и плановой застройки. Важно учитывать градостроительный регламент: например, на земельном участке для индивидуального строительства не может быть построена многоэтажка.
Земли промышленности - отведены для предприятий промышленного комплекса. На таком участке не предусмотрено строительство жилья, но размещение общежитий для рабочих не запрещается.
Земли особо охраняемых территорий и объектов - это земли с особым статусом (заповедники, национальные парки, заказники, лечебно-оздоровительные курорты).
Земли лесного фонда - это лесная местность, пpoceки, лecныe дopoги и зaбoлoчeнныe мecтнocти в чepтe лeca.
Земли водного фонда - местность, занятая водными oбъeктaми, a тaкжe пpибpeжныe зoны вoдoeмoв.
Земли запаса - резервные территории, которые находятся в муниципальной или государственной собственности, но по каким-то причинам не используются.
Однако виды разрешенного использования не привязаны к конкретным категориям земель. Виды разрешенного использования земельных участков установлены в классификаторе. Их огромное количество, но мы рассмотрим самые популярные.
Виды использования земель
- Для сельского хозяйства
Название говорит само за себя. Здесь можно заниматься животноводством, растениеводством, рыболовством, пчеловодством и так далее.
Разрешено: строить нежилые помещения и объекты, предназначенные для хранения и переработки сельхозпродукции.
Запрещено: строить жилые дома.
- Для личного подсобного хозяйства на полевых участках
Это - сугубо хозяйственные земли, предназначенные для производства сельскохозяйственной продукции.
Разрешено: строить нежилые помещения и объекты, предназначенные для хранения и переработки сельхозпродукции.
Запрещено: строить жилые дома.
- Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)
Эти земли подходят для постоянного проживания и для строительства жилого дома. Здесь можно заниматься огородом на ваше усмотрение.
- Для личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
На таком участке можно построить жилой дом, но чаще всего такие земли используются как дачные. На такой земле можно построить гараж или подсобные помещения, можно развивать хозяйство для собственных и коммерческих нужд, можно содержать животных.
- Для огородничества
Ограниченная категория земли, которая предусматривает только выращивание продукции для собственных нужд. Но здесь можно построить строения для отдыха и хранения инвентаря/урожая.
СНТ и ДНП - садовое некоммерческое товарищество или дачное некоммерческое партнерство. Некоммерческие организации, объединение собственников участков, чтобы управлять общим имуществом.
- Для садоводства
Эта категория предназначена для работы в саду и отдыха. Здесь можно построить садовый дом (не для проживания), гараж, хозяйственные постройки и даже коттедж для постоянного проживания.
Итоги
Самый подходящий для строительства собственного дома вид земли - это участок для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). И вот почему:
- Широкий спектр возможностей: можно построить дом для постоянного проживания, получить прописку, заниматься огородом.
- Такой статус земли предполагает, что местные власти обязаны создать социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру.
- Для покупки такого участка/дома на таком участке доступны ипотечные программы.
Что важно понимать:
- Такая земля всегда стоит дороже и налог на неё выше;
- Жильё на таком участке должно отвечать определенным нормам;
- Если вы покупаете землю без строения, для постройки вам необходимо будет взять разрешение от муниципалитета;
- Есть вероятность, что рядом с вами со временем “вырастут” многоэтажки, а это может быть решающим фактором, поэтому нужно будет заранее изучить генплан. У этого есть и плюсы: возможно, инфраструктура (детсады, школы, больницы) начнет развиваться быстрее, если по соседству будут многоэтажные дома.
