Приветствием вас, дорогие читатели!
Сегодня хотим поделиться профессиональными «фишечками» в оценке квартир.
Когда мы говорим об оценке стоимости квартиры, мы говорим о ее реальной рыночной стоимости. Продавать и покупать квартиру вы можете за любую цену. Так, если у продавца есть причины спешить, то он может сделать хороший дисконт. А если у покупателя есть причины купить квартиру в конкретном районе (хорошая школа для детей или родственники), то он может купить квартиру дороже, чем в среднем по рынку. Для объективной оценки мы сразу же ставим условие: Продавец не торопится, а покупатель не обременен проблемой проживания в конкретном доме.
В определении рыночной стоимости квартир оценщик использует сравнительный подход, а именно сравнивает оцениваемую квартиру с подобными квартирами. Для поиска предложений продажи, оценщики используют всем известные площадки ЦИАН, Авито и подобные.
- Первое с чего следует начать – это с местоположения. Важнейший фактор в определении рыночной стоимости. В любом городе есть районы с более дешёвым квадратным метром и с более дорогим.
- Следующий не менее важный момент — это тип дома и год постройки. Из самых распространенных в нашей стране типов: «Хрущевка», «Сталинка», «Брежневка». Это, что у всех на слуху. При определении «типа» дома оценщик в первую очередь смотрит на материал стен и перекрытий: кирпич, панель, монолит. Задача подобрать дома максимально похожие по материалу стен и году постройки.
- Далее идет подборка квартир по количеству комнат и планировке. Отсеиваются квартиры с большим ли меньшим количеством комнат, квартиры с принципиально другой планировкой (например с проходной комнатой, если у нас в квартире все комнаты изолированы). Еще важные параметры: наличие/отсутствие балкона, размер кухни и санузла. В идеале для сравнения найти максимально похожие квартиры.
- Следующий критерий отбора – состояние квартиры. Для разных целей используются разные классификации. Самые распространённые: требует ремонта, удовлетворительное состояние, хорошее состояние, евро-ремонт, дизайнерский ремонт.
- Дальше, выбираем этаж расположения. Квартиры на первом и последнем этаже не рекомендуется использовать, если наша квартира на 5 этаже. Опять же лучше найти квартиры, расположенные на схожем этаже.
Предположим, мы нашли 3-5 похожих на нашу квартир, удовлетворяющих всем вышеперечисленным критериям. Теперь нам предстоит рассчитать стоимость среднюю стоимость квадратного метра этих квартир. Эта стоимость и будет соответствовать среднерыночной цене квадратного метра вашей квартиры. Умножаем на площадь нашей квартиры – вот вам и среднерыночная цена.
Пример.
Квартира 1 – 34 кв. м. стоит 6700 тыс. руб. Стоимость кв.м = 197 тыс.
Квартира 2 – 36,5 кв. м. стоит 6850 тыс. руб. Стоимость вк.м. = 187,7 тыс.
Квартира 3 – 34,6 кв.м. стоит 7100 тыс. руб. Стоимость вк.м. = 205,2 тыс.
Ср. кв.м. = (197000+187700+205200):3= 196 600.
Допустим наша квартира 35 кв. м. 35*196600 = 6880тыс. это среднерыночная стоимость нашей квартиры. Приблизительная, конечно. Есть еще такой показатель, как торг. Он как правило составляет от 1% до 5%.
Краткий курс «Сам себе оценщик» пройден!
Примите наши поздравления!
Надеемся, что теперь логика оценщика для вас будет более понятной.
Предвосхищая ваш вопрос, а что делать, если нет похожих квартир в таком количестве. Ответим, что профессиональные оценщики в расчете могут использовать квартиры с менее похожими характеристиками. Для этого применяются дополнительные коэффициенты, рассчитываются весовые доли и еще кое-какие хитрости, чтобы вычислить максимально объективную стоимость. К сожалению, в рамках статьи раскрыть этот материал не представляется возможным. Да и зачем эта информация вам, если вы не планируете профессионально заниматься оценочной деятельностью. Все эти нюансы должен знать оценщик и уметь решить задачу по оценке любой сложности. Если у вас как раз такая задача, обращайтесь в один из наших офисов в Москве, Санкт-Петербурге или Калининграде – мы поможем.