Сегодня острая, очень острая тема. Перед тем как ее писать, подробно изучили судебную практику и так же просмотрели что пишут в сети. И, к сожалению, практика такова, что рискуют все в вопросе завышения. А вот достоверную информацию найти сложно.
Наша компания крупнейший партнер Сбербанка в сфере ипотечного кредитования. И огромное количество сделок проходит именно через нас. Практика завышения существует и по сей день. Хоть и процент ее значительно меньше, чем 4-5 лет назад. Видимо с таким сделками нас обходят стороной).
При покупке квартиры в ипотеку завышение стоимости требуется в двух случаях:
1. Покупатель не обладает достаточным первоначальным взносом или не обладает им вовсе.
2. Покупатель планирует использовать часть ипотечных средств на другие цели. Например, попутно приобретая мебель у продавца квартиры.
Если упростить схему, то все будет выглядеть примерно так. Реальная стоимость квартиры – 10 млн. руб. По требованиям банка заемщик должен внести 15% первоначальный взнос – это является гарантией платежеспособности покупателя. У покупателя накоплений не имеется, но желание купить есть. Т.к. банк выдает только 85% от стоимости, то чтобы получить 10 млн. руб. от банка необходимо в указать в договоре стоимость квартиры более высокую, например 12 млн. Как?
Существует и годами работает отлаженная мошенническая схема, которая кажется безопасной и очень выгодной на первый взгляд для участников сделки. А кто, собственно, в ней участвует? Покупатель, продавец, риелтор покупателя, риелтор продавца, банк-кредитор и оценщик. Минимум 6 сторон.
Действуют ли покупатель и продавец по собственной инициативе или через доводы риелторов, это отдельная история. Так вот, покупатель передает продавцу расписку, в которой сообщает, что передал 2 млн. руб. продавцу в счет частичной оплаты за квартиру, но в реальности этих денег продавец не получает.
Далее задача найти недобросовестного оценщика, который в своих расчетах будет оперировать не среднерыночными ценами, а ценами верхней границы рынка или, что еще хуже, возьмет в расчет фейковые объявления. Так при некоторых манипуляциях оценщик может рассчитать стоимость квартиры в 12 млн. Согласно распискам 2 млн. уже выплачено, теперь нужно получить 10 млн. руб. в банке. И дело сделано!
В чем риски?
- Продавец. Это полный развод, те, кто соглашаются на эту схему реальные экстремалы. Можно потом убить годы на доказательство того, что ты дал расписку без денег. Нет никакой гарантии, что перед вами не мошенники, которые потом не потребуют вернуть эти деньги.
- Банк. Отдельные сотрудники банка, как правило не видят своих рисков. Но процентная ставка тем выше, чем выше риски в сделках. Все риски с завышениями, на которые менеджеры смотрят сквозь пальцы, ложатся потом на плечи заемщиков высоким процентом. Чем выше проценты в банке, тем менее он привлекателен для заемщиков и тем меньше зарплаты у его сотрудников. Т.е. фактически за эту сделку потом будут платить и другие клиенты банка!
- Оценщик. Лишение аккредитации в банке, в лучшем случае. В худшем - запрет на ведение оценочной деятельности.
- Покупатель. Тут два варианта. Схему раскроют в банке и откажут в выдаче кредита, а вы уже потратили деньги на ту же оценку, нотариуса, сбор справок и т.п. И второе, есть вероятность, что ипотечная нагрузка будет избыточной и покупатель с ней не справится. Но это отсроченная история и об этом не говорят.
А риелторы? А риелторы рискуют только своим временем, если сделка не состоится. А если состоится, то они получают гонорар и их миссия выполнена.
Когда через несколько лет у заемщика начнутся проблемы с выплатами, специальное подразделение банка будет проводить расследование сделки. Факт завышения могут выявить и привлечь к ответственности каждую из сторон, кроме… риелторов.
Какие выводы мы можем сделать? Нет, не стоит отказываться от услуг профессионалов. Но если вам пытаются навязать схему, не важно в какой вы роли, лучше откажитесь. Есть много способов получить желаемый результат легально.
Надежных всеv сделок!