Такая комбинация позволит увеличить максимальную сумму кредита. Сочетание льготной и рыночной ипотеки расширяет возможности заемщиков в части максимальной суммы кредита. То есть заемщик может купить квартиру большей стоимости, площади или более высокого класса.
Ярослав Баджурак, коммерческий директор финансового маркетплейса «Выберу.ру»
Будет ли востребовано сочетание льготной и обычной ипотек на покупку квартиры
Нет веских причин для оптимизма по поводу востребованности «сдвоенной» ипотеки — льготной и рыночной. Прежде всего потому, что доходы людей сейчас не позволяют многим взять даже льготную ипотеку на однушку в столице или городах-миллионниках. Цены на недвижимость остаются заоблачными. Не удивительно, что ипотечный рынок в апреле упал больше, чем на 70% — по данным БКИ «Эквифакс».
Правительство предпринимает новые меры и 18 мая 2022 года увеличило лимиты по льготной и семейной госпрограммам до 30 млн рублей в столицах и до 15 млн рублей в регионах (раньше 12 млн. рублей и 6 млн. рублей). Двумя неделями раньше банкам разрешили сочетать рыночную и льготную ипотеку для одного заёмщика. Однако правительственная поддержка направлена, в первую очередь, на строителей, которым нужно продавать готовые объекты и «котлован».
Речь не идет о дополнительных источниках финансирования ипотеки или налоговых льготах для людей. Напротив, увеличение в 2,5 раза суммы кредита напрямую поднимает планку первоначального взноса и размер ежемесячных ипотечных платежей. Так, ипотека в сумме 12 млн. рублей по ставке 9% потребует от заёмщика ежемесячный платёж в течение 30 лет — 96 555 рублей. Ипотека в сумме 30 млн. рублей по ставке 9% потребует от заёмщика ежемесячный платёж в течение 30 лет — 241 387 рублей.
Дополнительно уточню, что доход заёмщика (и созаёмщиков) должен быть как минимум в два раза больше для одобрения кредита банком. Цифры говорят сами за себя — вряд ли в банки за увеличенными суммами ипотеки придут тысячи россиян с такими зарплатами. Зато все, кому доходы позволяют взять ипотеку больше 30 млн рублей (15 млн рублей в регионах), смогут взять второй кредит на новостройку по рыночной ставке.
Расходы заёмщика по сдвоенной ипотеке вырастут как за счёт первого взноса (30%), так и по ежемесячному платежу. Он увеличится из расчёта суммы, ставки и срока рыночного кредита.
Как можно оформить это документально
Так как ставка льготной программы субсидируется банку государством, то кредитная организация оформит для заёмщика отдельный ипотечный договор. Этот договор будет учитываться кредитной организацией для получения финансирования от госкорпорации ДОМ.РФ. Второй ипотечный договор будет оформлен по ипотечной программе самого банка. Как показывает текущая практика банков, по обоим договорам заёмщик будет оплачивать долг аннуитентными платежами. Так как ипотечные договоры будут оформлены в один день, то и график платежей будет совпадать. Никаких дополнительных «переключений» по ставке не будет. По каждому договору будет своя сумма ежемесячного платежа.
Каким может быть первоначальный взнос при такой конструкции
Первоначальный взнос по льготной ипотеке будет 15% от суммы финансирования. К нему дополнительно банк потребует первоначальный взнос по рыночной ипотеке — от 10% и выше в зависимости от условий программы. Оба первоначальных взноса должны быть оплачены заёмщиком в момент оформления ипотеки.
Яна Кадомцева, директор по продажам Полис Групп, Санкт-Петербург
Возможность увеличения суммы кредита будет востребована в Санкт-Петербурге, в основном, в объектах комфорт на большие квартиры и в ЖК бизнес-класса, но там достаточно низкая доля ипотеки. В целом большинство объектов попадает под условие до 12 млн рублей, так что более актуальна эта программа для Москвы и регионов, где сумма ограничивается 6 млн. В Петербурге в первом квартале 2022 средняя стоимость сделки на первичном рынке составляла 7,5–8 млн рублей.
Документально ничего не изменится. Клиент берет квартиру в ипотеку на полный срок под ставку льготной ипотеки, а застройщик должен будет компенсировать банку разницу. Эта схема похожа на обычное субсидирование ипотеки. Первоначальный взнос остается стандартным от 15%.
Екатерина Худа, директор отдела продаж компании «Евроинвест Девелопмент», Санкт-Петербург
Речь в данном случае идет о так называемой комбинированной ипотеке, которую на данный момент предлагает только Сбербанк. Суть данной схемы в следующем. Как известно, максимальная сумма кредита, которую можно получить в банке, используя семейную ипотеку и ипотеку с государственной поддержкой — 12 млн рублей. При покупке более дорогой квартиры с небольшим первоначальном взносом клиентам чаще всего требуются дополнительные денежные средства. Раньше у них была лишь одна возможность — взять ипотечный кредит на всю необходимую сумму по стандартной ставке 14% годовых. Сегодня Сбербанк предлагает более интересные условия.
Например, клиенту необходим ипотечный кредит в размере 18 миллионов рублей. Он может получить такую сумму по ставке 8,7% годовых при условии, если девелопер единовременно оплатит комиссионное вознаграждение банку. Вознаграждение составляет 17,6% от разницы между 12 млн рублей и требуемой суммой (6 млн рублей в нашем случае) если речь идет о стандартной программе государственной поддержки и 26,2% — при использовании семейной ипотеки. При этом, мы согласовали, что для покупателей удорожание на сумму комиссионного вознаграждения будет касаться только разницы, а не всей стоимости квартиры. В наших проектах мы уже запустили такую программу. Насколько она будет востребованной сказать пока сложно — покажет время. В целом, клиентов с такими бюджетами у нас не очень много. При этом стоит отметить, что покупатели, приобретающие недвижимость дороже 25 млн рублей, все же чаще отдают предпочтение выгодным программам рассрочки.
Васильева Оксана Николаевна, к.ю.н., доцент Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве Российской Федерации
Кому подойдет
Комбинированная ипотека позволит заимствовать у банка до 30 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге, в Московской и Ленинградской областях, а в остальных регионах — до 15 млн рублей. Если в Москве и северной столице такие цены могут быть еще оправданы, то вот, например, в Московской области недвижимость, цена которой составляет 30 млн рублей, как по мне, считается уже элитной, премиум- класса.
Возможно, желающих купить такую недвижимость будет не слишком много, потому что не все располагают таким количеством денежных средств. Особенно это актуально в последнее время, когда с начала пандемии в 2020 году средний уровень жизни населения постепенно снижается. Это зависит не только от пандемии, но и от других многочисленных факторов. Цены в магазинах становятся выше, а зарплаты, к сожалению, нет.
Это особенно актуально в 2022 году, когда цены на все стремительно росли вверх. Против России, определенных отечественных компаний и физических лиц было введено огромное количество санкций, резервы ЦБ заморожены, инвестиции западных стран в РФ запрещены и т. д. Все это колоссальным образом негативно отразилось, в первую очередь, на жизни населения. А из-за объявлений западных компаний, что они покидают рынок России, занятые у них на производстве находятся последнее время в постоянной турбулентности.
К тому же одним из условий льготной ипотеки является первоначальный взнос в размере 15 процентов, но из-за сложной экономической обстановки в стране граждане в своем большинстве стали расходовать свои денежные запасы, перестали иметь возможность откладывать деньги.
Далее, значительная часть населения, которая хотела приобрести квартиру в новостройке, сделала это еще в 2020 году, когда стартовала льготная программа и процент по кредиту был минимальным. Тогда, по словам специалистов, был пик ипотечных займов, некоторые даже боялись повтора кризиса 2008 года.
Еще одним аргументом, подтверждающим снижение темпов ипотечного кредитования, будет политика Центрального банка и Правительства России. При сильной инфляции ЦБ РФ повышает ставку, что снижает кредитование населения банками — растут ставки по кредитам. Ипотечные кредиты работают таким же образом. Только, если говорить про льготную ипотеку, то на ставку влияют решения Правительства РФ.
В регионах по льготной программе можно взять ипотеку на 6 млн рублей, что, думаю, хватит для среднего заемщика. А вот 15 млн, как уже указывалось, может показаться слишком тяжелым бременем для заемщика. Немаловажным еще является и то, что льготная ставка будет приниматься к сумме до 6 млн, дальше уже рыночная. Такая вот прогрессивная шкала по кредиту, если можно так выразиться. На это способны только те, чей доход выше среднего, кто сможет позволить себе периодически вносить немалые ежемесячные платежи.
С Москвой немного сложнее, ибо в столице недвижимость сильно дороже, чем в других городах России, и порой достигает заоблачных сумм.
Приведет ли новая мера к росту числа ипотечных кредитов
Я больше склоняюсь к тому, что рост ипотечного кредитования если и будет, то незначительный. В любом случае, многое еще может зависеть и от так называемых «черных лебедей» — шоковых неожиданностей, которые нельзя было никак предвидеть и которые способствуют негативным факторам в экономике.
В данном случае можно вспомнить один анекдот, который подходит под каждые экономические прогнозы: «Встречаются около лифта брокер и аналитик. Первый спрашивает у второго: «Куда пойдет график — вверх или вниз?», на что получает ответ: «Вправо!»».
Стоит оговориться, что в долгосрочной перспективе такая возможность может получить должное распространение среди населения. Так, со стабилизацией экономической обстановки и с ростом доходов лиц, которые смогут себе позволить квартиру стоимостью до 30 (или 15 млн рублей), по идее, должно стать больше. С другой стороны, льготная ипотека действует до конца 2022 года, и времени осталось не так много. Но льготная ипотека не раз продлевалась, поэтому, возможно, это стоит ожидать и в последующем.
Перечень документов должен будет устанавливаться банками. Думаю, что кардинальных изменений быть не должно, а набор документов должен остаться плюс минус тем же, с небольшими изменениями.
Как комбинированная ипотека будет оформлена документально
К сожалению, на сегодняшний день не совсем понятно, как это будет работать. Банки, наверное, ожидают дополнительных разъяснений со стороны Правительства РФ. Есть мнение, что будут оформляться два разных ипотечных кредита. Кто-то считает, что кредит будет один, по нему просто будет высчитываться средняя ставка. В любом случае, стоит ожидать, что два варианта могут быть реализованы и существовать независимо друг от друга.
Думаю, что условия по первоначальному взносу также будут комбинированными. Так, по льготной ипотеке необходимо внести первоначальный взнос от 15 процентов долга. Если говорить про обычную ипотеку, то там уже требования устанавливает банк.
Поэтому, скорее всего, будет это реализовано следующим образом:
- Необходимо будет внести первоначальный взнос не менее 15 процентов от льготной суммы;
- На ту сумму, на которую уже не распространяется льготная ипотека, размер первоначального взноса будет устанавливается по договоренности с банком, как это реализовано сейчас с обычными кредитами и потеками.
