Официальная инфляция за 2021 год составила 8,4%, курс доллара который скачет от 69 руб. до 80 руб., COVID-19 со своими локдаунами, госпрограммы, которые способствуют росту стоимости недвижимости, и конечно же общее давление в СМИ на тему внутренней и внешней политики. Все эти факторы заставляют меня задуматься о том, как защитить свои накопления и не дать инфляции съесть все мои деньги.
История из жизни. В марте 2021 года ко мне обратился покупатель с просьбой о помощи в покупке квартиры. У него была одобренная ипотека банка ВТБ, и он хотел купить двухкомнатную квартиру в Москве по цене около 10,5 млн. руб. После непродолжительных поисков находятся ряд квартир, которые подходили ему по параметрам, но он не соглашался купить в надежде найти лучше. Буквально через месяц цены выросли, и его поиск перешел в разряд до 11 млн.руб., а желания подугасли, начали рассматривать не те районы, которые он хотел, так ещё и первые этажи. На сегодняшний момент он до сих пор ещё ищет квартиру, но уже по цене до 11,7 млн. руб., и ещё не купил.
По его словам, всё, что он заработал за это год на своей работе, съела инфляция и рост цен на недвижимость. Купи в марте 2021 года квартиру, он бы уже заработал не меньше 1 млн. руб. на приросте цены.
Видя эту ситуацию, я решил написать ИНСТРУКЦИЮ:
КАК ЗАЩИТИТЬ СВОИ СБЕРЕЖЕНИЯ И ЗАРАБОТАТЬ ОТ 700 тыс.руб. НА ИПОТЕКЕ.
В этой инструкции:
- Объяснение идеи заработка на ипотеке.
2. Кому подойдёт заработок на ипотеке?
3. Какие программы ипотеки нам подойдут?
4. Как выбрать квартиру для заработка на ипотеке?
5. Финальный расчёт и какая рентабельность вас ждёт.
6. Алгоритм сделки.
7. FAQ (часто задаваемые вопросы)
В ЧЁМ СУТЬ ИЛИ КАК СДЕЛАТЬ ТАК, ЧТОБЫ ДЕНЬГИ РАБОТАЛИ НА ТЕБЯ.
Необходимо сделать так, чтобы ежемесячные платежи по ипотеке перекрывались ежемесячной ценой от сдачи квартиры, а лучше, чтобы ещё и разница оставалась у вас в кармане. НО основная фишка не в сдаче, а в росте цены вашей квартиры на 10-20%.
Реализовать этот сценарий можно за счёт трёх важных факторов:
1) Государственная программа поддержки семей с детьми, гос программа поддержки IT-компаний, государственная программа для новостроек.
2) Маркетинговая модель, по которой работают застройщики.
Разберу эти два пункта подробнее:
Государственная программа
В середине 2021 года было принято решение расширить действия "Семейной ипотеки" на семьи с одним ребенком. За счёт этого каждый, у кого родился ребёнок, начиная с января 2018 года, может взять ипотеку по ставке от 5,3%, а иногда даже от 0,1% (эта ставка достигается за счёт партнёрских программ застройщиков с определёнными банками).
Маркетинговая модель, по которой работают застройщики имеет определённый алгоритм:
этап 1: начало стройки, строят первую очередь (это первые дома в проекте). Большая часть квартир, которые выходят в продажу, это менее ликвидные объекты вперемешку с небольшим количеством более вкусных квартир. Обычно выставляют не весь дом и не всю очередь, а лишь малую часть от всего объёма первой очереди. Делается это, чтобы создать ажиотаж и не продавать квартиры задёшево на ранних стадиях.
этап 2: стройка идёт полным ходом, у потенциальных покупателей появляется уверенность в том, что жилой комплекс интересный и темпы строительства хорошие. На этом этапе выставляют ещё часть квартир и за большие деньги, так как видно, что дом строится хорошо и каждый ждёт ранней сдачи объекта.
этап 3: дом достраивается, и к этому моменту застройщик должен уже распродать почти все квартиры за исключением эксклюзивных.
этап 4: застройщик сдаёт дом и объявляет о старте продаж следующей очереди, но уже по цене намного выше, чем если бы всё выставить разом.
Поскольку почти все застройщики перешли на проектное финансирование, это схема, при которой застройщик строит дома за счёт кредитных средств. Те деньги, которые покупатель оплачивает по ДДУ, он не сможет получить, пока что дом не будет сдан. Поэтому застройщик не мотивирован продавать много квартир на ранних стадиях, поскольку денег он все равно не получит. Все эти этапы мы видим со стороны как очередное повышение цен, о которых каждый раз говорит застройщик.
КОМУ ПОДОЙДЁТ ЗАРАБОТОК НА ИПОТЕКЕ.
1) Главная категория, которая гибко может пользоваться этим способом заработка, - это семьи, в которых родился ребёнок, начиная с января 2018 года, дети с ребенком инвалидом (возраст не важен), сотрудники IT компаний (уточнять подходит ли ваша)(первоначальный взнос от 15% от стоимости квартиры)
2) Если у тебя есть не менее 4 млн.руб. собственных средств (в этой схеме дети не обязательны).
РАССМАТРИВАЕМ ТРИ ИПОТЕЧНЫЕ ПРОГРАММЫ:
1) Семейная ипотека
2) Ипотека для IT-компаний. (самый выгодный вариант)
2) Ипотека с господдержкой на новостройки.
ТЕХНИЧЕСКИЕ МОМЕНТЫ ВЫБОРА ПОДХОДЯЩЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ:
Если сказать кратко, то нужно достичь ситуации, при которой арендная плата квартиры перекроет ипотечные платежи.
НО, как известно, дьявол в мелочах... поэтому разбираем на личном примере купленной мной инвестиционной квартиры по этой схеме:
1) смотрим на процентную ставку.
В моём случае ставка была 5,25%.
2) подбираем квартиру стоимостью, при которой ежемесячный платеж банку будет меньше, чем стоимость сдачи такой квартиры.
В моём случае стоимость квартиры должна была быть не более 7,5 млн.руб.. Я выбрал за 7,250т.руб.
3) выбираем квартиру, где сумма минимального первоначального взноса будет максимально комфортной. (от 15% от цены квартиры)
В моём случае это 1,1млн.руб.
4) Взять квартиру по этим программам можно только в не сданном доме, поэтому чаще всего самая лучшая цена будет за квартиру без отделки. Если вы хотите заработать более, чем 10%, то вам нужно будет ещё около 1,1-1,5 млн. руб. Если же вам достаточно заработать около 10% за 3-5 мес., то дополнительные средства не понадобятся.
В моём случае я закладывал, что буду делать ремонт. Поскольку сдача будет только через 5 мес., я имею возможность подкопить средства. Если есть возможность саккумулировать средства, достаточные для ремонта, это лучший вариант, так как если цена недостаточно выросла до момента сдачи, у вас будет возможность сдавать квартиру и уже начинать зарабатывать.
ФИНАЛЬНЫЕ РАСЧЁТЫ И РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ:
7 250 000 руб. (цена квартиры) - 1 100 000 руб. (первоначальный взнос) = 6 150 000 (кредитная сумма)
Ипотечная ставка 5,25% (от перекупщика)
Рассчитаем ежемесячный платёж в ипотечном калькуляторе (см. рисунок 1)
Ежемесячный платёж составил 34 000 руб.
Если по сегодняшним ценам смотреть, то сдать такую квартиру можно будет за 37т.руб. - 41т.руб.
Мы видим, что в случае необходимости переждать аренда покрое ипотеку.
Дальше сложнее:
нужно выбрать квартиру:
1) от застройщика?
Если застройщик предлагает партнёрскую скидку (например, 0,5% на весь срок), то, возможно, это хороший вариант.
2) от перекупщика?
Если особой ставки от застройщика нет, то чаще всего квартира по переуступке будет в приоритете.
В моём случае в я сравнивал две ставки: 2,25% от застройщика(цена квартиры была бы 8,100т.руб., сдача 3 квартал 2023 года) и 5,25% от перекупщика (цена квартиры 7,250т.руб., сдача 1 квартал 2022 года)
Вышло, что в случае с застройщиком за 2 года, пока я жду сдачи, я заплатил бы 628 000 рублей. Формула: 26 183 руб (ипотечная плата)*на 24 мес.(ожидания) =628 000 рублей. (см. рисунок 2)
В случае с перекупщиком за 6 месяцев пока я жду сдачи я заплатил бы 204 000 рублей. Формула: 34 000 руб. (ипотечная плата)*на 6 мес.(ожидания) =204 000 рублей. (см. рисунок 1)
Итого цена в момент сдачи объекта была бы следующая:
покупка от застройщика: 8 100 000 руб.+628.000 руб. = 8 728 000 руб.
покупка от перекупщика: 7 250 000 руб. + 204 000 руб. = 7 454 000 руб.
Если брать на короткий промежуток времени, то мне был выгоден вариант от перекупщика, если бы я хотел оставить ее и сдавать, то в какой-то момент квартира от застройщика стала бы значительно выгоднее за счёт более дешевой ипотеки. НО поскольку мне в любом случае отказали в выдаче под 2,25%, я взял квартиру от перекупщика.
На момент февраля 2022 года, прошло всего 3 месяца, цена квартиры выросла на рынке до цены в 8,4-8,8 млн.руб.. В апреле я получил ключи. На сегодняшний момент в мае цена квартиры около 9,1-9,5 млн.руб. Итого, если бы я принял решение продать квартиру в феврале, то я заработал бы по меньшей мере 1 050 000 руб. за 3 месяца. Если продавать после вступления в собственность, то ситуация будет иная (подробно объясню на личной консультации). В лучший момент я мог продать квартиру по цене 9,2 млн.р. (март). В этом случае я заработал бы по меньшей мере 1 900 000 руб. за 4 месяца
Формула 8 400 000 руб. (цена продажи) - 7 250 000 руб. (цена покупки) -100 000 руб. (еж. платеж) = 1 050 000 руб.
Расчёт рентабельности: 1 050 000 руб. (прибыль)/1 200 000 руб. (затраты)*100% = 87,5%. В случае продажи в марте, рентабельность была бы на уровне 152%.
Рассчитывать на такую рентабельность можно, если ты умеешь хорошо искать выгодные объекты и торговаться, либо у тебя есть хороший риелтор. Но даже в худшем случае рассчитывать на рентабельность более чем в 30-50% можно.
В моём случае я принял решение оставить эту квартиру пока что для себя. А ту, в которой сейчас живём, будем продавать.
АЛГОРИТМ СДЕЛКИ
1) Определиться, сколько вы готовы вложить денег в первоначальный взнос.
2) Определиться с максимальной стоимостью квартиры из расчёта, что стоимость будущей сдачи перекрывает платёж по ипотеки и хватает первоначального взноса, а также ожидаемый срок сдачи.
3) Определиться с банком и ипотечной программой.
4) Определиться, будете ли вы делать ремонт с расчётом, чтобы к моменту сдачи у вас были деньги на ремонт.
5) Найти максимально выгодный вариант для инвестиции.
6) Поторговаться (даже у застройщиков есть скидки)
7) Авансировать квартиру.
8) Одобрить объект в банке.
9) Провести сделку и переоформить Эскроу счёт на себя.
10) Начать копить деньги на ремонт.
FAQ (Частые вопросы)
Вопрос: А как продать квартиру, которая находится в залоге у банка?
Ответ: На сегодняшний день это обычная сделка. Главное в этом вопросе выбрать правильный банк для того, чтобы вас потом мог купить практически любой Покупатель.
Вопрос: Что делать, если нет возможности накопить денег на ремонт.
Ответ: Продавать перед самой сдачей квартиры, вы заработаете на разнице от инфляции и этапов сдачи квартир.
Вопрос: Есть ли риски в этой схеме?
Ответ: Есть риски в любом деле, где вы зарабатываете много денег. Основной риск только в той схеме, где вы не сможете набрать деньги на ремонт. Если предположить, что цена квартиры недостаточно вырастит к моменту сдачи, то в этом случае ипотечный платеж продолжите платить как и ранее, а сдать квартиру без ремонта вы не сумеете. Ремонт является тем самым страховым моментом, который делает эту схему безубыточной. Также в случае непрофессионального отношения к выбору квартиры, расчётам и прогнозам могут быть тоже риски. Поэтому обращайтесь за консультацией ко мне, чтобы я мог более полно ответить на ваши вопросы.
Вопрос: Сколько нужно иметь денег, чтобы избежать рисков?
Ответ: Достаточно около 3 млн. руб.
Вопрос: Повлияет ли замедление роста цен на доходность этой схемы?
Ответ: Повлиять может. Но вы в любом случае останетесь с доходом.
Вопрос: Сколько можно купить квартир по этой схеме?
Ответ: Количество квартир не ограничено. Есть некоторые лимиты связанные с внутрибанковской системой. К примеру, в Сбербанке вы можете в год взять не более 3 ипотек. Ну и, конечно же, нужно учитывать ваш доход.
Вопрос: Сколько стоит консультация?
Ответ: Консультация бесплатно.
Вопрос: Сколько стоимость услуги под ключ?
Ответ: 2% от стоимости приобретаемой недвижимости. Но на сайте вы можете ознакомиться с разными тарифами на услуги по покупке или продаже.
