Продолжаю отслеживать рынок недвижимости и паника застройщиков особо радует.
Еще в феврале застройщики резко подняли цены на 5-7%, потому что любая неопределенность в экономике приводит к резкому спросу на недвижимость, как на защитный актив (просто люди о других не знают).
Даже банкам люди доверяют меньше, чем застройщикам, хотя именно застройщикам я бы не стал доверять, потому что они даже не скрывают своих намерений и конкуренция на этом рынке очень слабая, по понятным причинам. В 2014, 2020 и 2022 в банках образуются толпы из желающих снять деньги со счета, а мне постоянно приходится успокаивать знакомых, что наша банковская система очень устойчива и ничего не лопнет
Так, крупные застройщики скупают производителей строительных материалов, а затем кратно повышают цены, из-за чего у менее крупных застройщиков действительно сильно повышается себестоимость строительства, но у "гигантов" рынка себестоимость растет на уровень инфляции, о чем они сами и пишут в своих отчетах.
Недавно начала набирать популярность услуга проверки квартиры перед приемкой, где специалисты находили массу проблем и заставляли застройщиков делать компенсацию или устранять недочеты, которые часто были очень серьезные, а сейчас застройщики хотят протолкнуть закон, по которому только определенные компании смогут оценивать качество недвижимости. Им не нравится, что независимые эксперты находят недочеты
В одних и тех же СМИ застройщики публикуют панические оценки о состоянии рынка недвижимости, где главный вывод анализа всегда один - нужно больше субсидий от государства. Затем эти якобы экспертные мнения в авторитетных СМИ подаются в качестве аргумента чиновникам.
Все больше стараются убедить население, что вот-вот цены на недвижимость снова взлетят - успевай купить! Как-то это не сходится с тем фактом, что даже субсидируя ставку до 0,1% у крупнейших застройщиков - продаж все равно все меньше, а "временная акция" уже второй месяц продлевается.
Причем каждый процент субсидии обходится застройщику в 3% стоимости квартиры. То есть субсидируя ставку за свой счет с 11% до 0,1% они доплачивают треть стоимости квартиры, но не в виде снижения цены, а в виде ипотечной ставки. Боятся, что если начнут снижать реальные цены, то рынок уйдет в фазу снижения цен, которая длится до года. Слишком уж им нравится делать наценку в 40-60%.
Про наценку это не мои домыслы, а цифры в их отчетах. Есть мелкие застройщики, у которых действительно себестоимость выросла, но на них давят именно гиганты рынка, которые легко могут выдавить мелкого конкурента и потом купить его за "копейки" и дальше продавать человейники по завышенным ценам.
Можно еще долго вспоминать их заслуги, но на этом фоне мне нравится действия ЦБ
Что сделал ЦБ
Вчера было заседание по изменению ключевой ставки и всю неделю "эксперты" в различных СМИ говорили, что надо срочно снизить ключевую ставку до 5%, чтобы ипотека снова была по 7% и пошел поток средств в покупку недвижимости.
ЦБ понимает, что если снизить ставку слишком сильно, то порядка 33-36 трлн. рублей, которые находятся в накоплениях (вклады, акции) у населения могут хлынуть на рынок недвижимости и привести к такому всплеску цен, что предыдущие годы еще покажутся мелочью.
Резкое падение ключевой ставки вызвало бы всплеск инфляции и падение ставок по вкладам, а что происходит в таком случае можно посмотреть на примере Турции, где пошли на поводу у крупного бизнеса и снизили ставку с 19% до 14%, что привело к гиперинфляции (график ниже)
К счастью, ЦБ снизил ставку с 11% до 9,5% и четко дал понять, что резкого снижения и в дальнейшем не будет и средняя за год ставка будет 10,8–11,4%, что соответствует моему мартовскому прогнозу, что к концу года ставка будет 8%, а не 4%, как многие хотят
Так выглядят акции одного из застройщиков до и после заседания ЦБ
По одному из застройщиков и вовсе на ожиданиях о низкой ставки акции взлетели на 15% и сразу как ЦБ объявил о своем решении акции упали.
Я слежу за несколькими ЖК, где планировал купить квартиры и если до марта там все раскупали очень и очень быстро, то с мая месяца продаж почти не было, а мне уже предлагают скидку в 7% и скидку по ипотеке, но какой мне смысл ее покупать у застройщика, если даже по переуступке на вторичке мне предлагают ее уже на 25% дешевле, но уже по рыночной ипотеке. Я не планирую выплачивать ипотеку 30 лет, поэтому мне важна именно низкая цена, а не рабство на пол жизни.
К слову о доверии, хороший ЖК бизнес класса, где хотел покупать квартиру, задерживает сдачу уже на год, а материалы в строительстве начал использовать совсем не те, что обещал. Думаю, что тянут с выдачей ключей только по той простой причине, что пока не продали все квартиры они боятся, что многие захотят продать свою недвижимость, когда получат ключи, и застройщику придется конкурировать уже на вторичном рынке, где цены существенно ниже, но вот как они собираются продать квартиры, если с мая было продано всего три квартиры из 1850.
Важно
Также пишу про экономику и занимаюсь "вечными" инвестициями в дивидендные компании. Основываюсь на фундаментальном анализе, макроэкономике, трендах и геополитике. Все разборы и советы даю в своей Телеге. В кризис очень сильно падают цены на активы, поэтому считаю, что такой момент нельзя упускать. Подписывайтесь!
