За последние 10 лет процедура оформления сделок по покупке квартир значительно упростилось. Минимальный пакет документов, сокращенные сроки регистрации права собственности в Росреестре, стандартная информация о сделке в самом договоре и упрощённый порядок его подачи через МФЦ, банк или нотариуса привели к тому, что сегодня любой мало-мальски грамотный человек способен самостоятельно без помощи риелтора или юриста оформить покупку или продажу недвижимости.
Документы на сделку
При подаче договора в МФЦ к нему следует приложить лишь выписку из домовой книги и показать паспорта сторон сделки сотруднику МФЦ. Правоустанавливающие документы на квартиру предоставлять не нужно.
При составлении договора в нем достаточно отразить паспортные данные покупателя и продавца, кадастровый номер помещения, причём без адреса и площади. Стоимость квартиры и порядок расчётов (наличные, аккредитив, ипотека, иное), а также лиц, проживающих в помещении, и срок их проживания. Если оплата осуществляется после регистрации сделки, то в договоре следует указать о неприменении института залога. Остальная информация указывается по желанию и обязательной не является.
Стоимость недвижимости и налоги
Налоговая реформа конца 2015 года привела к тому, что цена на недвижимость в договорах купли-продажи теперь указывается полная, без занижения. Продиктовано это тем, что покупатели вынуждены оплачивать налог на доходы, если в течение пяти лет с момента покупки решат от квартиры избавиться. Налог в размере 13% уплачивается или от суммы, превышающей стоимость приобретения, или от суммы, превышающей 70% от кадастровой стоимости жилья. Кроме того, многие покупатели по-прежнему опасаются занижения в договоре реальной стоимости недвижимости, т.к. в случае недействительности или расторжения договора вернуть больше, чем указано в нем, будет не просто.
Налоговый вычет
При покупке квартиры не стоит забывать и о получении налогового вычета, лимит на который не может превышать 2 млн.р., и составляет 260 000 р. (13% от 2 млн), а по расходам на погашение процентов по ипотеке лимит достигает 3 млн.р., а сам вычет, соответственно, 390 000 рублей. На налоговый вычет вправе претендовать только официально трудоустроенные и уплачивающие налоги лица.
Способы оформления договора
Договор купли-продажи квартиры может оформляться четырьмя способами. Первый - через банк, в котором вы берете кредит. После подписания договора в банке, который сам и составит его, и направит на регистрацию, останется лишь дождаться регистрации права собственности покупателя и перевода денежных средств продавцу, не предпринимая больше никаких действий. Второй способ - через нотариуса. Последний также сам направляет договор на регистрацию. Плюсы первых двух способов заключаются в быстроте сделки, т.к. зарегистрированные договоры вернутся сторонам уже через три, максимум пять дней, а может и быстрее.
Третий способ - оформление через МФЦ. После подписания и передачи договора сотруднику МФЦ, обратно его можно будет получить в период до трёх недель. И наконец, последний, четвертый способ совершения сделки – по электронной цифровой подписи (ЭЦП). Практикуется он значительно реже первых трех и используется в основном, если покупатель и продавец находятся в разных городах или регионах и имеют электронную цифровую подпись.
Обязательная нотариальная форма сделок
Несмотря на добровольность выбора способов оформления договора, закон предусматривает сделки, осуществление которых возможно только через нотариуса. Касаются они договоров с несовершеннолетними детьми и договоров с долями жилого помещения, за исключением оформления всех долей одновременно.
Правильное подтверждение расчетов между сторонами
Отдельно, на что хотелось бы обратить внимание, это документы, подтверждающие оплату. Если расчёт между сторонами производится наличными, покупатель должен написать расписку продавцу, но передавать ее нужно не ранее момента получения денег. Если оплата осуществляется по безналичному расчёту, расписка не требуется, подтверждением оплаты будет служить платежное поручение. Если жилое помещение передаётся покупателю до оплаты договора и регистрации перехода права собственности, в передаточном акте нельзя писать о совершенных финансовых взаиморасчетах между сторонами, иначе такая запись может быть расценена как подтверждение оплаты, которой на самом деле еще не произошло.
Какой бы простой не была процедура оформления сделки по покупке жилья, не стоит забывать, что проверка документов по объекту недвижимости и продавца требуется обязательно. Если этого не сделать, покупатель рискует приобрести помещение у психически больного продавца или продавца, находящегося в предбанкротном состоянии, или иную проблемную недвижимость. Что в итоге приведет к оспариванию договора и признанию его недействительным. Вернуть потраченные средства за аннулированную сделку обычно не удается.
