Наличие несовершеннолетних собственников может усложнить покупку квартиры. В некоторых случаях даже привести к отмене сделки в судебном порядке.
Куда смотрят органы опеки
Если среди собственников квартиры есть несовершеннолетние, к сделке подключаются органы опеки. Они следят, чтобы опекуны чётко соблюдали права своих подопечных и выдают разрешение на продажу жилья. Для этого необходимо соблюсти два условия:
- несовершеннолетний должен получить долю в новом объекте жилой недвижимости;
- эта доля не должна быть меньше отчуждаемой.
Несовершеннолетним считают гражданина, который не достиг восемнадцатилетия. Но есть исключение: если гражданин сочетался браком до 18 лет, он автоматически считается дееспособным и может участвовать в сделке на равных правах со взрослыми. Эти случаи мы рассматривать не будем, так как они лежат за пределами зоны интересов органов опеки.
Что может пойти не так
Начиная с десятилетнего возраста ребёнок может выражать свое мнение о сделке с недвижимостью долей в которой он владеет. Если взрослые не прислушиваются к мнению ребёнка, он может обратиться в органы опеки. Если сделка нарушает права ребёнка, опека инициирует судебное разбирательство и назначит представителя, который защитит несовершеннолетнего в суде. Таким образом сделка может затянуться или сорваться.
Обратите внимание: еще до заключения сделки ребенку следует оформить постоянную регистрацию по новому адресу проживания. Ребенка можно зарегистрировать только по тому адресу, где зарегистрирован хотя бы один из родителей или опекунов.
Если сделка уже прошла, ребёнок достигший возраста четырнадцати лет может оспорить её в суде. Основаниями для подачи иска могут стать:
- заключение сделки без письменного согласия несовершеннолетнего владельца доли;
- фактическое ухудшение жилищных условий после сделки;
- эквивалентное несоответствие полученной и отчуждаемой долей.
Срок исковой давности здесь отсчитывают с того дня, когда несовершеннолетний собственник узнал о нарушении своих прав. А узнать об этом он может спустя много лет после заключения сделки. Однако в этих случаях действует презумпция добросовестности родителей/опекунов. То есть, суд считает, что родители/опекуны действовали в интересах ребёнка до тех пор, пока не доказано обратное. В любом случае, суд может признать сделку незаконной и аннулировать её. Покупатель будет вынужден вернуть квартиру прежним владельцам, а прежние владельцы будут обязаны компенсировать её стоимость покупателю. Однако компенсация может затянуться на годы.
Чем поможет нотариус
Нотариуса привлекают ко всем сделкам с недвижимостью, где есть несовершеннолетние собственники.
Обеспечивая чистоту сделки, нотариус проверит:
- наличие разрешения на сделку от органов опеки;
- наличие доли несовершеннолетнего в уже приобретенном жилье, куда он переедет после сделки;
- полномочия законных опекунов или родителей несовершеннолетнего участника сделки;
- дееспособность участников сделки с обеих сторон.
Иногда возникают неприятные ситуации, когда органы опеки разрешение на сделку дали, но нотариус, при её заключении, выявляет факты нарушения прав ребёнка. В этом случае он отказывается от сопровождения сделки и подтверждения ее законного статуса. В этом случае от покупки квартиры лучше отказаться.