Покупка квартиры у пожилого собственника: как избежать проблем

Принято считать, что при приобретении недвижимости самое главное – это тщательно изучить документацию. Да, изучение документов имеет значение, однако важно не забывать о личности, которая осуществляет продажу. Особое внимание следует уделять пожилым продавцам.

В статье мы рассмотрим, чем рискует покупатель, приобретая квартиру у пенсионера, как подготовить и оформить сделку, чтобы ее не смогли оспорить в дальнейшем.

Кто считается пожилым человеком

Действующее законодательство РФ не определяет какой-то конкретной возрастной планки, после преодоления которой человека можно считать пожилым. Речь идет об условной классификации продавцов недвижимости. В таких случаях следует руководствоваться исключительно своей интуицией. Бывает так, что уже в 50 лет человек выглядит слабым и больным. Также случается, что 80-летние продавцы кажутся активными и ясно мыслящими.

Если продавец недвижимости уже на пенсии, покупка у него недвижимости становится более рискованным предприятием. Банки, выдающие кредиты, сегодня требуют справки о дееспособности с 60 лет, а страховые компании – с 55 лет.

В чем риски покупки квартиры у пенсионера

Основной риск касается статьи 177 ГК РФ. В ней говорится о том, что если сделка была совершена с участием недееспособного лица, то она может быть расторгнута. Признать того или иного гражданина недееспособным можно исключительно в судебном порядке.

Недееспособность можно проверить по вынесенному судебному решению, а также в Росреестре. Сведения о недееспособности лиц вносятся в ЕГРН. Сложнее всего обстоят дела с потенциальной недееспособностью. Другими словами, речь идет о недееспособности, которую могут признать уже после совершения сделки.

Другие риски:

1. Еще один риск сделок с пожилыми людьми касается того, что их, в силу психологических особенностей, легко запугать. Этим активно пользуются так называемые черные риелторы. В результате продавец реализует недвижимость вследствие угроз или обманных действий. Угрозы могут исходить от третьих лиц. Если покупатель видит, что сумма за квартиру сильно ниже рыночной, следует насторожиться. Такую сделку впоследствии могут признать кабальной для продавца.
2. Продавец не понял условия сделки. Условия оспаривания таких сделок расписаны в статье 178 ГК РФ. Речь идет о следующем: продавец в силу возраста не до конца понял пункты договора. Если бы он понял все правильно, то не совершил бы сделку. Заблуждение может касаться как предмета, так и природы сделки. Например, пожилой гражданин не осознал, что после заключения договора купли-продажи он лишается единственного жилья.

Кто и почему может оспорить сделку купли-продажи

Еще до сделки с пожилым человеком покупателю нужно установить, как именно изменится имущественное положение продавца. Если имущественное положение ухудшается, то это причина для оспаривания сделки.

Приведем простой пример. Пожилой человек продал квартиру и передал вырученные средства родственникам, которые ранее давали обещание взять его к себе. После сделки родственники обещание не сдержали. Появляется мотив для оспаривания сделки.

Оспорить договор также может какой-нибудь наследник. Он рассчитывал получить часть имущества, а теперь остался ни с чем.

Оптимальным вариантом для покупателя является ситуация, при которой продавец после реализации старой недвижимости покупает для себя новую квартиру.

Как исключить недееспособность продавца квартиры

Официально исключить недееспособность продавца квартиры сегодня невозможно. Документов, которые исключают признание того или иного лица недееспособным, не существует.

Сегодня при заключении сделок купли-продажи популярны справки из НД (наркологический диспансер) и ПНД (психоневрологический диспансер). Но в таких документах лишь сказано, имеются ли у пациента определенные заболевания. Неизвестно, приведут ли эти заболевания к недееспособности.

Иногда недееспособность того или иного лица суд признает уже после его кончины. В этом случае экспертизы проводятся посмертно.

Чтобы обезопасить себя при покупке квартиры у пожилого человека, важно узнать, имеются ли основания для лишения продавца статуса дееспособного человека. Прежде всего обращаем внимание на медицинские характеристики. Здесь актуальным будет даже личное впечатление. Если поведение продавца показалось странным, следует насторожиться. Договор можно заключать только с тем лицом, которое осознает смысл своих действий.

Проверка справок из НД и ПНД

Сам учет в НД и ПНД сейчас отменен, однако всегда можно проверить, обращался ли продавец когда-либо за психиатрической помощью, находится ли он под наблюдением.

Соответствующую справку можно получить с врачебным свидетельством. В свидетельстве будет указано, выявлены ли у продавца психические расстройства. Такая справка сегодня стоит от 800 до 1500 руб.

Образец врачебного свидетельства из наркологического диспансера:

Подобную справку можно получить всего за 20 минут. Не исключено, что ранее продавцу уже приходилось их заказывать для медицинской книжки или для получения водительского удостоверения.

Почему справкам из НД и ПНД иногда нельзя доверять:

1. Риск мошеннических схем. Справку можно с легкостью подделать. Например, в наше время в Москве за подделку берут всего 2700 руб. От оригинала поддельный документ отличить нельзя. Если опасаетесь такого риска, присутствуйте лично в медучреждении в момент получения справки.
2. Нельзя исключать, что ранее пациент обращался за психиатрической помощью в какое-нибудь платное учреждение. Следовательно, государственная структура его обращение не фиксировала. В этом случае основание для дееспособности имеется. И продавец с легкостью докажет это в суде с помощью справки из платного медучреждения.

Если продавец в прошлом переезжал, нужно попросить его предоставить справки из НД и ПНД с предыдущего адреса.

Врачебное освидетельствование прямо на сделке

Стоимость такой услуги составляет от 10 до 12 тыс. руб. Освидетельствование проводит квалифицированный психиатр. Если у доктора есть статус судмедэксперта, то это дополнительное преимущество. Психиатр определит, влияет ли болезнь на дееспособность человека.

Освидетельствование отнимает от 20 до 30 минут. Это обычная беседа, в рамках которой продавцу недвижимости задаются определенные вопросы. Беседа проводится в отдельном помещении. Поэтому такие сделки купли-продажи явно нельзя проводить в кафе.

Освидетельствование заказывают в тех случаях, когда информации о возможных заболеваниях нет, а подозрения о наличии каких-либо заболеваний есть.

Риски врачебного освидетельствования на сделке:

1. Психиатр не несет никакой ответственности за дачу ложных показаний.
2. Нельзя исключать, что психиатр является некомпетентным и неопытным. Таким образом, он предоставит неверные данные.
3. Во время беседы пациент может находиться в стадии ремиссии. Он будет производить впечатление разумного человека, который делает осмысленные действия.
4. Не берут на анализ кровь. Если расстройство возникает на фоне приема наркотических средств или определенных лекарственных препаратов, то в суде впоследствии невозможно будет доказать, что на сделке пациент был чист.

Проверка в специализированном учреждении

Этот способ используют в ситуациях, когда всем очевидно, что у продавца есть психические нарушения. Важно лишь получить подтверждение того, что имеющиеся расстройства никак не влияют на дееспособность продавца. В Москве такую проверку можно провести в ФГБУ «НМИЦ психиатрии и наркологии им. В. П. Сербского». Стоимость услуги составляет 25 тыс. руб. Освидетельствование отнимет примерно 2 часа.

В таких учреждениях людей проверяют сразу несколько специалистов. Обязательно будут присутствовать психиатр и клинический психолог. Дополнительно придется заплатить за анализ крови (15 тыс. руб.). После освидетельствования будет выдано официальное заключение.

Как обезопасить себя при покупке квартиры пожилого собственника

Продажа квартиры – дело небыстрое. Иногда подобные процедуры затягиваются на месяцы. Чем больше пожилой продавец делает осмысленных действий, тем меньше риски покупателя. Одно дело подписать один документ «не помня самого себя», другое – совершать сложные юридические действия на протяжении нескольких недель.

Основные рекомендации для покупателей:

1. Предоплата (если она предполагается) вносится лично продавцу. Если предоплата передается риелтору, при процедуре обязательно должен присутствовать продавец.
2. Любые переписки в мессенджерах или по электронной почте ведутся с продавцом лично.
3. Любые переговоры с глазу на глаз ведутся с продавцом лично.
4. Продавец должен лично отдавать документы на регистрацию через МФЦ. Сотрудники центров «Мои документы» не приступят к регистрации без свободного волеизъявления заявителя.
5. Если речь идет о покупке квартиры у пожилого человека, никогда не работайте через доверенности. На каждом этапе юридической процедуры должен присутствовать сам продавец.
6. Вся документация на квартиру тщательно проверяется. Обязательное условие – получение выписки из ЕГРН.
7. Не лишней будет проверка личности продавца. Следует проверить всевозможные кредитные истории, причастность к криминальным действиям в прошлом, наличие исполнительных производств, участие в судах, семейное положение.
8. В договоре купли-продажи указывается полная сумма. Если сумма занижена, сделку могут признать кабальной для продавца (пункт 3 статьи 179 ГК РФ).
9. Расчеты проводятся исключительно по безналу. Если впоследствии возникнут проблемы, в любой момент можно взять соответствующие выписки из банков о том, что перевод средств имел место.

Чтобы обезопасить себя полностью, можно применить так называемое страхование титула. Если сделка будет расторгнута, квартиру вернут продавцу, а деньги – покупателю. Приблизительная страховая ставка при титульном страховании на 3 года – от 0,8 до 1%.

При общении с пожилым продавцом ведите себя максимально уважительно. В мягкой форме сообщите о том, что вы опасаетесь оспаривания сделки в дальнейшем. Если человек адекватен, он войдет в положение. В этом случае продавец будет охотнее отвечать на все вопросы касательно наследников и здоровья.

Выписка пенсионера при продаже квартиры

Выписка пенсионера при продаже квартиры осуществляется на тех же условиях, что и выписка всех остальных граждан. Прежде всего нужно изучить справку из домовой книги. Из этого документа можно узнать, кто именно зарегистрирован в квартире, когда из нее выписывались другие лица.

Законодательство допускает, что некоторое время выписанное лицо может жить без прописки. Актуальный вариант для ситуаций, когда продавец собирается покупать новое жилье только после продажи старого.

Выписка осуществляется в отделении ГУВМ МВД. Продавец приходит в отделение с заявлением и паспортом. Снятие с регистрации на определенной жилплощади займет всего 7 дней. Также выписку можно осуществить в МФЦ.

Если продавец настаивает на том, что выписываться он будет исключительно после совершения сделки, детально разберите эту процедуру в договоре купли-продажи, чтобы потом не возникло никаких недоразумений.

Особенности нотариального оформления сделки с видеофиксацией

Нотариальное оформление сделки купли-продажи не дает никаких гарантий, что впоследствии ее невозможно будет оспорить. Такие договоры тоже часто разрывают. Нотариус лишь гарантирует тщательную проверку имеющейся документации, а также грамотное проведение всех запланированных юридических процедур.

Что сделает нотариус при проведении сделки:

• проверит подлинность предоставленных ему паспортов;
• проверит наличие обременений и арестов, которые могут иметься у реализуемой недвижимости;
• изучит правоустанавливающую документацию;
• удостоверится в том, что стороны действуют по своей воле;
• запросит информацию из НД и ПНД касательно того, обращался ли продавец за помощью.

Практически все базы данных, с которыми работает нотариус, являются открытыми. Таким образом, покупатель может выполнить описанные выше действия самостоятельно.

Нотариус отвечает исключительно за получение информации. Важно понимать, что в самих базах данных могут быть ошибки. Другими словами, если НД и ПНД предоставят сведения о том, что психических расстройств у продавца нет, а на самом деле они есть, то суд может расторгнуть сделку. При этом нотариус за ошибки сотрудников НД и ПНД отвечать не будет.

Закономерный вопрос: а зачем нотариус в принципе нужен? Это свидетель того, что продавец действовал сообразно своей воле, мог собой управлять, осознавал все свои поступки.

Действующее законодательство РФ не запрещает нотариусам снимать подобные сделки на видео. Впоследствии такие видео могут быть неплохими доказательствами в суде.

Продавец умер при продаже квартиры: что делать

Если продавец скончался после подписания договора купли-продажи, однако до регистрации права собственности, то регистрацию будут проводить уже наследники. Если наследников нет, за дело берется государство.

Не исключено, что в случае кончины продавца до регистрации права собственности состоится судебное разбирательство. Суд решит, можно ли регистрировать переход собственности. В рамках разбирательств будут изучаться обстоятельства подписания договора.

Покупателю нужно появляться на всех судебных заседаниях. В его же интересах своевременно предоставлять все необходимые доказательства того, что сделка совершалась законно.

Основные риски сделок с пожилыми людьми: потенциальная недееспособность, давление со стороны мошенников, существенное заблуждение самого продавца. Исключить недееспособность продавца невозможно. Поэтому к таким сделкам нужно тщательно готовиться. Особое внимание уделяется медицинским справкам из НД и ПНД. Саму сделку можно провести в присутствии психиатра. Также допускается участие нотариуса, который проводит видеосъемку.

Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.

Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.