В наше время надежных инструментов для инвестирования не так уж и много. И недвижимость является одним из самых проверенных временем.
Примечание. Я снова позвал в гости моего приятеля Александра Харыбина. Саша - известный в узких кругах специалист по недвижимости. У Саши в портфеле есть несколько студий. То есть его шкура в игре. Слово автору. Стиль и орфография сохранены.
Инвестиции в недвижимость я разделяю на две составляющих: покупка с целью перепродажи по более дорогой цене и покупка под сдачу в аренду. Это два разных направления, которые было бы неправильно смешивать. Сегодня поговорим о том, какие объекты лучше всего выбирать для арендного бизнеса и пассивного дохода.
Аренда - далеко не всегда пассивный доход. Чтобы она была таковой, вам необходимо соблюдать технологии, о которых я рассказываю на своем ютуб-канале. Там есть все: как меблировать и обставлять ваш объект под аренду, как делать фото и видео квартиры или дома, где размещать рекламу, на что обращать внимание при выборе нанимателя и как строить с ним правильные отношения, как составить грамотный договор и что нужно в нем указать.
Сегодня же мы поговорим о самых доходных и ликвидных объектах недвижимости на рынке Москвы, об их правильном выборе. Я не зря купил себе две студии, которые успешно сдаю в аренду с чистой доходностью 10% годовых от цен приобретения и считаю, что именно студии дают максимальный доход при наименьших трудозатратах:
- Студии стоят гораздо дешевле однокомнатных квартир - а значит ниже порог входа. Например в одном жилом комплексе можно купить студию за 7 миллионов, а однокомнатную квартиру за 10 миллинов!
- Стоимость аренды студий ненамного ниже однокомнатных квартир. В среднем разница составляет около 10000 рублей в месяц. Студию за 7 млн. можно сдавать за 37-38 тысяч. А однокомнатную, стоимостью 10 миллионов - за 45-50. Это сейчас. Раньше они стоили по 40 и 55, соответственно. Но цены на аренду немного просели.
- Ремонтировать студии гораздо дешевле - так как метраж меньше, а значит меньше стоимость работ и материалов.
- В студии я обычно заселяю не более одного человека, который дома бывает не так уж часто и в основном приходит поспать и принять душ. Там не сильно разгуляешься и гостей не особо позовёшь. А это значит - амортизация ниже и обновлять ремонт вам придётся реже.
- Самая высокая ликвидность в аренде - у студий. Потому что цена ниже, чем на однокомнатные квартиры.
- Самая многочисленная аудитория тоже у студий. Поскольку в Москве очень много студентов, молодых специалистов и просто одиноких людей, которым не нужен большой метраж.
Доходность студий в среднем на 1% выше, чем у однокомнатных квартир. Которые дороже. Тогда зачем брать однушки?
Конечно, с нашим опытом не сложно сдать и двухкомнатную и трехкомнатную квартиру, найти хорошую семью. Вы скажете: «Но ведь семья - это отличные арендаторы, все выбирают семьи! А одиночки снимают квартиру ненадолго…» И да, и нет. Семья тоже может переехать, прожив меньше года. А один человек может проживать в студии и 3 и 4 года. За 15 лет в аренде я в этом убедился, сдал тысячи квартир и знаю о чем говорю.
А теперь переходим к главному: как же выбирать студии под аренду?
Первое и самое главное правило в торговле, которое я вывел: «Не продавай песок в пустыне!». У инвесторов в Московский бетон есть такое понятие: «Навес». Этим словом обозначают количество квартир-конкурентов в вашем жилом комплексе и локации.
Когда-то в Саларьево копали первые котлованы и я советовал всем покупать квартиры в первых от метро домах под аренду. Студии тогда продавали по 3 миллиона и я везде писал, что их можно будет легко сдавать за 30-35 тысяч. Это 10+% в бетоне годовых. Но люди смеялись и не верили мне, как это студии можно так дорого сдать, кому они нужны?
Но прошло время и все поменялось. Народ понял, что новые студии 20м2 в современном доме у метро молодежь разбирает быстрее и дороже старых хрущевок. А хрущевку тогда можно было продать и купить пару студий, впрочем как и сейчас, удвоив свой арендный доход (об этом я писал в предыдущей статье - ссылка). И все бросились покупать Саларьево, Филатов луг.
Но время было упущено. Студии там подорожали. И их стало много. Умные инвесторы сейчас оттуда уже выходят, продавая такие квартиры и покупая в новых развивающихся районах. Зато неопытные граждане продолжают верить маркетологам застройщика и советам друзей, покупать уже по 6-7 миллионов эти студии. Которые из-за большого навеса сдавать становится все труднее и труднее - ибо их там уже миллион. Пора перекладываться. На Востоке и Западе Москвы есть новые идеи!
Не покупайте студии там, где их много! На что вам стоит обратить внимание:
- Количество конкурентов должно быть допустимым. В разных локациях рынок способен переварить разный объём объектов, поэтому второе правило звучит:
- Выбирайте локации, в которых просто невозможно построить большое количество объектов и которые имеют хорошую транспортную доступность! Что я имею ввиду? Внутри МКАД земли гораздо меньше, чем за его пределами. За МКАДом поля-поля-поля - строй сколько влезет! И ведь построят и купят. А вот внутри, да ещё возле метро - нет столько земли. Возьмём к примеру стройки около метро Бульвар Рокоссовского. Там вполне можно купить такие ЖК, как Талисман, Преображение, Лосиноостровский парк. А что нельзя покупать? Правильно! ЖК Открытый парк нельзя покупать и все, что за ним будет. Хоть он и подешевле на полмиллиона, чем Лосиноостровский. Почему? Да потому что возле метро ваши студии всегда снимут первыми и подороже. А вот Открытый парк уже далеко и рядом с ним и за ним построят ещё тысячи студий - там будет огромная конкуренция среди инвесторов и большой «навес».
- Локация должна обладать такими важными качествами, как близость к метро и центру (это основное). Наличие бизнес-центров, магазинов, в идеале ТЦ. Иными словами: людям нужно удобство в добирании на работу, покупке еды, развлечений, спорта. Если рядом будет парк - отлично. Старайтесь выбрать развивающийся район, а не тот, который уже стоит, как космический звездолёт. Так вы заработаете ещё и на росте стоимости ваших объектов.
- Жилой комплекс должен быть современным, но не обязательно гламурным. Желательны красивые лобби, удобные лифты, подземный паркинг. Но последний не так уж важен. Молодежь активно пересаживается на наземный транспорт, такси и самокаты с каршерингом. Вот мой, Левел Амурская, к примеру:
- В вашей студии должен быть не обязательно дорогой, но красивый ремонт. Люди охотно снимают, когда сделано все со вкусом. Светлые или серые тона сейчас в моде и подходят большинству людей. Можете привлечь дизайнера. Техника. Мебель. Шкаф и кровать - обязательно. Вот фото моей малютки:
Ремонт, мебель и техника стоили 1.2 млн. Сама студия была куплена за 4 млн. Сдаётся за 40000 в месяц. Сейчас уже таких цен нет, но вполне можно заходить за 6-7 млн. в другие ЖК.
Студии под аренду - хороший инструмент в умелых руках. Но прежде, чем в них инвестировать - вы должны очень хорошо разбираться в своём городе, районах, жилых комплексах. Уметь подобрать самый лучший объект, качественно и не очень дорого его сделать, обставить правильной мебелью и техникой. И тогда вы сможете сдать его по нормальной цене, выбрав приличного нанимателя и грамотно выстроить отношения арендодатель-арендатор. Всему этому вы научитесь в моих телеграм-канале и Ютуб-канале. Но помните, что теорию хорошо бы дополнить практикой. И я с моей командой готовы вам помочь на любом этапе. Спасибо за внимание.
ВАЖНО! Статья не является инвестиционной рекомендацией и носит ознакомительный характер.
Ставьте лайк, задавайте вопросы Александру.
И подписывайтесь на самый нескучный телеграм-канал по инвестициям "На пенсию в 35 лет".
