Квартира в доме под реновацию: что это, стоит ли покупать

Жители Москвы, нацеливающиеся на инвестиции в недвижимость, находятся в постоянном поиске интересных вариантов для вклада финансовых средств. Одним из таких вариантов могут стать квартиры в домах под снос.

В статье мы рассмотрим суть программы реновации, в чем ее достоинства и недостатки, особенности покупки квартиры в доме под реновацию, порядок действий, список документов, есть ли риски для покупателя.

Что такое реновация в России

В 2017 году в Москве стартовала программа реновации жилого фонда. Предполагается, что будет снесено свыше 5 тысяч жилых зданий. Главная задача программы – не допустить того, чтобы люди проживали в аварийных домах.

Сам термин «дом под реновацию» предполагает, что это здание в скором времени будет снесено. Вместо этого все жители дома получат квартиры в новостройках. Если новые квадратные метры жителю Москвы не нужны, он может получить соответствующую денежную компенсацию.

Можно ли купить или продать квартиру в доме под реновацию

С момента включения здания в программу реновации и до ее реализации владельцы квартир имеют право делать с ними все что угодно. Жилье можно продать или же сфокусироваться на сдаче его в аренду.

Закономерный вопрос – почему квартиры под реновацию продают, если их стоимость в любом случае низкая? Как правило, это происходит из-за сложных жизненных обстоятельств. На продажу столь лакомого кусочка жители Москвы решаются, когда им срочно нужны деньги, причем времени на ожидание нет.

Власти Москвы время от времени устраивают аукционы квартир по реновации. Списки лотов и сообщения о торгах можно посмотреть на сайте ЦУГИ (Центр управления городским имуществом). Стартовые цены на аукционах всегда значительно ниже рыночных.

Что касается приватизации квартиры в доме под снос, то такую процедуру можно провести только до того, как объявлена дата сноса здания.

Преимущества покупки квартиры под реновацию

Вопрос о том, выгодно ли покупать квартиру в аварийном доме, не имеет однозначного ответа. Однако определенные плюсы у такой стратегии все же есть.

Основные преимущества:

1. Возможность реальной экономии. Квартиры в сносимых домах стоят на порядок меньше. Например, 1-комнатную квартиру в хрущевке под снос сегодня можно приобрести за 5–6 млн руб. Квартира той же площади в хрущевке, которая не подходит для реновации, стоит уже 9–10 млн руб.
2. Возможность проживания в хорошем районе недалеко от центра города. В центре Москвы достаточно много хрущевок, которые подлежат сносу. По правилам программы, новые квартиры жители Москвы получают недалеко от снесенного жилья.
3. Улучшение условий проживания и неплохая инвестиция. Новая квартира будет гораздо дороже помещения, которое было приобретено ранее. Если раньше семье не хватало метража из-за большого количества детей, то на новом месте эта проблема будет решена. Санузлы, коридоры, кладовки и кухни тоже будут больше. Есть возможность получить солидную прибыль при продаже новой квартиры.
4. Качественная отделка. В новую квартиру не придется вкладываться. Власти Москвы гарантируют полноценный ремонт. Приобретателю жилья останется только расставить мебель.

Риски при покупке жилья в доме под снос: как избежать

Недостатки при покупке жилья в домах под снос тоже присутствуют. Прежде всего следует упомянуть о том, что сама программа реновации не является проработанной до мельчайших деталей. Экономическая обстановка в стране нестабильная. РФ находится под гнетом мощнейших западных санкций. Не исключено, что в любой момент программу могут свернуть. На нее может просто не хватить бюджетных денег.

Другие риски:

1. Всевозможные обременения на приобретенной квартире. Если обременения присутствуют, новое жилище могут и не дать. Избежать этой опасности довольно просто: нужно тщательно проверять документацию на жилище. Особое внимание уделяется выписке ЕГРН.
2. При последующей продаже жилплощади придется заплатить 13% НДФЛ. Это обязательство предусмотрено пунктом 1 ст. 224 НК РФ и пунктом 4 ст. 217.1 НК РФ. Налог платят все владельцы недвижимости, которые обладали правом собственности меньше 5 лет после покупки. Таким образом, на перепродажу лучше сразу не нацеливаться.
3. Если программа реновации затянется, есть риск на протяжении долгих лет жить в квартире без хорошего ремонта. Суть в том, что при переезде в новое жилище затраты на капитальный ремонт никто компенсировать не будет. Избежать такого риска поможет отказ от дорогостоящего ремонта.
4. Риск переплаты. Иногда дешевле купить квартиру в новостройке на этапе котлована, чем в хрущевке. Чтобы избежать этого риска, необходимо тщательно проверить исходные данные и выбрать оптимальный вариант.
5. Получение нового жилья с крайне неудачным расположением. Программа реновации предполагает, что новое жилье будет выдаваться в том же районе или округе. Однако нельзя исключать, что хороших мест всем не хватит. В результате есть риск получить квартиру где-нибудь на отшибе, в неухоженном дворе, невдалеке от какого-нибудь завода. Избежать такой опасности невозможно: придется надеяться только на удачу.

Как купить комнату или квартиру в доме под реновацию

Купить квартиру в доме из ликвидационного фонда можно по стандартной схеме. Единственное отличие заключается в том, что придется проверять чуть больше документации.

Что нужно сделать:

1. Выбор квартиры по реновации зависит от того, внесен ли конкретный дом в соответствующую программу. Выяснить это можно на официальном сайте мэра Москвы. Здесь нужно ввести адрес здания, жилплощадь в котором необходимо приобрести. На карте такие дома отображены голубым цветом. Оранжевым отмечены новостройки, в которые жильцов будут переселять. Текстовый список всех адресов также присутствует.
2. Собственник жилплощади должен предоставить уведомление о том, что дом в ближайшее время будет сноситься. Уведомление собственникам квартир направляется от администрации города (не позднее, чем за год до сноса).
3. Убедиться в том, что дом будет снесен, также можно в градостроительном комитете. Здесь нужно назвать лишь адрес здания. В комитете должны пояснить, когда именно подойдет очередь дома. Отличный вариант для покупателей, для которых важен временный фактор. Можно сразу дать ответы на значимые вопросы: сколько придется ждать, стоит ли сдавать квартиру в аренду, стоит ли делать поверхностный ремонт и т. п.
4. Не исключено, что продавец уже имеет на руках документы, которые наделяют его правом вселиться в новостройку или получить соответствующую денежную компенсацию. Поэтому следующий этап – обращение в местную администрацию. Если подобные соглашения между администрацией и продавцом заключались, от покупки следует отказаться. По сути, речь идет о вопиющей мошеннической схеме.
5. Проверка обременений, которые в теории могут быть на жилплощади.
6. Проверка правоустанавливающей документации и технических характеристик (их можно запросить в местном БТИ).

Сам договор купли-продажи составляется по типовому образцу. В нем описывают следующее: реквизиты сторон сделки, порядок взаиморасчетов, предмет сделки, дополнительные договоренности, права сторон и т. п. В договоре крайне важно указать, что приобретаемая жилплощадь относится к расселяемому жилищному фонду. При передаче ключей составьте передаточный акт. Зафиксируйте письменно, в каком именно состоянии находится полученное жилье.

Купить подобную квартиру несовершеннолетнему лицу будет проблематично. Вряд ли органы опеки согласятся на получение ребенком жилплощади в сносимом доме. То же самое касается ограниченно дееспособных или недееспособных лиц.

Необходимые документы

Как уже было сказано выше, собственник жилплощади должен предоставить уведомление о сносе дома. В остальном набор документов является стандартным.

Что потребуется:

• паспорта участников сделки;
• технический паспорт на квартиру;
• договор купли-продажи;
• заявления участников о регистрации перехода собственности;
• правоустанавливающая документация.

Процедура регистрации

Процедура регистрации квартиры, купленной в сносимом доме, ничем не отличается от регистрации обычных жилплощадей. Регистрацию можно провести либо в МФЦ, либо в Росреестре. Понадобится заявление о регистрации помещения, договор купли-продажи и паспорта участников сделки. Обязательной является уплата государственной пошлины. В настоящий момент она составляет порядка 2000 рублей. После получения выписки из ЕГРН новый собственник считается полноправным владельцем квартиры.

После проведения всех формальных процедур следует обратиться в местную администрацию. Сотрудники администрации должны получить информацию о новом собственнике квартиры, которая находится в сносимом доме. Скорее всего, придется подписать специальное соглашение о последующем обмене жилплощади на новое жилье в соответствии с действующей программой реновации. Это простой бланк, который заполняется за несколько минут.

Стоит ли приобретать квартиру в доме под реновацию

Приобретение квартиры в доме под снос – рискованное мероприятие. Перед покупкой нужно тщательно взвесить все за и против. Также нужно скрупулезно изучать информацию, которая поступает от организаторов программы.

Лучше всего, если такая квартира приобретается в качестве инвестиции, когда у покупателя есть другие квартиры. Если же она покупается в качестве единственно возможного жилья на будущее, то сделка кажется рискованной.

Программа реновации предполагает, что расселяться будут дома в 12 московских округах. Квартиры в домах под снос можно продавать и покупать. При покупке важно получить уведомление о том, что конкретное здание будет сноситься. Сам же договор купли-продажи заключается по стандартной схеме. По своей сути подобные сделки остаются рискованными, поскольку в программу могут вноситься изменения. Таким образом, квартиры под реновацию лучше всего приобретать в качестве потенциального актива, когда есть другое жилье.

Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.

Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.