Не спешите инвестировать в недвижимость, чтобы не потратить время и деньги впустую, сначала выберите подходящую вам стратегию.
Предлагаю разобрать, какая стратегия пользуется наибольшим спросом среди российских инвесторов?
Существуют две основные стратегии инвестирования в недвижимость:
1. сдача в аренду
2. доход от перепродажи.
Как я ранее говорил, я веду свой бизнес и помогаю людям инвестировать в арендную недвижимость в СПб.
Поэтому речь пойдет о Санкт-Петербурге. Если раньше здесь доминировала покупка на стадии котлована с последующей перепродажей и получением прибыли, сегодня все не столь однозначно. Изменения законодательной базы в сфере долевого строительства жилых домов привели к тому, что застройщики теперь не получают денежные средства напрямую от дольщиков. Средства находятся в банке до тех пор, пока застройщик не выполнит свои обязательства перед участниками строительства. С одной стороны, такое нововведение частично обезопасило дольщиков. С другой – привело к исчезновению хороших скидок на старте продаж, основной задачей которых было привлечение средств для реализации строительства.
Как определить доходность в том и другом случае?
Рассмотрим совокупность нескольких факторов:
Первый – это арендная доходность.
Второй – долгосрочная перспектива.
Разумеется, второй фактор менее прогнозируемый, но если сравнивать с банковскими вкладами, то доход по ним не может быть больше указанного в договоре процента. Когда ставка по депозиту фиксированная, она не изменится, но стоимость денег может снизиться из-за инфляции или девальвации.
Правда, теоретически стоимость может и увеличиваться, например, в случае укрепления валюты. Доход же от недвижимого имущества может расти, кроме того, он менее подвержен влиянию инфляции. Еще один фактор – возможность финансового рычага. Иными словами – это возможность с помощью ипотечных средств взять более дорогое жилье и таким образом увеличить доходность собственного капитала.
Как влияет ситуация в экономике на ликвидность обоих вариантов?
Чем сильнее экономика, тем ниже доходность. Когда рынок стабильный, мало рисков или есть ожидание бурного роста, то инвесторы охотно скупают активы, поэтому цены на недвижимость растут, а доходность падает. Посмотрите на центральные районы крупных городов, например, Лондона, – доходность по аренде там относительно невысокая. И наоборот, в условиях слабой экономики стоимость недвижимости ниже, а доход от аренды выше.
Чем отличается выбор квартиры для перепродажи и квартиры для сдачи в аренду?
Как правило, и там, и там более ликвидными оказываются небольшие квартиры. Но в случае перепродажи многое зависит от конкретного проекта. В хорошем жилом комплексе можно выгодно продать и трех-, и четырехкомнатную квартиру.
В аренде же количество комнат играет более заметную роль. Стабильным спросом пользуются варианты с одной или двумя комнатами. Выбирая объект для сдачи в аренду, стоит также изучить спрос в конкретной локации.
Сегодня есть возможность выкупить коммунальную квартиру и превратить ее в гостиничный номер. Каких вложений потребует данный вариант от инвестора? И на какой доход можно рассчитывать?
Есть универсальное правило: с нестандартными объектами риски всегда будут выше.
Аренда, как и цены на жилье, в старом фонде Санкт-Петербурга развивается крайне медленно.
Это объясняется тем, что существует множество вопросов к состоянию домов. Можно сделать отличный ремонт в отдельно взятой квартире, но нельзя отвечать за состояние перекрытий, коммуникаций, парадных. Кроме того, рынок краткосрочной аренды в центре больших городов, который существенно вырос за последние годы, столкнулся с определенными сложностями. Далеко не все жильцы одобряют превращение соседних квартир в подобие гостиничных номеров. В США это уже привело к тому, что в Нью-Йорке запретили сдавать жилье на срок менее 30 дней.
Решив инвестировать в недвижимость, вы можете купить квартиру, апартаменты, коммерческое помещение. Что выгоднее?
Жилая недвижимость, то есть квартира, — это самый надежный продукт. Тем более, в наше время. Она менее подвержена рискам и менее других вариантов зависит от экономической конъюнктуры. Как бы не складывались обстоятельства, людям всегда нужно будет где-то жить. Что касается апартаментов, то здесь открытым остается вопрос с их юридическим статусом. Скорее всего, нас еще ждут перемены в этом направлении, и какими именно они будут, пока говорить рано. Прошлый год сильно повлиял на спрос на коммерческую недвижимость. Это непростое время показало нам, что работать можно и удаленно, а продавать онлайн.
Интересным вариантом для инвестора может стать не покупка конкретной недвижимости, а приобретение доли в фонде. Такое вложение даст возможность диверсификации как по объекту (поскольку не будет привязки к одному конкретному варианту), так и по времени вложения средств (деньги можно вносить постепенно). В настоящий момент такой стиль инвестирования активно развивается по всему миру. Данный тренд уже пришёл в Россию, и кстати, в ближайшее время мы запустим в продажу такой Инвестиционные продукт для наших инвесторов и клиентов.
Если инвестор хочет заработать на перепродаже, то найти покупателя нужно до оформления собственности. В противном случае – инвестору придется платить налог. Верно? Стоит ли в данном случае обратиться в агентство или в управляющую компанию, чтобы не терять время?
Продать без уплаты налога можно только спустя пять лет с момента оформления собственности (ранее этот срок составлял три года).
Стоит ли в таком случае спешить с поиском покупателя? Нужно понимать, если нет дохода от сдачи в аренду и стоимость недвижимости не растет, то в такой пассивной собственности нет никакого смысла. Кроме того, никто не отменяет износа имущества и необходимости внесения коммунальных платежей. Профессионалы продадут быстрее и освободят вас от вопросов, связанных с поиском покупателей и оформлением документов. Но решение зависит исключительно от ваших приоритетов.
После сдачи в аренду квартиру также можно продать?
Моя компания «Касабу» нередко перепродает объекты, которые мы сдаем в аренду. Обычно это вариант с переходом собственности от одного инвестора к другому. Существенный плюс для нового инвестора заключается в том, что он приобретает очень понятный продукт с определенным уровнем доходности, скажем так – проверенным на практике. При этом, продавая объект, мы не трогаем арендатора. Поскольку общение между собственником и арендатором происходит не напрямую, а опосредованно, через нас, для квартиросъемщика ничего принципиально не меняется.
Итак, мы с вами разобрали несколько видов стратегий. и вам остается только выбрать! Проанализируйте свои возможности и предпочтения и сделайте свой выбор в пользу той, что подходит именно вам.
А если возникли сложности, консультанты нашей компании «Касабу» и лично я с удовольствием поможем вам определиться!
Наши контакты:
E-mail: pr@qasabo.com
Сайт: https://qasabo.ru/
+7 812 629 63 17
