29 апреля Центробанк снизил ключевую ставку до 14%. Спросили у экспертов, продолжит ли ставка падать, и что будет, если нет.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»
Даже в условиях стабильной экономики ставки выше 12% оказывают негативное влияние на спрос. Сегодня все гораздо сложнее. После первого периода льготной программы, когда широкий круг покупателей мог позволить себе ипотеку по ставкам 6% и ниже, все, имеющие возможности и желание улучшить свое жилищное положение, уже сделали это. Население оказалось закредитовано, а платежеспособный спрос исчерпал себя на пару лет вперед.
Для поддержания интереса потребителей к капиталоемким покупкам необходим рост доходов и благосостояния участников рынка, при котором улучшение качества жизни потребует новых вложений. При рекордных темпах инфляции и стремительном сокращении реальных заработных плат приоритеты населения сдвигаются в сторону товаров первой необходимости.
Позитивными факторами, сохраняющими спрос на первичном рынке, остаются надежность квадратных метров в эпоху перемен, сельская и дальневосточная ипотеки, а также новая программа для IT-специалистов. Более широкий спектр действия имеет льготная ставка под 12% с увеличенной предельной суммой кредита. Но по данным ДОМ.РФ за первую неделю действия этой программы количество выданных кредитов сократилось на 63%. Сказывается то, что число претендентов на кредитный продукт уменьшилось, а требования к ним банков на фоне нестабильной экономической ситуации повысились.
Вторичный рынок при ставках от 17% практически замер. Это не может не отражаться и на продажах новостроек, ведь часть денег для покупки новых квартир клиенты часто брали от реализации имеющихся. В ход идут альтернативные сложные сделки и длинные цепочки. Профессионализм опытных агентов востребован сегодня гораздо больше, чем рекламные акции.
Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»)
Снижение ключевой ставки — позитивный сигнал для отечественной экономики. Государство дает понять, что заинтересовано в увеличении деловой активности за счет повышения доступности заемных средств. Тем более, ключевая ставка используется для расчета не только процентов по ипотеке, но и базовой ставки по проектному финансированию. Вместе с принятыми правительством мерами поддержки, включающими в себя субсидирование проектного финансирования и пересмотр условий программы «Господдержка 2020», это позволит обеспечить приемлемый уровень спроса.
Даже если текущий уровень ключевой ставки будет сохранен, поддержать спрос позволит субсидированная ипотека от застройщиков и банков. Например, в нашем проекте «Любовь и голуби» покупатели могут воспользоваться сразу 9 программами (как с господдержкой, так и рыночными), которые реализуются вместе с крупнейшими банками России: Сбербанком, Банком ДОМ.РФ, МКБ. Отмечу, что они распространяются на весь представленный в продаже пул квартир и апартаментов.
Дмитрий Железнов, коммерческий директор «КОРТРОС-Москва»
Мы трактуем снижение ключевой ставки ЦБ до 14%, как хороший сигнал о том, что в финансовой сфере наступила определенная стабилизация. Процессы стали несколько более предсказуемыми.
Такое решение стало позитивным знаком для строительной отрасли, но для оживления активности заемщиков ипотеки на вторичном рынке жилья кредиты на уровне 15–17% годовых всё равно останутся, на мой взгляд, слишком дорогими. «Потянут» такой кредит не больше 10–15% потенциальных заемщиков, то есть массовым спрос на жилье при этом уровне ставок не будет.
Руслан Гайсин, председатель совета директоров ХК «Сити 78»
Тенденция к уменьшению ключевой ставки вселяет определенный оптимизм. Чтобы прийти к важной цели — в нашем случае регулированию ипотечного рынка — надо сделать первый шаг. Снижение Банком России ключевой ставки на 300 базисных пунктов я воспринимаю как первый шаг к выходу на доступное для населения жилищное кредитование.
Нам известно, что банки уже преступили к корректировке условий своих ипотечных продуктов, и мы скоро увидим новые предложения от них со сниженными ставками. Скорее всего, государство будет дополнительно субсидировать банки, чтобы удерживать ипотечные ставки на уровне ключевой и стимулировать спрос.
Дмитрий Ракута, учредитель ассоциации ипотечных брокеров и эксперт по недвижимости
Снижение ключевой ставки до 14% можно воспринимать как определённый сигнал для рынка о том, что потихоньку экономика и банковский сектор начинают восстанавливаться. Ставка в 22% на ипотеку — это, безусловно, очень высокий процент. Он практически является заградительным, и минимальный процент заёмщиков готов брать ипотеку на таких условиях.
Если говорить о дальнейших перспективах, сейчас уже есть позитивные сигналы. Например, некоторые банки уже кредитуют и выдают ипотеку под 14%. Есть вероятность того, что экономка оживет, потому что ставка 14% нам уже знакома, и после периода адаптации начнутся активные заявки на ипотеку.
Алексей Плюта, представитель «Мегалит — Охта Групп»
Пока ключевая ставка остается выше 10%, опорой для покупателей стали совместные программы застройщиков и банков по субсидированию части кредита, которые делают платеж по ипотеке ниже 10% годовых. Эти программы предлагают меньший процент и, соответственно, ежемесячный платеж. Так, мы ввели субсидированную ипотеку для разных категорий граждан от 2,5% (семейная ипотека) до 8,5–10% (все остальные лица). В целом же, и при 17%, и при 15% ключевой ставке ЦБ ожидать высокого спроса, как в начале 2022 года, не стоит, особенно перед майскими праздниками и летними месяцами — низким сезоном для городской первички.
В случае с нашим «Приморским кварталом» мы видим схожую с конкурентами картину по снижению темпов продаж. Сейчас на рынке наблюдается уменьшение спроса со стороны покупателей качественного жилья. Но за это время, обычно, формируется отложенный спрос, который выплескивается при стабилизации ситуации и поднимает продажи. Доходы у наших клиентов, несмотря на статистику, сохраняются, как бы парадоксально это ни звучало. Так что в целом продажи идут прогнозируемо, в соответствии с общей ситуацией и до сих пор опережают проектное финансирование. Учитывая, что у нас до конца года сдаются почти 2,3 тысячи квартир, это — дополнительный стимул для нашего покупателя.
Яна Кадомцева, директор по продажам «Полис Групп»
Мы ожидаем понижение ипотечной ставки. Конечно, понижение на 2–3 процентных пункта не сильно скажется на ежемесячных платежах, но это хоть какая-то позитивная динамика.
Наши покупатели все попадают под льготную ипотеку 12%, а также мы субсидируем совместно с банками данную процентную ставку. Запросы на покупку квартиры есть, но не в таком объеме, как это было в марте и предыдущие периоды.
Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens
Вероятно, ключевая ставка продолжит снижаться. Возможно, в конце 2022 года мы увидим ее на уровне, близком к январю. То же самое касается ставок по ипотеке: по программе господдержки, очевидно, ставки будут снижаться в ближайшие месяцы. Если сейчас банки предлагают льготную ипотеку под 11,3% и даже под 10%, то они будут плавно опускаться и дальше.
Помимо снижения процентных ставок банками, мы видим и последовательные действия правительства для поддержания рынка. Например, решение сохранить условия «сельской ипотеки» и выделение дополнительного финансирования на субсидирование ставок по данной программе. Такие же решения озвучены по программам семейной и дальневосточной ипотеки.
Анастасия Ермилова, Ermilov’s company, Красноярск, Зам директора
Это ожидаемое плавное снижение после резкого повышения ключевой ставки до 20%. Эксперты прогнозируют плавное снижение ключевой ставки уже к лету этого года до 10%. Безусловно, рынок вторичного жилья на фоне господдержки первички сильно просел. Меньше покупателей, чем когда бы то ни было, приходят в этот сегмент. Радует, что ставки начали снижаться.
