По данным аналитической платформы bnMAP.pro в апреле 2022 в Екатеринбурге было зарегистрировано на 44% меньше договоров долевого участия в строительстве, чем в марте 2022 года. Но это не самая плохая новость.
Специфика рыночной статистики: договор вступает в силу после регистрации, но фактическое решение и основные действия совершаются раньше на несколько недель. Для оценки долгосрочных трендов это не принципиально, но для оперативной оценки важно.
Договора, которые были зарегистрированы в апреле были подписаны не только в прошедшем месяце, многие из них – еще мартовские сделки, а некоторые имеют более ранний срок подписания. С другой стороны, не все ДДУ, подписанные в апреле, прошли регистрацию в Росреестре этим же месяцем. Многие из них попадут в статистику лишь в мае, а единичные остатки перейдут на лето. Но предварительно можно оценить масштабы апрельской катастрофы на рынке новостроек уже сегодня. Давайте считать.
По нашей оценке, 45-55% подписанных ДДУ регистрируется этим же месяцем. По итогам апреля было зарегистрировано 472 ДДУ, подписанных в этом же месяце. Таким образом, общее число проданных по ДДУ квартир по итогам апреля составит около 900-1000 шт. Сравнивая это с аналогичным показателем марта 2022 года можно говорить о падении продаж в 3-3,5 раза, а по отношению к апрелю-2021 - падение в 2,5 раза.
Масштабный обвал спроса связан в первую очередь с постажиотажным охлаждением рынка и ожидаемыми переменами по льготной ипотеке:
- После любого периода повышенного спроса, следует спад. Покупатели стараются перенести будущие (планируемые) сделки в настоящее.
- Еще один ключевой фактор – льготная ипотека под 9% начала работать только с мая. Она вернет часть покупателей на рынок, особенно тех, кто задумывался над вариантом в 12%.
Есть и другие причины рыночного провала, которые продолжат действовать на рынок в следующие месяцы:
- Для вторичного рынка действуют повышенные ставки по ипотеке, падение продаж в этом секторе будет тормозить рынок и рынок новостроек. До трети всех продаж финансируется средствами от продажи старой квартиры. Особенно высока эта доля в группе многокомнатных квартир.
- Настроения и ожидания покупателей изменились. Оптимизма в экономических прогнозах почти нет. Новостной фон негативный. В этих условиях брать на себя кредитные обязательства готовы немногие.
Ожидаем, что результаты мая-июня 2022 могут быть лучше провального апреля. Но эти улучшения не изменят общего тренда на сокращение объема продаж к показателям прошлого года. Рынку новостроек предстоит перестроиться под более низкие объемы реализации квартир и этот процесс уже начался. Число новых проектов сокращается, предложение начало падать. Поэтому в ближайшие месяцы следует ждать не только сокращения покупателей, но и квартир на первичном рынке.
Если темы рынка жилья, ипотеки, развития городов и региональной статистики интересны вам, подпишитесь на Дзен, / Телеграм-канал / группу в VK, чтобы не пропустить, что-то важное.
11.05.2022
Михаил Хорьков,
партнер bnMAP.pro по Екатеринбургу и
Свердловской области
