Инвестиции в недвижимость России многими воспринимались как актив, который гарантированно растет в цене, особенно если речь идет о крупных городах. Во времена льготной ипотеки (особенно в самом начале) можно было выгодно купить квартиру и не боятся "конских" платежей, так как ставка ипотеки в любом случае была выше инфляции.
В 2021 году и в 2022 году реальная инфляция также была и будет рекордной (около 18-25% ежегодно), вот только интерес к недвижимости у россиян резко снизился, и на это есть несколько причин.
1) высокая ключевая ставка. Сейчас она составляет 14%, однако по этой ставке ипотеку не получить. К примеру, Альфа-Банк предлагает 19-20%. Сбер с 1 мая пообещал выдавать ипотеку своим клиентам от 13.9%. Но даже снижение ставки особенно не оживило рынок, потому как есть еще одна важная причина для сомнений <<<
2) неуверенность в завтрашнем дне. Многие сейчас в сомнениях: не выгонят ли с работы, не сократят ли зарплаты, продержится ли бизнес, не придется ли вообще спешно уезжать из-за рисков мобилизации или других рисков?
Не могу сказать, что раньше все россияне чувствовали стабильность и тыл, но сейчас эта неуверенность кратно усилилась, а причин для волнений стало больше. Ведь если есть риски неплатежеспособности - стоит ли подписывать ипотечный контракт, чтобы потом подарить ее банку?
3) потенциальное снижение цен на недвижимость. Некоторые россияне предпочитают выждать какое-то время - вдруг появятся те, кто будет готов скидывать квартиры по дешевой цене ниже рынка? Если раньше цены на недвижимость в крупных городах уверенно шли вверх - то сейчас может быть либо стоп, либо небольшое снижение из-за падения спроса. Инвестиционная привлекательность идеи покупки квартиры для заработка определенно снижается.
Это подтверждают и агенты недвижимости: c момента старта спецоперации - рынок купли-продажи недвижимости в России на вторичном рынке упал на 70-80%. Главной причиной падения эксперты считают высокую ставку по ипотеке, но другие причины, безусловно, также влияют.
А что происходит на рынке аренды жилья?
В 2021 году арендодатели радовались тому, что была возможность поднять цены. В среднем, ставки по аренде во многих крупных городах выросли на 20-23% по итогам года. Но сейчас мы можем ожидать обратный тренд: предложение превышает спрос
Что случилось? Разберем на примере столицы
Если до 24 февраля база cian.ru (крупнейший сайт-агрегатор) насчитывала в Москве примерно 8.5 тысяч предложений по аренде, то сейчас таких предложений в 3 раза больше - более 26 тысяч. Многие уезжают и начинают сдавать свое жилье, а кто-то больше физически не может тянуть аренду из-за потери работы. Они уезжают и чаще всего - в регионы, к примеру, жить к родителям. Среди моих знакомых есть несколько людей, кто отказался от аренды из соображений экономии и неопределенности.
Повышенное предложение неизбежно стало тянуть ставки по аренде вниз. Теперь в сильной позиции - арендаторы, они диктуют свои условия и прогибают собственников на скидки. Новым трендом можно считать и краткосрочные контракты (на 2-3 месяца). По признанию многих арендаторов, они уже не могут планировать на более длительный срок: "мы не знаем, уедем или останемся, и как будет с деньгами после".
С учетом снижения доходности по аренде и неопределенности в отношении будущей стоимости, неудивительно, что местные инвесторы охладели к идее покупки недвижимости в России.
Но вместе с этим стал ярче проявляться новый тренд - это инвестирование за рубежом. Пока это еще возможно реализовать - даже удаленно, не выезжая из России.
Те, у кого был запас денег - предпочитают купить недвижимость за пределами России, даже если они не планируют там жить.
В зоне интересов россиян, прежде всего, апартаменты в Турции, Грузии и ОАЭ. Это наиболее популярные страны для эмиграции сейчас, поэтому желающих купить квартиру хоть отбавляй. К примеру, за последние 2 месяца количество купленных квартир в районе Анталии (Турция) выросло почти в 2 раза (+90%) по сравнению с аналогичным периодом прошлого года при том, что сезон еще не начался, и самый сильный наплыв инвесторов ожидают летом.
Квартиры на вторичном рынке недалеко от моря ( в демократичном сегменте) уходят в течение недели после появления в продаже, когда как на поиск покупателя в России у вас может уйти от нескольких недель до нескольких месяцев (в зависимости от бюджета и локации). Еще одно явное преимущество квартир в курортных городах Турции заключается в том, что аренда квартир дает в среднем от 10-14% годовых в евро, тогда как в Москве это будет ниже раза в 2, и доходность будет привязана к рублю.
Подводим итоги<<<
Хоть как-то спасти рынок недвижимости в России могут специальные льготы и программы для ипотеки (подробно я распишу действующие программы и инициативы в другой статье на канале), а вот как добавить уверенности в завтрашнем дне и вернуть доверие к длительным ипотечным кредитам - это большой и большой вопрос. Если у вас есть на него ответ - пишите в комментариях свои предложения.
Эксперты Forbes сходятся во мнении, что в текущей ситуации аренда дает больше преимуществ и становится намного (втрое) выгоднее ипотеки, в чем я с ними согласна. Если для вас покупка жилья в России не является критичным вопросом, я бы порекомендовала подождать и пока арендовать. Если же вы хотите выгодно инвестировать в недвижимость и у вас есть свободные деньги - то лучше присмотреться к покупке жилья за рубежом, при этом выбирая из списка "дружественных" стран и с высоким потенциалом роста ввиду спроса.
Расскажите также о своих кейсах: вы были бы готовы сейчас купить жилье в ипотеку либо за наличный расчет в России? Если вы арендуете - говорили ли вы с собственником о снижении арендной ставке?
Если вам понравилась статья - ставьте лайк, и подписывайтесь на мой канал ЗДЕСЬ , чтобы не пропустить новые публикации!
