В последние месяцы тема ипотечного кредитования стала центральной на рынке недвижимости. Ранее эксперты еще обсуждали различные «фундаментальные факторы», из-за которых происходит рост цен на рынке и растут объемы продаж. Примкнувшая к этим факторам ипотека учитывалась, но про её реальное значение писать было не очень интересно.
Ведь гораздо круче писать про то, что жилья всем не хватит и недвижимость будет дорожать вечно. Покупатель сам разберется с тем, как купить: захочет — деньги из-под матраса возьмет, а захочет — залезет в долгосрочное кредитование. Ведь то, как купить — это не принципиальный фактор. Важно только то, что надо бежать и хватать, пока не разобрали. И всё в таком роде.
И тут вдруг все бросились обсуждать, что доступность ипотеки на новостройки, а также мечты о льготном кредитовании на вторичное жилье являются единственной надеждой поддержать спрос на рынке. Оказалось, что все предыдущие разговоры о «фундаментальных факторах» не стоят выеденного яйца, если покупатели не берут кредиты. И так далее.
И в этом потоке информации все концентрируют внимание только на том, как ипотеку стараются сделать доступной и как от этого будет хорошо рынку недвижимости. При этом, не говорят об основных вещах. Ведь одним из главных факторов является то, насколько реально влияют на ситуацию ответственные лица, чьи действия создают условия для принятия покупателями решения о получении долгосрочного займа.
Сегодня мы предлагаем поговорить именно об этом.
Немного о важности слова «стабильность»
У всех разное отношение к ипотечному кредитованию. Однако, все, кто собирается взять ипотеку, понимают одно. Это долгосрочное планирование, при котором заемщик должен быть уверен, что его доходы позволят платить ипотеку.
Никто не надеется на горизонт планирования в десятилетия — к сожалению, в нашей стране это невозможно. Но поскольку ипотечное кредитование – это очень надолго, хотя бы на момент получения кредита нужно быть уверенным в том, что вокруг всё в порядке.
Слово стабильность — ключевой критерий того, что заемщик готов взять кредит. Стабильность — это не какая-то иллюзия, а совершенно объективные факторы. Это прогнозируемый политический курс правительства; отсутствие войн; наличие надежных торговых партнеров, обеспечивающих рынки сбыта для продукции страны; надежда на то, что завтра будет лучше, чем сегодня и доходы вырастут, а не уменьшатся и т.д. И всё это должно быть подтверждено соответствующими прогнозами ответственных лиц.
Уверенность или, если хотите, вера в стабильность возникает благодаря тому, что действия ответственных товарищей не расходятся с их словами и мыслями. Однако, с этим есть проблемы.
Начнём с Набиуллиной
В официальном заявлении от 29 апреля она высказала позицию Совета директоров ЦБ РФ. Важные слова, говорят о многом.
«Мы находимся в зоне колоссальной неопределенности…. Сегодня предложение опережает снижение спроса, но в будущем ситуация может измениться…. Пока наиболее вероятным для нас является тот сценарий, когда проинфляционные факторы и риски превалируют. Но маятник может качнуться и в другую сторону….
Действительно, многое будет зависеть от развития событий, которые разворачиваются стремительно… На сегодняшний день мы видим пространство для снижения ключевой ставки до конца года. Текущий диапазон для средней ключевой ставки на этот год 12,5 – 14%, на следующий 9-11%, а на 2024 год 6-8%.
Возможности и сроки использования этого пространства будут зависеть от поступающей информации, развития ситуации и дальнейшего изменения баланса рисков». Заявление Председателя Банка России Эльвиры Набиуллиной по итогам заседания Совета директоров Банка России 29 апреля 2022 года.
Из этого заявления даже неискушенному человеку будет ясно, что ЦБ РФ находится в состоянии «колоссальной неопределённости» и не знает, по какому пути будет развиваться ситуация. Они официально заявляют, что все прогнозы действительны только на дату опубликования из-за того, что развитие ситуации они не контролируют, а показатели могут измениться в любой момент.
Совершенно удивительная позиция. Характеризует не субъекта, определяющего правила игры, а объекта — импульсивно реагирующего на внешние проявления.
Согласно пп. 1.1. ст. 4 ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации», Банк России обязан «во взаимодействии с Правительством Российской Федерации разрабатывать и проводить политику развития и обеспечения стабильности функционирования финансового рынка Российской Федерации».
Между стабильностью и «колоссальной неопределенностью» громадная разница, а неуверенность в результате собственных прогнозов создаёт дополнительные сложности.
Может быть, надежду на стабильность дает Правительство?
27 апреля Марат Хуснуллин, ответственный в Правительстве РФ за всё, что связано с жильём, ответил на вопрос: что будет происходить с ценами на рынке жилой недвижимости? Отметив, что на цены влияют различные факторы, он заявил следующее:
«Могу только сказать, что коррекция будет где-то на уровне инфляции. Какая она будет — тоже сейчас будем смотреть, потому что на цены влияет много факторов» Оценена вероятность роста цен на жилье в России: Дом: Среда обитания: Lenta.ru.
Любопытный момент. Еще 31 марта тот же Марат Хуснуллин однозначно заявлял, что цены «вырастут на уровень инфляции или ниже» Хуснуллин: цены на жилье в 2022 году вырастут на уровне инфляции или ниже - Ведомости (vedomosti.ru). Всего месяц назад у вице-премьера была уверенность в том, что цены будут расти. Затруднение вызывал лишь вопрос — насколько?
На текущий день речь идёт уже о коррекции. А коррекция означает как рост цен, так и их снижение — и как именно поведет себя рынок, Хуснуллин собирается «смотреть». Попросту нет чёткого понимания того, что все его действия по преференциям застройщикам и льготной ипотеке приведут к какому-то оживлению рынка недвижимости.
Кстати, о каком размере инфляции идет речь?
В заявлении Набиуллиной указан этот параметр.
«В целом, за этот год потребительские цены, по нашему прогнозу, вырастут на 18-23%, но это включает в себя уже произошедшее резкое увеличение цен с конца февраля, и особенно сильное — в марте.
А будущая инфляция — годовая инфляция за следующие 12 месяцев на апрель 2023 года — будет гораздо ниже. В рамках базового прогноза она будет находиться в диапазоне 10–12%» — отметила руководитель Банка России.
ЦБ продекларировал, что любой базовый прогноз может измениться в любой момент из-за состояния «колоссальной неопределенности». Поэтому корректней будет учитывать не прогнозы, а то, что уже произошло.
На момент интервью от 27 апреля Хуснуллин не мог не ознакомиться с данными о том, что инфляция в стране за I квартал составила 18% и более. Ведь в своей деятельности ЦБ взаимодействует с Правительством и обменивается информацией. Поэтому у нас нет никаких оснований предполагать, что Хуснуллин использовал какие-то другие цифры, когда шла речь о коррекции рынка.
Если взять за основу текущие цены на рынке, то амплитуда коррекции может составить как 23% плюс, так и 23% в минус. Фактически, Хуснуллин сообщает нам, что он не знает, что и как будет — а «коридор неопределенности» составляет 46% от текущих цен на рынке жилой недвижимости.
Разобравшись с прогнозами ответственных лиц, мы видим удивительную по своей нелогичности ситуацию
Предлагая гражданам обращаться за получением ипотечных кредитов, они не просто не гарантируют стабильность. Они напрямую заявляют, что находятся в состоянии неопределенности — и у них нет понимания, в какую сторону пойдёт коррекция.
Несмотря на это, залезать в долги они предлагают сейчас — по текущим ценам. При этом, у ответственных товарищей нет плана, при котором заемщики, потерявшие возможность платить, не потеряют всё, а отделаются лёгким испугом.
Например, как некоторые ответственные лица, потерявшие контроль над сотнями миллиардов резервов. Ну потеряли — никто не уволен, все при зарплате — подумаешь!
Если бы обычному заемщику предоставили те же гарантии, что есть у ответственных товарищей, то мы бы однозначно сказали – те, кто не берут кредиты, тратят время зря. Ну возьмут кредит, ну не заплатят — подумаешь! К сожалению, наша правовая система еще не готова к тому, чтобы ко всем промахам и ошибкам относится одинаково.
Что делать покупателям?
Как мы видим, прямо сейчас нецелесообразно приобретать недвижимость в кредит. Мы неоднократно писали о том, что рынок недвижимости вошёл в кризис. Покупать недвижимость в кредит на этом этапе будет крайне рискованно — лучше подождать начала осени.
Важный момент — это не означает, что недвижимость не нужно покупать в принципе. Если необходимость не ждет, есть свободные деньги и вы влюбились в объект — можно купить, ведь позже его просто может не оказаться на рынке.
Главное — не брать на себя долгосрочные обязательства в условиях, когда стабильность не гарантирована, а уровень прогнозирования находится в состоянии «колоссальной неопределенности». Лучше переждать 4 месяца, чем мучиться 20 лет. Тем более, что льготную ипотеку продлевают до конца 2022 года.
И что делать продавцам?
Что касается продажи — мы рекомендуем не затягивать, если продажа назрела. Пока в СМИ пытаются излучать оптимизм, а заголовки о кризисе скорее редкость, чем правило — ещё есть шанс удачно продать недвижимость. Да, продать получится не по тем ценам, которые указаны в объявлениях, а со скидкой — но это будет дороже, чем при более позднем выходе на рынок.
Рынок недвижимости инертен, и пока ответственные лица пытаются его как-то реанимировать, есть шанс на хорошую сделку. Ведь как только они поймут, что «мёртвому припарки не помогают» — то будущие продавцы будут завидовать тем, кто продал сегодня.
Этот кризис надолго, и он станет самым крупным и разрушительным в истории рынка недвижимости РФ. Мы будем держать вас в курсе событий и помогать ориентироваться в происходящем. Кроме того, о кризисе на рынке недвижимости вы сможете прочитать в нашей книге, которая выйдет в мае-июне этого года.
Как всегда, желаем вам принимать только правильные решения в это непростое время.
Что думаете по тем вопросам, которые мы подняли в этой статье? Напишите в комментах. И конечно же, не забывайте лайк — ваша обратная связь очень важна для нас.
