Налог на доход физических лиц (НДФЛ) уплачивает каждый работающий гражданин РФ. В большинстве случаев это происходит автоматически — НДФЛ удерживается с зарплаты.
Самостоятельно отчитаться и уплатить налог за 2021 год должны налогоплательщики в случае:
- получения дохода от сдачи в аренду имущества;
- продажи движимого/недвижимого имущества, которое находилось в собственности менее минимального срока владения[1];
- получения в дар имущество не от близких родственников;
- получения вознаграждения от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами;
- получения выигрышей от операторов лотерей, распространителей, организаторов азартных игр;
- получения дохода от источников, находящихся за пределами Российской Федерации.
В таких ситуациях физлица обязаны представить в налоговую инспекцию по месту регистрации декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог с полученного дохода.
Налоговые вычеты
Помимо уплаты налога физлица подают декларацию 3-НДФЛ с целью вернуть часть уплаченного налога на доходы физических лиц.
В этом случае физлица при заполнении декларации заявляют имущественные, социальные или стандартные вычеты в связи с покупкой жилья, расходами на обучение или лечение и т.д. (конкретный перечень установлен НК РФ).
Как можно представить декларацию 3-НДФЛ
- лично, либо через представителя;
- направить почтой;
- посредством Личного кабинета физического лица.
Кто еще должен представить декларацию
Отчитаться о своих доходах также должны индивидуальные предприниматели, нотариусы, занимающиеся частной практикой, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты, и другие лица.
При этом физические лица, получающие доходы как самозанятые, не представляют декларацию и не обязаны отчитываться о них в рамках декларационной кампании.
В случае получения доходов, с которых не удержан НДФЛ, уплата налога производится по налоговому уведомлению, выставляемому налоговым органом.
Срок представления декларации
Не позднее 04 мая 2022 года (с учетом выходных дней)
Срок уплаты налога
Не позднее 15 июля 2022 года.
Ответственность
При нарушении сроков подачи декларации и уплаты НДФЛ, налогоплательщик может быть привлечен к ответственности в виде штрафа и пени (исключением является декларация на получение налоговых вычетов).
Остановимся поподробнее на правилах уплаты налога с продажи квартиры в 2022 году, поскольку с 01 января 2022 года в налоговом законодательстве появились некоторые изменения:
1) Представление декларации 3-НДФЛ
Декларацию 3-НДФЛ можно не представлять, если имущество находилось в собственности менее минимального срока владения и доход от продажи не превышает 1 млн руб., для иного имущества (гаражи, автомобили и т.д.) — 250 тыс. руб.
Если же доходы от продажи имущества превышают допустимый размер, декларацию 3-НДФЛ представить все равно придется.
2) Льготы для дольщиков
С 2022 года налоговые льготы распространили на дольщиков — покупателей квартир в новостройках, участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), а также на тех, кто купил квартиру по переуступке прав требования по договору долевого участия. В частности, сроки владения по новым правилам будут отсчитываться с момента полной оплаты договора долевого участия. Распространяется указанная льгота на объекты, переданные застройщиком и принятые участником долевого строительства с 1 января 2022 года.
3) Льготы для семьи с детьми
От представления декларации и обязанности уплаты налога освобождаются доходы семей с двумя и более детьми, независимо от срока нахождения такого жилья в их собственности, при одновременном соблюдении ряда условий:
- у налогоплательщика или супруга(-и) двое или более детей, включая усыновленных, их возраст на дату продажи — до 18 лет, при очном обучении — до 24 лет;
- в том же календарном году или не позднее 30 апреля следующего года семья приобрела новое жилье по договору купли-продажи, мены или договору долевого участия;
- общая площадь или кадастровая стоимость у нового объекта больше, чем у проданного;
- кадастровая стоимость проданного жилья не более 50 млн руб.;
- на момент продажи у семьи нет в собственности более 50% в другом жилье, общая площадь которого больше приобретаемого.
4) Недвижимость не облагается повышенным НДФЛ
Напомним, что с 01 января 2021 г. доходы физлиц свыше 5 млн руб. облагаются по ставке 15 %. Указанная повышенная ставка налога не применяется в отношении доходов от продажи недвижимого имущества.
5) Упрощенный порядок получения вычетов
В 2022 году налогоплательщики могут получить вычеты по НДФЛ без составления декларации 3-НДФЛ, подав соответствующее заявление (упрощенный порядок). Сроки проверки по новым правилам составят не более 30 дней с момента подачи заявления, денежные средства поступят на счет в течение 15 дней после окончания проверки.
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:
- недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
- если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения ее можно продать без уплаты НДФЛ;
- если недвижимость была приобретена дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
- квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.
Во всех остальных случаях НДФЛ взимается с дохода от продажи квартиры.
Как уменьшить налог с продажи квартиры
Если вы продаете квартиру, то у вас возникает налогооблагаемый доход. Если недвижимость была продана раньше, чем наступил минимальный срок владения, то необходимо заплатить налог с продажи.
При этом налог следует исчислять не со всей суммы, вырученной с продажи квартиры, а с разницы между ценой покупки и продажи.
В случае, если у вас отсутствуют расходы по приобретению квартиры, то вы вправе воспользоваться вычетом в размере 1 млн руб.
Более подробный порядок уменьшения налога с продажи квартиры объясним на примерах:
Пример 1: применение вычета в 1 млн руб.
В 2020 году ФЛ получило в наследство квартиру кадастровой стоимостью 3 млн руб. и решило продать её в этом же году. Продажа осуществляется раньше минимального срока владения и документально подтвержденных расходов на приобретение нет.
В данном случае можно воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 млн руб. Сумма к уплате составит: 260 000 руб. = (3 млн руб. – 1 млн руб.)*13 %.
Пример 2: применение вычета с подтвержденными расходами
ФЛ купило квартиру в 2018 году за 4,5 млн руб. и продало в 2020 году за 4,2 млн руб., кадастровая стоимость составляет 4,3 млн руб. Так как сумма фактически понесенных расходов больше, чем сумма продажи и кадастровой стоимости, то налог к уплате в декларации не возникнет.
При реализации имущества важным показателем является его кадастровая стоимость. Так, если стоимость имущества по договору будет меньше 0,7 кадастровой стоимости, то налог будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости.
Пример 3: расчет с кадастровой стоимостью
ФЛ купило квартиру в 2018 году за 3 млн руб. Данная квартира продана в 2019 году за 3 млн руб., кадастровая стоимость квартиры составляет 6 млн руб.
Хотя сумма фактически понесенных расходов и сумма дохода одинаковая и составляет 3 млн руб., налог заплатить придется, так как кадастровая стоимость превышает фактическую в два раза.
Сумма к уплате составит: 156 000 руб. = (6 млн руб. * 0,7 понижающий коэффициент — 3 млн руб. (затраты))*13 %
Пример 4: расчета НДФЛ на основании следующих данных:
Лопатин А.Д. и Лопатин В.Д. решили продать квартиру, полученную в наследство за 3,5 млн рублей. Каждый владеет ½ долей имущества. Кадастровая стоимость равна 3 млн. руб.
Использование вычета на целый объект недвижимости. В такой ситуации оформляется договор купли-продажи квартиры, и совладельцы могут применить льготу в размере 1 млн рублей пропорционально своим долям.
1000000/2 = 500000 рублей
(3500000/2 – 500000) * 13 % = 162 500 рублей.
Именно такую сумму налога заплатит каждый собственник квартиры в бюджет.
Использование вычета на доли квартиры. Совладельцы реализуют свою часть отдельно по разным договорам купли-продажи. Тогда расчет будет выглядеть следующим образом:
(3500000/2 – 1000000) * 13 % = 97 500 рублей.
Еще один интересный вариант решения вопроса возможен, если один из совладельцев является собственником более установленного минимального срока. В такой ситуации при продаже имущества заключается дополнительное соглашение, в котором указывается распределение дохода от сделки:
Лопатин А.Д. – 3 млн рублей (собственник более 3 лет),
Лопатин В.Д. – 500 тыс. рублей (пользуется имущественным вычетом на свою долю в размере 500000 рублей).
Таким образом, продавцы недвижимости полностью освобождаются от уплаты НДФЛ.
Как видно из примера, разный подход к юридическому оформлению сделок позволяет значительно снизить размер налога.
Приложение № 1
Продажа имущества не облагается налогом
при соблюдении следующих минимальных сроков владения:
Вид имущества/основания приобретения имущества
1. Любое имущество, не относящееся к недвижимости (кроме ценных бумаг и имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности).
2. Жилая или нежилая недвижимость, право собственности на которую получено по одному из следующих оснований:
- по наследству или в порядке дарения от близкого родственника;
- в результате приватизации;
- в результате передачи недвижимости по договору пожизненного содержания с иждивением (собственником становится плательщик ренты).
3. Единственное жилье налогоплательщика (включая совместную собственность супругов), даже если новая жилая недвижимость приобретена за 90 дней (или менее) до реализации старого жилья.
Минимальный срок владения
3 года
Во всех иных случаях продажи недвижимости
5 лет
Автор статьи:
Булат Пурбуев, старший юрист компании Юсконсалт
[1] Минимальные сроки владения приведены в Приложении № 1 к настоящей статье
