Покупка квартиры через нотариуса: как проходит, цена, риски

Продавать или покупать квартиры сегодня можно с помощью нотариусов. В большинстве случаев присутствие таких специалистов не является обязательным. Однако если стоит цель получить дополнительные гарантии юридической безопасности, без нотариуса не обойтись.

В статье мы рассмотрим особенности нотариальной сделки купли-продажи квартиры, как оформить сделку, какие потребуются документы, сколько стоит услуга, какие риски существуют для покупателя или продавца.

Что такое нотариальная сделка при покупке квартиры

Нотариус – это специалист, несущий ответственность за все недочеты, которые закрадываются в имущественные договоры. Нотариальное заверение документов – гарантия того, что оба участника защищены от противоправных действий. Например, если действия нотариуса привели к убыткам клиента, весь ущерб компенсируется.

Обязанности нотариуса:

• определение волеизъявления обеих сторон;
• разъяснение сторонам юридических нюансов сделки;
• изложение перечня последствий, которые могут наступить, если стороны предпримут те или иные действия;
• идентификация личностей сторон;
• отказ от любых попыток каким-либо образом повлиять на волю сторон.

Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки. Благодаря ему стороны защищаются от различных рисков юридического характера. Если купля-продажа недвижимости реализуется с участием несовершеннолетних, участие нотариуса – обязательное условие (это указано в действующем законодательстве РФ).

К услугам нотариуса также прибегают тогда, когда одна из сторон не в состоянии добраться до места заключения сделки. В этом случае покупка квартиры или дома осуществляется по доверенности.

В случае с несовершеннолетними за совершением сделки также следят органы опеки. Заверение нотариуса потребуется перед регистрацией документа в Росреестре. Присутствие нотариуса также обязательно при продаже доли недвижимого имущества, дарении недвижимости, заключении договора ренты, разделе недвижимости во время развода.

Законодательство о нотариальных сделках

Федеральный закон 51 ГК РФ регламентирует проведение всех сделок, в которых участвуют нотариусы. Статья 163 ГК РФ регулирует процесс нотариального удостоверения различных сделок. Также нельзя забывать о документе под названием «Основы законодательства РФ о нотариате». Здесь изложены все изменения, которые имеют силу с 2018 года. Этот документ регламентирует гарантии деятельности нотариусов.

В статье 165 ГК РФ изложены последствия, которые грозят людям, уклоняющимся от нотариального удостоверения определенных сделок. В соответствии с нормами, изложенными в статьях 166 и 167 ГК РФ, договоры, заверенные нотариусом, можно оспорить. Если сделку признают оспоримой в суде, она теряет свою силу.

Плюсы и минусы покупки квартиры через нотариуса

Оформление договора купли-продажи через нотариуса – это не бесполезная процедура. У нее есть существенные преимущества.

Основные плюсы:

1. Дополнительные гарантии безопасности в юридическом плане. Если что-то пойдет не так, бумаги, подписанные у нотариуса, станут весом доказательством в суде.
2. Расчет реализуется через депозит нотариуса. Покупатель переводит деньги именно на этот счет. Нет нужды обналичивать или перевозить крупные суммы. После регистрации права собственности на недвижимость (если имеется в виду электронная регистрация) специалист переводит внесенные на депозит средства продавцу.
3. Нотариальное заверение сделки купли-продажи предполагает, что государственная регистрация в Росреестре проходит максимально быстро. Стороны добиваются нужного результата в пределах 24 часов. Если же регистрация проводится через МФЦ, придется ждать 3 суток.

Нельзя сказать, что нотариальная сделка купли продажи квартиры – сплошные преимущества. Недостатки у такой процедуры тоже имеются.

Основные минусы:

1. Стороны должны присутствовать при удостоверении сделки. Это не всегда удобно, поскольку стороны могут проживать в разных городах или же могут быть слишком заняты на работе.
2. Стоимость купли-продажи квартиры через нотариуса может быть слишком высокой. Тарифы для нотариусов устанавливает действующее законодательство. Их нельзя изменить. Однако цены, назначаемые для технической части (подготовка договора, сбор документов, сбор информации и т. п.), уже никем не контролируются. Проблема может быть особенно актуальной в небольшом городе. Местный нотариус понимает, что у него нет конкурентов, поэтому назначает самую высокую цену.
3. Велика вероятность нарваться либо на мошенников, либо на специалистов с низкой квалификацией, которые при оформлении сделки сделают много ошибок. Не исключено, что впоследствии все допущенные недочеты покупателю или продавцу придется устранять самостоятельно.

Перед обращением к нотариусу опытные юристы рекомендуют тщательно обдумать решение. Не исключено, что в тех или иных условиях можно обойтись и без нотариального заверения сделки. Если без нотариуса не обойтись, тщательно изучите действующее законодательство РФ. Нужно четко понимать, какие именно есть полномочия у специалиста.

Порядок купли-продажи квартиры через нотариуса пошагово

Прежде чем разобраться, как происходит купля-продажа квартиры через нотариуса, необходимо изложить его обязанности. Нотариус обязан проверить сам объект недвижимости, собственников и правообладателей.

Основные этапы работы:

1. Оформление договора купли-продажи. Это делается сразу после проверки сторон и объекта недвижимости.
2. Сбор документации.
3. Подписание договора.
4. Внесение необходимой суммы. Процедура может проводиться через банковскую ячейку.
5. Предоставление документации в Росреестр.

Необходимые документы

После успешной проверки нотариус переходит к сбору необходимой документации. Этот процесс может занять от нескольких часов до нескольких дней.

Основные документы:

• справки, удостоверяющие, что у сторон нет задолженностей по платежам;
• свидетельство о государственной регистрации права;
• согласие супруга на продажу или покупку объекта недвижимости (согласие заверяется нотариусом);
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
• свидетельство о браке;
• документы, удостоверяющие личности сторон.

Важно помнить, что покупка недвижимости далеко не всегда осуществляется с передачей полной суммы. Иногда объекты недвижимости приобретают в ипотеку (или на деньги, полученные в кредит).

В этом случае нотариус проверяет следующее:

• договор кредитования;
• закладные;
• справки из ПНД.

Передача денег

Передача денег при покупке квартиры через нотариуса осуществляется после подписания договора. Если речь идет о наличных, оформляется расписка о получении денежных средств. Сделка может быть проведена в переговорной комнате банка. В этом случае нередко выбирается и арендуется депозитная ячейка. Завершающий этап – направление документации в Росреестр.

Этапы удостоверения и регистрации сделки:

1. Проверка формы составления соглашения. Проверку проводит лицо, наделенное соответствующими полномочиями.
2. Нотариус опрашивает стороны. Важно убедиться в том, что их воля в полной мере соответствует обозначенным целям сделки.
3. Проверка договора. Важно убедиться, что его пункты не идут вразрез с действующим законодательством РФ.
4. Проверка дееспособности сторон, которые принимают участие в сделке.
5. Удостоверение оформления сделки.

Сколько стоит нотариальная сделка купли-продажи квартиры

Стоимость оформления купли-продажи квартиры через нотариуса разнится от региона к региону. Как правило, речь идет о сумме от 2 до 8 тысяч рублей. В связи с наступившим в стране кризисом расценки в ближайшее время могут вырасти.

Примерные цены в разных городах:

• Самара – 2500 руб.;
• Ярославль – 2000 руб.;
• Казань – 3000 руб.;
• Владимир – 2000 руб.;
• Екатеринбург – 3500 руб.;
• Москва, Санкт-Петербург – 5 000 руб.

Минимальная стоимость удостоверения договора купли-продажи – 300 руб. Максимальная планка – 20 тыс. руб.

Расценки на удостоверение договора:

• от 30 тыс. руб. до 1 млн руб. – 1%;
• от 1 до 10 млн руб. – 0,75%;
• от 10 млн руб. – 0,5%.

Кто оплачивает услуги нотариуса при покупке квартиры

Действующее законодательство не определяет четких требований. Оплата услуг нотариуса производится по договоренности между участниками сделки.

Риски при купле-продаже квартиры через нотариуса

Риски для покупателя при покупке квартиры через нотариуса являются существенными, поскольку, согласно действующему законодательству, государственный регистратор не проверяет законность подобных сделок. Например, не проверяются факты несоблюдения прав сторон, наличие или отсутствие дееспособности сторон. Если подобные огрехи вскроются после госрегистрации прав, у покупателя возникнут проблемы.

Если при заключении сделки купли-продажи продавец был недееспособным, она может быть оспорена в суде. В этом случае есть риск, что жилплощадь вернется продавцу.

Другие риски:

• сложно доказать мошеннические действия;
• нотариусам ничего не угрожает, поэтому они не боятся возложенной ответственности;
• при составлении договора могут быть допущены ошибки (распространенная проблема, когда делами занимается некомпетентный специалист).

Нотариальная сделка при покупке квартиры – это сделка, договор в которой заверил нотариус. Среди преимуществ подхода можно выделить быструю государственную регистрацию и дополнительные гарантии в плане юридической безопасности. Среди минусов эксперты выделяют некомпетентность некоторых нотариусов и высокую стоимость услуг специалистов.

Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.

Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.