Что ждать на рынке жилья в Саратове весной и летом 2022 года. Аналитика от "Этажей"

Анализируя данные саратовского филиала компании «Этажи» за 4 квартал 2021 года (октябрь как пример) и 1 квартал 2022 года (март как пример) мы можем отметить следующие тенденции.

1. Изменилась структура проданных объектов и выросла цена за 1 кв метр.

Для сравнения возьмем 2 месяца: октябрь 2021 года и март 2022 года.

Итак, в октябре 57% продаж через компанию «Этажи» пришлись на 1 комнатные квартиры, 23% на 2-х комнатные и 15 % на 3-х комнатные квартиры.

В марте 2022 года на 1 комнатные квартиры пришлось уже 67% продаж (на 10 % больше), на 2-х комнатные — 24 %, а на 3 комнатные лишь — 6% (на 9% процентов меньше).

Одновременно с этим, отмечаем рост цены за объекты недвижимости. Если в октябре в сегменте 1 комнатных квартир самыми ликвидными были объекты с метражом 32 кв. м. с ценой от 1 до 2 млн руб, то в марте 2022 года данные объекты стоили уже от 1,5 до 2,5 млн руб.

Таким образом, мы видим рост цены на 1 комнатные квартиры на 21%, рост доли этих объектов в структуре продаж и одновременное уменьшение в структуре продаж доли самых дорогостоящих объектов — 3-х комнатных квартир.

Средняя цена 1 кв метра 1 комнатных квартир (32 кв метра) в октябре 2021 года составила 62 тыс руб, а в марте она выросла уже до 78 тыс руб.

Если говорить о дорогостоящих объектах с ценой свыше 7 млн руб, то в целом за 1 квартал 2022 года по сравнению с октябрем — декабрем 2021 года их стало продаваться в 4 раза меньше.

Рост цены на объекты недвижимости в марте 2022 года, на наш взгляд, связан с паническими настроениями, охватившими рынок в конце февраля. Люди, обладающие денежными средствами, для спасения их от обесценивания начали активно вкладываться в традиционно надежный актив - недвижимость. По прошлым кризисам знаем, что подобный период длится 1,5-2 месяца, затем ажиотаж сходит на нет.

2. Уменьшилось количество продаваемых объектов вторичной недвижимости.

Весь 4 квартал 2021 год мы видели уменьшение количества квартир вторичного жилого фонда на рынке Саратова, предлагаемых к продаже. Мы сравниваем аналитику Авито и внутренние данные компании. Итак, с октября 2021 года по март 2022 года предложение в Саратове на рынке вторичной недвижимости упало на 25-30% (например, на Авито с 5 626 квартир до 4 216 квартир). При этом покупателей было стабильно много. Существенное уменьшение количества желающих купить квартиры мы начали отмечать с апреля 2022 года. Связываем этот факт, в первую очередь, с подорожавшей ипотекой. Количество заявок от покупателей по компании в апреле упало на 45%.

3. Ипотека.

В январе 2022 года ипотечные ставки в банках Саратова составляли 10-12%. Однако за февраль — март ЦБ РФ несколько раз принимал решения о поднятии ключевой ставки до 20%. В результате ипотечные ставки в банках также выросли до значений свыше 20%. Этот размер ставки значительно ограничивает круг клиентов, которые могли бы позволить себе взять ипотеку. В результате в марте 2022 года количество клиентов компании с ипотекой уменьшилось на 20%, а в апреле уже на 45%. Вместе с тем, отметим, что уже начался обратный процесс — после решения ЦБ о понижении ключевой ставки до 17%, начали снижаться ипотечные ставки в банках. В целом, это хороший тренд, но 17% пока еще недостаточно. Количество клиентов с ипотекой существенно увеличится после того, как размер ипотечной ставки опустится ниже 15%.

Прогнозы.

Во втором - третьем квартале, при условии отсутствия серьезных геополитических изменений, ожидаем стабилизацию спроса и предложения рынка жилья Саратова.

1. Снижение ипотечных ставок до более приемлемых уровней для покупателей (ниже 15%, но выше процентных ставок 1-ой половины 2021 года) позволит увеличить спрос на 10-15% к апрельским значениям. Но он будет все же ниже октября 2021 года на 25%.
2. Некоторое уменьшение цен на вторичную недвижимость в Саратове за счет ухода с рынка части ипотечных покупателей и прекращения ажиотажа связанного с перераспределения средств из валют в недвижимость. Продавцы столкнутся с падением спроса и будут вынуждены постепенно снижать цены. К концу 2 квартала 2022 года ожидаем падение цены на вторичную недвижимость ориентировочно на 10% от уровня октября 2021 года.
3. Увеличение количества предложения по продаже объектов вторичной недвижимости, за счет возвращения на рынок тех продавцов, которые отказались от сделок в условиях неопределенности в феврале-марте 2022 года.
4. Отметим, что 2020-2021 гг. баланс рынка недвижимости был нарушен из-за дешевой ипотеки и малого объема строительства нового жилья в Саратове (на рынке преобладал покупатель). В целом, в ближайшие месяцы ожидаем падение спроса и уменьшение объема продаж предположительно на 35-40%.
5. Рост рынка мы сможем увидеть только после того, как ключевая ставка ЦБ опустится до 12%, а ипотечные ставки будут ниже 13% годовых.

Все квартиры Саратова на сайте компании Этажи https://saratov.etagi.com/