Иногда складываются ситуации, при которых слова «время-деньги» перестают быть просто красивым выражением, а становятся суровой необходимостью.
Любой собственник, которому по-настоящему необходимо продать квартиру, не хочет затягивать процесс. Поэтому поисковый запрос о том, как продать квартиру быстро — неизбежен. В ответ на этот запрос пос.тупают подготовленные предложения, среди которых неизбежно будет «срочный выкуп».
Именно эти предложения мы разберём в статье и проведем расчеты. Поскольку при встрече с выкупщиками необходимо трезво оценивать ситуацию и понимать, что чуда не будет. Наша статья поможет более критично относиться к подобным рекламным заявлениям, а также просто чуть лучше разбираться в тонкостях рынка недвижимости.
Большинство рекламных предложений о срочном выкупе квартир выглядит крайне привлекательно для собственника
Обещают выкуп по цене не «ниже рыночной». И «миллионы аванса в день обращения». И «оценку в течение нескольких минут» и многое, многое другое. Долги, иные сложности, отсутствие полного пакета документов – никаких проблем. Выкупщики готовы оперативно решить все проблемы собственника за скромное вознаграждение, а также заплатить более, чем достойную цену за его имущество.
Всё выглядит отлично на взгляд человека, который никогда не сталкивался с продажами. И действительно — зачем мучиться с продажей, нанимать риэлтора и т.п., когда есть вот такие клёвые ребята.
Поскольку эти ребята, зачастую, неплохо разбираются в психологии людей и умеют надавить на болевые точки — они, действительно, могут выглядеть клёвыми спасителями, которых собственнику послала судьба.
Но так ли всё безоблачно и интересно, как написано в рекламных объявлениях?
Начнем с того, что выкуп квартир — это бизнес
Причем, бизнес довольно серьезный, для занятия которым нужно иметь значительные собственные или заёмные средства. Также необходимо понимать, что этот бизнес не может существовать как сопутствующий. Схема, при которой выкуп осуществляется в ноль или с небольшим убытком, а прибыль достигается за счёт продаж другого продукта, работает в уникальных случаях только на растущем рынке.
В этом легко убедиться на примере компании ПИК-брокер, которая больше года вела крайне агрессивную рекламную кампанию по выкупу квартир «дороже рынка». Условия были таковы, что любому профессионалу было очевидно — зарабатывать ребята хотели не сколько на выкупе, сколько на продаже новостроек.
Что в итоге? Стоило только рынку качнуться в сторону охлаждения, эксперимент был прекращён вместе с рекламной кампанией. Уже несколько месяцев проект по выкупу не работает.
Мы привели этот пример для того, чтобы насторожился любой, кому начинают рассказывать о том, что «мы выкупаем дорого, потому что заработок на выкупе не основной».
Как и у любого другого бизнеса, у срочного выкупа есть своя расходная и доходная часть
Расходная часть — это сами деньги для выкупа; стоимость денег для выкупа (проценты по займу); стоимость приведения квартиры в продажный вид; налоги на разницу между ценой покупки и продажи; стоимость работы сотрудников.
Доходная часть — это те денежные средства, которые останутся после продажи квартиры. Разница между доходами и расходами будет являться прибылью.
Основное в бизнесе по выкупу квартир — это провести сделку так, чтобы не уйти в минус и получить доход. А это возможно только в том случае, когда дисконт от оценочной рыночной цены будет не менее 25%. Причём, эти цифры характерны для стабильного или растущего рынка. Для рынка в текущих условиях весны 2022 года дисконт в размере от 30% будет вполне рабочим.
Необходимо понимать, что рыночная цена — это не та цена, в которую собственник оценивает свою квартиру в мечтах
При срочном выкупе под рыночной ценой понимают цену самой дешевой квартиры в локации. К размеру дисконта нужно прибавлять разницу между мечтами и ценой самой дешевой аналогичной квартиры в районе, от которой будут высчитывать дисконт.
Кому-то это может показаться грабительством, но это обычный деловой расчёт при срочном выкупе. Ошибка в оценке может привести к убытку или затянувшейся перепродаже. А в этом выкупщики не заинтересованы. Тем более практика показывает, что собственники склонны сильно переоценивать стоимость своих квартир.
Разберем на цифрах, почему иначе это не может работать
Возьмем в качестве примера нашу любимую квартиру в Москве площадью 40 кв.м. и оценочной стоимостью в 12 млн рублей. Состояние квартиры среднее, на момент заключения сделки о выкупе конкуренции нет.
Какие основные факторы влияют на цену дисконта?
1. Стоимость денег для выкупа (проценты по займу)
Для того, чтобы предложить цену в 9 млн. рублей, компания-выкупщик должна их откуда-то достать. Вопреки распространенному мнению, деньги выкупщиков без дела в кубышке не лежат. Их занимают у банков, частных инвесторов и т.п. под определенный процент.
У всех разные договоренности и возможности, поэтому для апреля 2022 года возьмем расчётную цифру в 30% годовых (это не ипотека, заем под сделку. Мы знаем, что сейчас такие займы стоят дороже, но поскольку возможности у всех разные, цифру мы усреднили до минимальных значений).
То есть для того, чтобы получить эти 9 млн, выкупщикам придется в месяц платить минимум 2,5% от этой суммы.
1. Срок перепродажи
Кроме того, предварительная оценка в 12 млн. — это здорово. Но за какой срок выкупщик её перепродаст? Обычно считается, что квартира продается за 2-3 или 3-6 месяцев. Так пишут и говорят многие эксперты. Одно дело что-то кому-то обещать, а другое брать на себя денежные обязательства. Что делать, если квартиру не купят в этот срок? Терять запланированную прибыль из-за неправильных расчётов, или сразу заложить возможные расходы в дисконт при покупке?
Конечно, заложить в дисконт. Купят быстро — это хорошо. Сэкономил и заработал. Затянулось? Ничего страшного, всё учтено. Поэтому разумный расчётный срок продажи составит 6 месяцев. А это значит, что нужно заложить расходы в 15% от привлеченных денег.
2. Стоимость приведения квартиры в товарный вид
Кроме того, мы помним, что квартира находится в среднем состоянии. Следовательно, не факт, что выкупщик перепродаст её за 12 млн. Покупатели могут требовать дисконт из-за ремонта и т.п.
Поэтому разумней сделать в квартире хорошую предпродажную подготовку. Тысяч 200 разумно вложить, чтобы избежать этих рисков. Это дополнительные расходы. Зато квартира будет выглядеть лучше на фото, и её быстрее купят.
3. Расходы на сотрудников
Также нужно учитывать, что нужно будет заплатить сотрудникам, которые будут заниматься сделками по покупке и продаже. Это еще тысяч 100-200 — в зависимости от количества привлеченных помощников.
4. Налоги
Ну и, конечно, налог между стоимостью покупки и продажи. При использовании ИП для выкупа, налог с 3,6 млн рублей составит 7% (6%+1% «пенсионка»). Эта сумма эквивалентна 210 тысячам рублей. Для ООО цифра будет намного выше.
Итого, объем расходов на сделку составит 1 960 000 рублей. 1 350 000 р. (проценты за пользование деньгами) + 200 000 р. (ремонт) + 200 000 р. (комиссия сотрудников) + 210 000 р. (Налоги).
И не забываем о прибыли выкупщика
Прибыль, на которую может рассчитывать компания при выкупе квартиры за 12 млн. рублей — это 1 млн рублей. Кажется, что не мало. Важно понимать, что это расчётный доход за 6 месяцев работы при условии того, что после квартиру купят по оценочной стоимости.
Цена последующей продажи запросто может оказаться ниже — по разным причинам. Неожиданно вышли конкуренты с дисконтом. В районе начали новое строительство, и появились дешевые новостройки. Всплыли какие-то сложности в документах, которые случайно пропустили — поэтому квартира зависла и т.п.
Да и по сути, 1 млн рублей — это прибыль в размере 8,5% от сделки стоимостью в 12 млн рублей. И вот при таком расчёте цифра в 1 млн уже не кажется грандиозной. Это меньше, чем стандартная ставка посредника в 10%, которая используется в любом бизнесе.
И еще помним, что это именно оптимистичный прогноз
Если же взять прогноз реальный, при котором неизбежно снижение цен на рынке, дисконта в размере меньше 30% не предложит вообще никто. Скорей всего, в реальности цифры будут больше. И этот дисконт будет без коррекции стоимости квартиры согласно «рыночной стоимости».
Мы ни в коем случае не призываем сочувствовать выкупщикам. Наша задача — показать методику расчёта, в которой нет места более низкому дисконту
Да, они могут продать быстрее и дополнительно заработать. У кого-то могут оказаться свои деньги из кубышки, и они заработают больше. Но все это экономия исполнителя и его заработок за счет не обязательных личных преимуществ. Нашей задачей было показать методику расчёта, в которой нет места более низкому дисконту. Если конечно выкупщик хочет заработать, а не потерять.
В приведенном примере мы рассчитали честный выкуп
А именно, ситуацию, при которой компания на самом деле готова выкупить квартиру за свои или привлеченные деньги. Подобный расчёт можно применить к стоимости любой квартиры.
При этом, нужно понимать — деньги от продажи вряд ли поступят раньше, чем через 15 дней, при условии электронной регистрации. И это только в случае, если документы на квартиру в полном порядке. В ином случае, сделка будет быстрой только в рекламном объявлении.
Честный выкуп — это малая часть рынка. Большинство тех, кто даёт объявления о выкупе, работают в серой зоне
У них нет ни своих, ни заёмных денег на выкуп. А сумма, которой они оперируют, равна сумме аванса. Их задача — внеся крупный аванс, застолбить квартиру за собой. И за то время, пока действует договор, найти на квартиру покупателя.
Квартира выставляется с дисконтом, и пока покупатель тратит аванс, квартиру активно продают. Поскольку вернуть истраченный аванс собственник не сможет, квартира будет продаваться «до победы».
Эта схема может разыгрываться в тёмную, когда собственника в начале кормят обещаниями, а потом используют аванс как рычаг, не давая ему отказаться от услуг по продаже
Также выкупщики могут разыгрывать относительно белую схему
Когда собственнику также дают большой аванс и говорят, что «мы организуем быструю продажу». Ни в том, ни в другом случае речи о срочном выкупе или быстрой продаже на самом деле не идёт.
В серых схемах квартиру пытаются продать с минимальным дисконтом, чтобы заработать как можно больше. Никому не важны интересы собственника, который ждет денег.
Можно ли обезопасить себя от серых схем?
Запросто. Необходимо просто перед заключением договора проконсультироваться с юристом или грамотным риэлтором, провести экспертизу договора. Желательно также пригласить специалиста на переговоры, чтобы он мог подсказать, с кем приходится иметь дело.
Обойдётся это не дорого, но если денег нет или их очень жалко, то можем посоветовать следующее:
- насторожитесь, если по квартире предлагают минимальный дисконт 10-15% и ниже;
- изучите отзывы о компании. Понятно, что большая их часть накручена, либо оставлена конкурентами хейтерами, но часто среди них можно найти правдивую информацию;
- сравнивайте предложения, обратитесь в несколько компаний. При этом, если несколько компаний предлагают дисконт от 25%, а кто-то минимальный – не имеет смысл вестись на самое «выгодное» предложение, если его предлагает не лидер рынка;
- проследите, чтобы в договоре были прописаны серьезные штрафные санкции за нарушение срока сделки со стороны выкупщика.
Также можем сказать, что в реальности не много случаев, когда, действительно, необходимо обращаться за срочным выкупом. Срок, в течение которого обеспечивают выкуп, не намного короче обычной скоростной продажи, о которой мы писали в статье 11 СОВЕТОВ при продаже квартиры в кризис 2022 | Как продать квартиру сейчас в 2022 — рекомендации экспертов.
Разница в сроке составляет 1-2 недели. Только при срочном выкупе за эти пару недель придется полновесно платить, а при правильной продаже квартиру купят по максимальной стоимости. Опять же, если нужен какой-то аванс, чтобы переждать атаку кредиторов или иные сложности — можно договориться и с обычными риэлторами.
Да, процент по итогу будет больше, но не на настолько большой, как у тех, кто обещает срочный выкуп. Наступление большинства ситуаций можно отложить путем проведения переговоров, где может помочь посредник. Важно использовать свои возможности правильно и не терять деньги на ошибочных решениях.
Как всегда, желаем вам принимать только правильные и своевременные решения.
А что вы думаете о срочном выкупе? Сталкивались когда-то с выкупщиками? Если да — интересен ваш опыт. Расскажите в комментах. И конечно же, не забывайте лайк)
