Содержание договора ипотеки: что нужно знать

Подписание кредитного договора на сделке – дело очень ответственное и волнительное. Шутка ли: на первой странице жирным шрифтом указана полная стоимость кредита и платеж, а нескончаемый график платежей пестрит цифрами на много лет вперед и добивает психику финишной строчкой о сумме переплаты. Многим клиентам в связи с их волнением приходится помогать переворачивать страницы для подписи и диктовать фио. Не все, конечно, так волнуются. Однако есть клиенты, которым правда нужна эмоциональная поддержка со стороны.

Работаете ли вы самостоятельно при решении своего квартирного вопроса или доверяете процесс специалисту, важно понимать, что вы подписываете, какие обязательства и ответственность берете на себя, на что обратить внимание при подписании договора, что проверить особенно тщательно. Об этом со ссылкой на нормативную базу расскажу сейчас.

Договор ипотеки – это основной документ, по которому кредитное учреждение финансирует покупку недвижимости физическим лицом на заранее оговоренных условиях. Обязательное заключение договора ипотеки является гарантией полного выполнения всех обязательств, как со стороны потенциального заёмщика, так и со стороны кредитора. Именно это документ является основополагающим и регламентирующим все финансовые и имущественные отношения между сторонами на протяжении всего срока действия, указанного в фабуле документа, поэтому очень важно проверить правильность всех данных, задать все вопросы до подписания кредитному менеджеру и своему риэлтору.

Для того чтобы договор ипотеки породил залоговые правоотношения, он должен быть заключен в установленной законом форме.

Заключение договора ипотеки происходит с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров (ст. 8 Федерального закона № 102-ФЗ) и Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ (ред. от 26.03.2022г.) «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В отличие от некоторых других гражданских правоотношений, несоблюдение требуемой законом формы заключения договора об ипотеке во всех случаях влечет ничтожность данного договора и, ни при каких обстоятельствах не порождает залоговых правоотношений.

Итак, что должен обязательно содержать ипотечный договор. Согласно ст. 9 Федерального закона № 102-ФЗ в договоре об ипотеке должны быть указаны следующие принципиальные моменты:

1. Предмет ипотеки: вид объекта недвижимости, его наименование; описание, достаточное для идентификации; адрес; цена предмета ипотеки по договору купли-продажи.

2. Оценка предмета ипотеки: определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем (с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 Федерального закона № 102-ФЗ) и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

3. Существо, размер и срок исполнения, обеспечиваемого ипотекой, то есть условия предоставления и обеспечения кредита. Согласно п. 4 ст. 9 Федерального закона № 102-ФЗ обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

4. Право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю.

5. Ссылка на закладную: если права залогодержателя в соответствии со ст. 13 Федерального закона № 102-ФЗ удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

Кроме того, стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

Вот эту информацию надо проверять внимательно, не потому что везде обман и провокация, а потому что человеческий фактор никто не отменял, во-первых, а во-вторых, программы банков часто дают сбой и подтягивают чужие данные. Также нужно внимательно проверять свои персональные данные. Причины те же.