Как многие знают, с апреля 2020 года в России работала льготная ипотечная госпрограмма – кредиты выдавались под 6,5% годовых, а остальное покрывало государство. Чуть позже у программы порезали лимиты (с 6-12 миллионов рублей до 3 миллионов), а ставка выросла до 7% годовых. И, наверное, многие слышали, что недавно эта программа снова изменилась.
Учитывая, что ЦБ поднимал ключевую ставку до 20% годовых, кредиты по льготной ипотеке сейчас выдаются под 12% и менее (но дешевле 10% годовых не нашли даже мы). Власти считают, что это выгодно – вдвое дешевле, чем обычная ипотека в банке. Плюс программе снова вернули прежние лимиты – можно взять кредит на сумму до 6 или 12 миллионов рублей в зависимости от региона.
Программу перезапустили с 1 апреля, до 6-7 числа банки выдавали кредиты по уже одобренным заявкам по старым условиям, то есть, где-то с 8 апреля льготная ипотека работает только по новым условиям.
Но уже 9 числа ТАСС пишет, что «Минстрой заявил о возможности пересмотра параметров льготной ипотеки». Если кратко, то чиновники на фоне снижения ключевой ставки до 17% годовых всерьез рассматривают вариант со снижением ставки по льготной ипотеке. Цель – не допустить снижения объемов выдачи по сравнению с 2021-м, а окончательное решение примут после анализа работы новой программы.
То есть, они месяц будут смотреть, насколько активно россияне берут ипотеку по новым условиям, и решат – снижать ставку или оставить ее прежней.
В этом всем есть одна проблема – чиновники своими же руками снижают объемы выдачи ипотеки. Если через 1-2 месяца кредит можно будет взять, например, под 10% годовых, сейчас под 12% его брать нет смысла:
- договор на ипотечный кредит подписывается на 15-20 и более лет. Даже 2 процентных пункта к ставке – это огромная переплата за все годы;
- если условия через месяц поменяются, рефинансировать кредит по новой ставке не выйдет – по льготной ипотеке в принципе нет рефинансирования;
- банк не сможет снизить ставку самостоятельно – при всем желании, ему государство компенсирует разницу между ставкой в договоре и рыночной;
- в первый месяц вряд ли многие оформят кредиты – одобрение действует до 90 дней, и клиенты, скорее всего, будут ждать до последнего снижения ставки.
Говоря проще, Минстрой, скорее всего, увидит, что кредиты по новой льготной программе оформляются не так быстро, как планировали чиновники. Но это будет следствием не рыночных проблем, а того, что ответственные чиновники делают громкие заявления, недостаточно хорошо их обдумав.
Ипотека – это очень долгосрочный и потому очень сложный продукт. И заемщик, и банк, и государство берут на себя ответственность на десятилетия – поэтому в такой чувствительной сфере нельзя принимать поспешных решений.
Что стоит сделать в этой ситуации? Идеальным выходом была бы возможность снизить процентную ставку по уже оформленному договору в будущем – например, привязать это к ключевой ставке Центробанка или к текущим процентным ставкам по льготной ипотеке. То есть, как только правительство опустит ставку с 12% до 10%, чтобы клиенты могли тоже сменить ставку на меньшую и платить меньше. Но пока такой механизм закрепили только некоторые банки и лишь по своим стандартным ипотечным программам.