С 1 апреля в России начала действовать обновленная программа льготной ипотеки. Процентная ставка поднялась до 12%, кредитный лимит для столиц повысили до 12 млн, для регионов — до 6 млн. Спросили у экспертов, как скажется эта мера поддержки на рынке, взлетят ли снова цены на квартиры.
Оксана Васильева, к. ю. н., доцент Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительства Российской Федерации
Председатель правительства РФ Михаил Мишустин подписал постановление № 508 от 29 марта 2022 года. С 1 апреля для льготной программы господдержки по ипотеке вводятся новые условия. Максимальная ставка вырастет с 7% до 12%, а максимальный размер кредита — с 3 млн до 12 млн для Санкт-Петербурга и Москвы, а также для Ленинградской и Московской областей, в остальных регионах — до 6 млн рублей. Для граждан, которые взяли кредит до 1 апреля, ставка остается прежней — до 7% годовых.
Общая сумма кредитов, которая может быть выдана банками по программе «Льготная ипотека» увеличен правительством с 2,4 до 2,55 триллиона рублей. Срок действия программы не меняется, она доступна до 1 июля 2022 года.
Минимальная сумма первоначального взноса осталась прежней — 15% от стоимости недвижимости. Максимальный срок кредита — 30 лет.
Как новая льготная ипотека повлияет на рынок?
Для начала стоит отметить, что государственная программа «Льготной ипотеки» появилась в апреле 2020 года как антикризисная мера в период коронавируса. В тот период гражданам предоставлялась ипотека на новостройки под 6,5%, в последующем, в 2021 году государством были внесены соответствующие изменения: ставку повысили до 7%, а максимальную сумму кредита ограничили 3 миллионами рублей.
Однако в нынешних условиях вновь пришлось пересмотреть условия льготной ипотеки, в особенности, когда ключевая ставка ЦБ выросла с 9,5% до исторического максимума в 20% годовых. Помимо этого, в этот период Центральным банком были внесены ряд новых «ограничительных» мер для граждан. Россиянам ограничили сумму переводов денежных средств за рубеж, с неустойчивым курсом, национальная валюта обесценилась и многие люди столкнулись с проблемой: куда лучше вложить (инвестировать) оставшиеся на руках денежные средства? Исходя из сложившейся ситуации, для многих покупка недвижимости может быть «защитным активом». Также, принимая во внимание нынешнюю ставку ЦБ и повышение суммы кредита в условиях льготной ипотеки, предполагается, что таким образом льготной ипотекой смогут воспользоваться больше россиян. Так как ранее она не получила широкого распространения из-за небольших сумм.
Необходимо уделить особое внимание и строительному сектору, принятием постановления № 508 государство стремится помочь и застройщикам. Согласно условиям льготной ипотеки, граждане могут приобрести квартиры на первичном рынке в готовых новостройках или еще строящихся домах. Жилье должно быть куплено у застройщиков или подрядчиков. Как результат, на рынке недвижимости не будет «застоя». В том числе благодаря использованию эскроу-счетов, обе стороны сделки защищены. В условиях высокой ключевой ставки ипотечные программы — единственный стимул для рынка недвижимости.
Принятая мера направлена и на защиту банковской системы страны, так как банковская система — одна из основополагающих направлений в сохранении устойчивости всего государства. В большинстве случаев, застройщикам денежные средства выдают именно банки и от выдачи ипотечных кредитов, безусловно, банки получают доход. Но посредством обновленной программы льготной ипотеки на рынке недвижимости возрождается государственная монополия.
Насколько вырастет спрос?
Бесспорно, на начальных этапах реализации льготной ипотеки по обновленным условиям появится ажиотаж среди населения, и банки в сотрудничестве со строительными компаниями могут предоставить дополнительные льготы для желающих приобрести жилье в нынешних условиях. Многие банки еще до вступления акта в законную силу, стали принимать заявки на получение льготной ипотеки. К примеру, клиенты банка «Открытия» смогут оформить льготный ипотечный кредит по программе банка «Ипотека с господдержкой» со скидкой 0,3 п. п. от базовой ставки при первоначальном взносе от 30%.
Но, по моему мнению, к середине мая интерес со стороны населения к обновленной льготной ипотеке пропадет, и в банки будут обращаться только те лица, которые действительно нуждаются в покупке жилья. Так как в условиях медленного импортозамещения, еженедельного изменения цен россияне пересматривают свой бюджет, затраты и выбирают только то, что может принести действительно пользу или остро необходимо.
Будет ли новый скачок стоимости жилья?
Уменьшает вероятность падения цен на недвижимость инфляция, которая резко выросла с января 2022 года. По логике и сейчас следовало бы ожидать удешевления недвижимости по аналогии с 2015–2017 годами, если бы в дело не вмешался геополитический фактор. В том числе падение цен, растущая безработица, падение доходов населения и отток высокооплачиваемых кадров из страны. Также на стоимость квартир повлияют высокие затраты застройщиков от расходов на стройматериалы до выплат заработной платы работникам.
Отдельное внимание необходимо уделить и проблемам с логистикой: в России перестал работать ряд поставщиков и производителей. Для оборудования и строительной техники придется искать замену так же, как и для ряда материалов, ранее ввозимых из-за границы. На бюджет государства в создавшихся условиях накладывается слишком большая нагрузка. Поэтому, очевидно, что в течении всего года будет постоянный рост цен на жилье.
Яна Кадомцева, директор по продажам ПолисГрупп
Новая льготная ипотека позволит покупать более комфортные квартиры по сниженной ставке. Это позитивная новость для тех, у кого есть дети, рожденные с 2018 года. Для них семейная ипотека теперь действует с расширенной суммой кредита до 12 млн рублей. Мы ожидаем, что спрос будет не такой, как при ставке 6%, но все же целевой клиент под новые условия определенно есть. А цены на недвижимость планово будут расти, но скачков при текущей ситуации не стоит ожидать.
Руслан Гайсин, председатель совета директоров ХК «Сити 78»
В марте власти озвучили условия по новой льготной ипотеке: ставки по ней выросли почти в два раза до 12%. При этом существенно выросла сумма кредита — с 3 до 12 млн рублей. Эта поправка отчасти компенсирует рост кредитных ставок, поскольку с ипотекой в размере 3 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленобласти было очень тяжело купить квартиру в новостройке.
Конечно, льготная ипотека по ставке 12% не дает никаких оснований для роста спроса на первичное жильё, так как она превышает обычную ставку, которая была еще два месяца назад. Вместе с тем она станет спасительным мостиком для застройщиков, которые рисковали вообще потерять покупателей при заградительной ипотечной ставке свыше 20% годовых. Однако спрос на первичную недвижимость зависит не только от ипотечных ставок, но и от цен на готовые квартиры в новостройках.
Ценообразование в свою очередь определяется стоимостью материалов и ставками по проектному финансированию и его доступностью для застройщиков. Цены на жилье уже сейчас достигли пиковых значений: с такой высокой стоимостью жилья на первичном рынке мы ещё ни разу не сталкивались. Продолжат ли цены расти или же скорректируются до февральских значений — пока рано судить. Однако на своей практике мы не помним случаев, когда недвижимость заметно дешевела.
Наталья Соколова, генеральный директор ДСК «ГАРАНТИЯ»
Программу новой льготной ипотеки нельзя сегодня назвать новой, поскольку это та же самая программа, которая действовала у нас на рынке в РФ задолго до повышения ставки ЦБ. С учетом повышения ставки от 6% до 12% прогноз остается положительным. Почему? У нас сегодня в РФ остались пока всего 4 программы, которые можно отнести к программе льготной ипотеки:
1. Семейная ипотека по ставке — до 6%;
2. Сельская ипотека по ставке — до 3%;
3. Ипотека с господдержкой по ставке — 12%
4. Дальневосточная ипотека (ДИ) по ставке — 2%
Спрос на эти виды программ будет обязательно, ведь это хорошие предложения, и он будет расти в условиях сегодняшней действительности.
Будет ли рост стоимости рынка жилья? На этот вопрос ответить однозначно нельзя, слишком много факторов влияют на стоимость недвижимости сегодня: ставки по кредитам/ипотеке, наличие денег у населения, экономическая ситуация в стране, развитие строительной отрасли, состояние вторичного рынка, ключевая ставка ЦБ и т. д. В этом вопросе я скорее займу позицию «покажет время». В любом случае, даже в условиях жизни сегодня, недвижимость будет продаваться и на нее будет спрос.
Александр Ванчура, председатель Правления Концерна «РУСИЧ»
Основная цель введения новой программы льготной ипотеки — это поддержка покупательского спроса и строительной отрасли как важного сегмента экономики. Не исключено, что эта программа сместит интересы потенциальных покупателей в сторону инвестиционного сделок. Сейчас может реализоваться и отложенный спрос: в первую очередь это покупатели, для которых текущие рыночные ставки слишком высоки, а максимальной суммы ранее действующей ипотеки (до 3 млн руб) было недостаточно для покупки жилья.
Положительную динамику демонстрируют цифры, так по данным «Дом.РФ» в период с 23 по 30 марта 2022 г. было выдано 128 тыс.льготных кредитов, что является максимальным показателем со второй половины 2021 г. Субсидированные государством программы всегда востребованы. Так наряду с льготной ипотекой, стабильный интерес у покупателей есть к семейной ипотеке.
Льготная ипотека может заинтересовать и держателей вкладов, которые в начале марта аккумулировали собственные средства на депозитах в среднем под 20% годовых. В начале лета у многих истечет срок размещения и встанет вопрос о дальнейших инвестициях. Не исключено, что интерес вкладчиков сместится в сегмент недвижимости.
Конечно, льготная ипотека не 100% панацея в текущих экономических условиях, но это возможность поддержать ту категорию покупателей, для которых жилищный вопрос стоит остро и не терпит отлагательств.
По итогам марта, средняя стоимость квадратного метра в Москве составила 267 500 руб, что на 5,6% выше февральских значений, положительную динамику показывает Новая Москва (206 000 руб , +1,9% по сравнению с февральскими значениями) и Подмосковье, где стоимость увеличилась на 4,5% и составила 152 600 руб/кв.м. При этом спрос ожидаемо сократился, в среднем на 15% по сравнению с февральскими значениями.
Анализируя текущую экономическую ситуацию, уровень инфляции, актуальность льготных ипотечных программ, спрос на недвижимость будет сопоставим с показателями февраля-марта 2020 г. До начала летнего сезона на существенную корректировку цен, как в сторону повышения, так и снижения, рассчитывать не стоит.
Виталий Коробов, директор компании Element Development
Государственные меры поддержки помогли разрядить обстановку вокруг рынка жилой недвижимости. Новая льготная ипотека со ставкой 12% и максимальной величиной займа 12 млн. рублей и субсидирование процентной ставки по проектному финансированию не выше 15% годовых — только первые меры, разработанные и утвержденные для покупателей и застройщиков.
Но основным критерием для рынка все равно остается не только ставка ипотеки или ее лимит, а платежеспособность населения. Этот показатель сложно спрогнозировать из-за внешнеполитической обстановки. Пока что мы наблюдаем увеличение покупательской активности на рынке, как долго оно продлится — неизвестно. В майские праздники традиционно будет снижение, дальше и в течение июня спрос еще немного вырастет (так как субсидированная ставка действует до 1 июля).
Наталия Кузнецова, БОН ТОН, генеральный директор, Москва
В целях поддержания спроса государством была запущена льготная ипотека с обновленными условиями под 12% годовых с увеличенным кредитным лимитом для Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленобласти — до 12 млн рублей и 6 млн рублей для остальных регионов России. С учетом того, что сейчас под эти условия попадет не менее 50% лотов от совокупной доли рынка, новая льготная программа обладает хорошим потенциалом для поддержки потребительского спроса.
Однако существуют и макроэкономические факторы (падение курса рубля, показатели инфляции, уровень безработицы), которые будут негативно влиять на платежеспособность граждан. В силу сложившихся условий, предпосылки для роста цен на жилье в ближайшей перспективе отсутствуют. Рынок сохранит умеренный прирост около 1,2–1,5% в месяц, и это с учетом роста стадии строительной готовности и динамики спроса-предложения. В годовом выражении положительная коррекция цены может составить порядка 10–12%.
Для поддержания спроса застройщики активно разрабатывают различные каналы реализации, которые могут дополнить ипотечные программы. Со сложившимся уровнем цен прямых скидок сейчас уже недостаточно, поэтому застройщики развивают альтернативные каналы реализации, а также предлагают всевозможные варианты рассрочек, которые помогут потребителю облегчить финансовую нагрузку.
