До недавнего времени всем давала инструктаж, как действовать, в случае отказа залогодержателя от подачи заявления в Росреестр о погашении записи об ипотеке по итогам торгов имуществом должника-банкрота.
Согласно ФЗ-218 ст. 53 и ст. 25 ФЗ-102 основанием для погашения записи об ипотеке служит или заявление залогодержателя, или решение суда о погашении такой записи и признании ипотеки отсутствующей.
Чаще покупателям приходилось обращаться в суд с требованием о признании записи об ипотеке отсутствующей, по причине уклонения залогодержателя от исполнения своих обязанностей по её погашению.
Суды руководствовались положениями абзаца 6 пункта 5 статьи 18.1, пункта 4 статьи 138 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, и разъяснениями, приведенными в пунктах 9, 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", что продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, приводит к прекращению права залога в силу закона.
И рассматривали иски о прекращении права залога с удовлетворением в интересах участников торгов.
Однако, в последнее время, покупатели недвижимого имущества столкнулись с новой трактовкой судов в отношении защиты нарушенных прав, а конкретно, выбора способа защиты права как оспаривание зарегистрированного права или обременения отсутствующими:
“При избрании способа защиты путем признания (права) обременения отсутствующим запись в ЕГРН должна нарушать права истца, то есть истец должен обладать аналогичным с ответчиком правом в отношении объекта имущественных прав, поскольку в противном случае признание права ответчика отсутствующим не восстановит нарушенные права истца”.
Иными словами, чтобы воспользоваться способом защиты нарушенных прав и признания ипотеки отсутствующей, суды от истца ожидают, что он уже зарегистрировал свои права на объект и теперь требуется погасить запись об ипотеке, или же с таким заявлением может обратиться только сам собственник (конкурсный управляющий, распоряжающийся имуществом должника).
На деле это крайне затрудняет всю процедуру по регистрации перехода права собственности, тк. чаще всего КУ просто передают пакет документов и отправляют покупателей одних в Росреестр по причине сильной занятости. Также они не спешат и с подачей подобного рода исков на залогодержателей - некогда и недосуг.
Как же быть?
Сами суды предлагают избрать другой способ по защите своих прав - требовать от органа госрегистрации погашение записи об ипотеке недвижимости одновременно с государственной регистрацией права собственности на данное имущество.
В случае отказа в регистрации права собственности на спорный объект недвижимости по причине наличия записи об ипотеке, а также в связи с непредставлением согласия залогодержателя на погашение регистрационной записи об ипотеке и отсутствием в представленном на государственную регистрацию договоре купле-продаже указания об обременении - оспорить в суде такой отказ органа госрегистрации.
Основаниями в таком случае для признания судом требований заявителей обоснованными послужат:
- заложенное имущество было продано с торгов по банкротству, по итогам которых заключен ДКП,
- согласие залогового кредитора на продажу предмета залога в ходе процедуры банкротства и на регистрацию перехода права собственности не требуется,
- при реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество, и покупатель получает вещь свободной от каких-либо прав,
- прекращение права залога является следствием реализации заложенного имущества в определенном Законом о банкротстве порядке,
- т.к ипотека прекращается в этом случае в силу закона, то отсутствует необходимость представлять в органы регистрации права дополнительные документы, такие как согласие залогодержателя на погашение регистрационной записи об ипотеке, а также требовать наличия в ДКП указания на обременение имущества (записи об ипотеке).
#росреестр #регистрация_права #покупка_недвижимости #обременения_права #ипотека_залог