Фонды инвестирования в арендную недвижимость - отличный инструмент для консервативного долгосрочного инвестора. Я радуюсь, что постоянно появляются новые фонды недвижимости. Но ещё рано вкладывать в них деньги.
Фонды недвижимости плодятся, как грибы
За предыдущие годы я только один раз встречал рекламу инвестиционного фонда недвижимости. Это было в нулевые годы. Скромная серенькая реклама в журнале "Эксперт" информировала, что такая-то управляющая компания приглашает инвесторов в ЗПИФ недвижимости. Я на следующий день помчался в офис уполномоченного банка писать заявление и покупать паи. Меня решительно, но вежливо выставили из банка, мол, не прохожу даже фэйс-контроль. Сколько денег я готов вложить, меня даже не спросили. С тех пор я больше не встречал возможности вложиться в коммерческую недвижимость. Хотя искал. А в этом санкционном году фонды недвижимости появились на каждом углу. Повсюду в интертнете висят баннерные рекламы. Даже тизерные сети призывают вложить деньги в недвижимость. Оскар Хартман - отец основатель фонда "Активо" засветился даже в литературных блогах на ютубе.
Началось массовое зазывание людей в коммерческую недвижимость. Это новая мода 2022 года. Что уж там говорить, если даже Сбербанк завёл свой фонд недвижимости ЗПИФ «Арендный бизнес 7»? К чести Сбербанка надо сказать, что пока фонд приобрёл только один объект, а не накупил на деньги пайщиков всякого хлама. Кроме того существуют предыдущие фонды с более маленькими порядковыми номерами. Я удивлён, что раньше не знал про них. Но фонд номер 7 Сбер решил активно продвигать. Тоже включился в гонку.
В какую недвижимость вкладывают деньги фонды
Коммерческая недвижимость это:
- склады
- офисные центры
- торгово-развлекательные комплексы
- торговые центры
Предполагается, что на такую недвижимость легко найти большое количество долгосрочных арендаторов. Соответственно, она будет гарантированно генерировать стабильный денежный поток. Кроме того, прибыльный объект недвижимости хорош ещё тем, что его стоимость год от года будет постоянно расти. И его всегда легко продать с прибылью. Так радужно всё выглядит в теории. На практике не так радужно.
Если недвижимость приносит прибыль, то кто и зачем продаёт её инвестиционным фондам? Тем более массово
Я уже назвал два фонда. Ещё про один фонд писал в предыдущей статье. Так же за последний месяц я ознакомился с условиями ещё двух фондов. Ничего достойного там не было. Хуже того, я обнаружил московскую компанию "Инфинитум", которая создаёт, регистрирует и юридически оформляет фонд недвижимости "под ключ". Если есть предложение, значит есть и спрос. Значит, скоро фондов станет ещё больше.
Вопрос: а куда все эти фонды будут вкладывать деньги? Понятно, что в недвижку. Но если объект недвижимости прибыльный и выгодный, то кто и зачем будет продавать его инвестиционному фонду? Появилось много фондов, появится ещё больше. Но чем их будут наполнять? Какими активами?
На рынке надуют пузырь
Сейчас на рынке полно малодоходной недвижимости. За сытые годы в России понатыкали торговых и торгово-развлекательных центров на каждом пустыре и в каждой подворотне. Сытые годы закончились, а недвижимость стоит и требует денег на обслуживание. Арендаторов на всех не хватает. Владельцы терпят убытки. Вот такие полупустые убыточные объекты в первую очередь попадут в руки фондов недвижимости. А хорошие объекты на продажу никто не выставляет. Дураков нет.
Из-за массового появления новых фондов недвижимости спрос на коммерческую недвижку станет расти. Цена тоже станет расти. Начнётся массовая спекуляция недвижимостью. И в первую очередь из рук в руки начнут переходить те самые пустые и бесполезные объекты. Фонды недвижимости покажут огромные прибыли от спекулятивных сделок. Такая ситуация спровоцирует возникновение новых фондов. Они принесут на рынок свежие деньги. И начнётся новый виток спекулятивного роста цен. Потом ещё один. И ещё. И ещё. Начнётся настоящая "тюльпановая лихорадка".
Всё закончится, как и положено - падение цен и массовые банкротство фондов недвижимости. Ещё будут митинги недовольных пайщиков под лозунгом "гады, верните наши деньги". Но это произойдёт ещё нескоро. Сначала надо надуть пузырь.
Вкладывать деньги в фонды недвижимости или нет?
Фонды недвижимости - инструмент для долгосрочного инвестирования. Они нужны в инвестиционном портфеле. Потому что действительно способны генерировать регулярный и предсказуемый денежный поток в карман инвестора.
Но сейчас на рынке нет достойного фонда, который умеет регулярно зарабатывать на аренде коммерческой недвижимости и имеет хорошую историю регулярных дивидендных платежей пайщикам.
Вернее, фонд, может, и есть. Но я такого не знаю. Если знает, кто-то из читателей, то поделитесь информацией.
А раз такого фонда нет, то и вкладывать пока что некуда.
Я предполагаю, что в результате надувания рыночного пузыря на рынке возникнет несколько фондов, которые сумеют собрать в свой портфель реально прибыльные активы. Вот из таких уцелевших нам предстоит выбирать.
События будут развиваться, примерно, так:
- 2022 год - зарождения массовой индустрии
- 2023 год - надувания пузыря
- 2024 год - обвал цен, массовое банкротство
- 2025 год - стабилизация рынка.
В 2025 году после обрушения рынка из дыма и пыли под гордыми парусами выплывут те самые 3-4 фонда коммерческой недвижимости, в которых нам с вами предстоит вкладывать деньги. Возможно, это случится на пару лет позже.
Теоретически в фондах недвижимости можно быстро заработать много денег. Главное, успеть выскочить до того, как пузырь лопнет. Если у Вас есть желание и лишние деньги, чтобы рисковать, то рискуйте.
Если же Вы такой же консервативный зануда, как и я, то спокойно выжидайте, когда на рынке появятся очевидные лидеры с хорошими инвестиционным портфелем, с консервативной стратегией и историей дивидендных выплат. Тогда в них можно будет вкладывать деньги.
А сейчас - пока рано.
Чего ждать в будущем от фондов недвижимости
В консервативном инвестиционном портфеле надо держать три класса ценных бумаг:
дивидендные акции
облигации
паи фондов арендной недвижимости.
Все эти инструменты способны генерировать регулярный денежный поток в карман инвестора. К сожалению, пока на нашем рынке я не вижу подходящих фондов недвижимости. Но они должны появиться. Все предпосылки к тому имеются.
Только структура рынка арендной недвижимости в будущем сильно поменяется.
Торговые центры утратят свою значимость из-за развития онлайн- торговли.
Офисные центры утратят значение из-за массового перевода офисной работы на удалёнку.
Складские комплексы наоборот увеличат значение и доходность.
Так же в будущем появятся два новых класса коммерческой недвижимости:
серверная недвижимость- хранилище баз данных и серверов в безопасном месте с резервным копированием, энергообеспечением и т.п.
доходные дома - жилая арендная недвижимость - многоэтажки, возможно, целые кварталы, принадлежащие тому или иному фонду недвижимости с централизованным управлением и маркетингом.
А в самой далёкой перспективе паи фондов недвижимости начнут обращаться на Мосбирже. И мы будем покупать их, как акции, или облигации. И будем получать регулярные дивиденды.
