Как оформить земельный участок из земель населённых пунктов?

Приветствую!

Меня зовут Юлия Толстихина. Я юрист и специализируюсь на работе с землёй – оформляю, покупаю, продаю, строю, меняю характеристики участков и т.д. В этой сфере я уже 13 лет.

Чаще всего я оформляю земельные участки с полного нуля. Это выгоднее, чем покупать уже готовый участок. При оформлении с нуля нужно немного «заморочиться» с документами, да и сам процесс не быстрый. Но в итоге вы получаете землю намного дешевле рыночной стоимости и отбиваете вложения в несколько раз.

В этой статье вы узнаете, как оформить с нуля участки, которые относятся к землям населённых пунктов, и как на них заработать.

Оформлять земельный участок с нуля – это всегда дешевле, чем покупать готовый участок.

Что нужно знать об оформлении земель населённых пунктов?

• К категории земель населённых пунктов относятся участки в любых населённых пунктах. Это не только города, но и деревни, сёла, посёлки. Некоторые думают, что участки в деревнях и сёлах считаются сельскохозяйственными землями, но это ошибка.
• Оформить участок в населённом пункте сразу в собственность нельзя. Сначала вы берёте землю в аренду. Выкуп возможен через строительство жилого дома.
• При оформлении населёнки вы можете получить участок в аренду без торгов, а можете и попасть на торги. В этой статье мы рассмотрим первый вариант – о торгах я расскажу в отдельной публикации.
• Земли населённых пунктов всегда требуют денежных вложений. Размер вложений зависит от региона и самого участка. Но в среднем затрат в населёнке больше, чем при работе с сельскохозяйственными землями. Если вы хотите начать инвестиции в землю с минимальных сумм – присмотритесь к участкам в СНТ и к сельхозке. Об этих стратегиях я писала в предыдущих статьях на канале.

Получить участок из земель населённого пункта с нуля сразу в собственность нельзя. Только в аренду с последующим выкупом.

Как пошагово оформить земельный участок в населённом пункте?

1. Зайдите на публичную кадастровую карту на сайте Росреестр или в приложение Kadastr RU. Именно отсюда начинается поиск свободного участка. Я обычно на первом этапе использую приложение – в нём удобнее. При поиске смотрите на участки, которые не обозначены красными границами. Отсутствие границ предположительно говорит о том, что участок не сформирован и никому не принадлежит.
2. Когда найдёте участок на карте, съездите и взгляните на него своими глазами. Данные карты не всегда достоверны: может быть такое, что на карте участок свободен – а на деле занят. Просто у владельца недооформлены документы. Во время выезда на участок посмотрите, нет ли признаков того, что земля обрабатывается, или построек. Заодно оцените ландшафт – не расположены ли на участке столбы, склоны, горы, болота или что-то ещё, что делает участок менее рентабельным.
3. Если участок свободен и вам подходит, переходите к оформлению. Подготовьте схему КПТ (кадастровый план территории) или СРЗУ. Её можно заказать у кадастрового инженера или сделать самостоятельно в программе АРГО 7 (инструкции смотрите в Интернете).
4. Подготовьте заявление о предварительном согласовании места размещения земельного участка. Образец заявления можно найти на сайте администрации. В заявлении нужно указать вид разрешенного использования участка (ВРИ). Чаще всего в населённых пунктах мы рассматриваем следующие ВРИ: ИЖС, ЛПХ и ведение садоводства.
5. Подайте заявление и схему КПТ в администрацию по месту нахождения земельного участка. Далее остаётся ждать – администрация обязана известить третьих лиц о том, что вы претендуете на участок. Она разместит информацию на своём сайте, в местной газете и на torgi.gov.ru.
6. Если больше никто на ваш участок не заявится, через 30 дней вам придёт постановление о предварительном согласовании места размещения. А это уже основание для предоставления участка! В итоге вы получите участок в аренду без торгов. Если же кто-то ещё будет претендовать на этот участок, земля уйдёт на торги.

На торгах стоимость участка обычно сильно взлетает, хотя бывает всякое. В одной из статей я рассказывала, как очень рентабельный участок в Крыму на берегу моря забрали с торгов за 250 тысяч рублей. Это минимум в 8 раз меньше его реальной стоимости!

Так что не бойтесь участвовать в торгах. Главное – заранее определите, до какой суммы вы готовы идти.

Вы можете получить участок из земель населённых пунктов без торгов, если на него больше никто не заявится.

Как заработать на участке, который вы взяли в аренду в населённом пункте?

Реализовать земельный участок можно двумя способами:

1. переуступить право аренды – это быстрее и не требует вложений;
2. построить дом и затем выкупить участок – здесь нужно вложиться в строительство дома, но и доход в итоге намного выше.

Отталкивайтесь от своего бюджета. Если у вас есть возможность вложить около миллиона рублей в строительство – стройте дом, выкупайте землю и продавайте. Отобьёте вложения в несколько раз!

Если же вы не готовы вкладываться, переуступите право аренды.

Важный момент: внимательно читайте договор аренды, который вы заключаете с администрацией. В нём может быть указан запрет на переуступку аренды или на строительство. Если вы не заметите этого пункта, потом невнимательность может «влететь в копеечку».

Сколько нужно вложить в земли населённых пунктов?

Стоимость арендной платы зависит от многих факторов – региона, площади, места нахождения участка и т.д. Поэтому средние суммы привести сложно. Где-то будут вложения 50 тысяч рублей, а где-то – больше полумиллиона.

Также зависит от выбранной вами стратегии. Если вы хотите переуступить аренду – вы платите только за аренду участка. Если же вы решили строить дом – нужно вкладываться в строительство. В текущих реалиях это от 500 тысяч рублей и больше.

После оформления участка из земель населённых пунктов с нуля у вас два варианта – переуступить право аренды или выкупить участок через строительство дома. Внимательно читайте договор, чтобы в нём не было запрета на переуступку или строительство.

Краткий вывод

Чтобы оформить участок из земель населённого пункта, вам нужно:

1. найти предположительно свободный участок на кадастровой карте или в приложении Kadastr RU;
2. съездить на участок, чтобы убедиться, что он свободен и подходит под ваши цели;
3. подготовить схему КПТ;
4. подать в администрацию схему КПТ и заявление о предварительном согласовании места размещения земельного участка;
5. подождать 30 дней – заявится ли на участок кто-то ещё;
6. если никто не заявился – заключить договор с администрацией и получить участок в аренду;
7. если кто-то претендует на участок вместе с вами – участвовать в торгах, но заранее понимая, до какой суммы вы готовы идти.

После заключения договора аренды вы можете или переуступить право аренды, или выкупить участок через строительство дома и продать. Также после выкупа можно увеличить стоимость участка и продать дороже. Но это отдельная стратегия, о которой я расскажу в следующей статье.

Если вам интересна тема земли и инвестиций в землю, подписывайтесь на мой канал. Здесь я делюсь своими знаниями и опытом, накопленными за 13 лет практики в сфере земли.