2022 год непредсказуем, что будет со стоимостью квадратного метра жилой недвижимости в самом ближайшем будущем — не берется прогнозировать ни один уважающий себя эксперт. А между тем доступность жилья определяется именно его стоимостью — наряду с ипотечными ставками и доходами населения.
Есть даже такой показатель — коэффициент (или уровень) доступности жилья.
Он позволяет оценить, за сколько лет среднестатистическая семья сможет накопить на среднестатистическую квартиру, для этого соотносится чистый годовой доход домохозяйства со стоимостью объекта.
Коэффициент доступности массовых новостроек в Москве за 2021 год подсчитали эксперты компании «Метриум». В расчет принималась семья из двух работающих человек с доходом, равным среднедушевому по данным Росстата. Из совокупного дохода вычитается прожиточный минимум двух трудоспособных москвичей, установленный властями столицы.
То, что остается после вычета прожиточного минимума, откладывается на покупку среднестатистической квартиры.
В начале прошлого года массовые новостройки стали менее доступными из-за резкого роста цен, но оптимизация предложения и расширение семейной ипотеки на родителей с одним ребенком исправили ситуацию — к концу года доступность квартир на первичном рынке столицы снова выросла.
В конце 2020 года на покупку квартиры москвичам пришлось бы откладывать средства около 8,5 лет. В 2020 году этот коэффициент увеличился на 12 месяцев, то есть доступность жилья снизилась.
Эта тенденция продолжилась в начале 2021 года — коэффициент снова вырос и достиг 8 лет и 9 месяцев, на этом уровне он оставался и во II квартале. В III квартале доступность начала расти — с 8 лет и 4 месяцев до 7 лет и 9 месяцев к концу года. Ранее такой показатель фиксировался во II квартале 2020 года.
Росстат докладывает о росте благосостояния москвичей — в прошлом году среднедушевой доход увеличился на 17%.
Но и цены на жилье не стояли на месте — средняя стоимость квартиры в массовой новостройке выросла с 11,4 млн рублей до 12,8 млн рублей, то есть на 13%.
При этом «квадрат» подорожал на 27%.
В «Метриум» отмечают, что рост стоимости квартир сдержала так называемая оптимизация их площади. На рынке стало больше студий, заметно уменьшилась площадь других квартир — за год средний метраж сжался с 54,9 кв. м до 48,9 кв. м.
На целых 6 «квадратов»! Для сравнения — это как кухня в хрущевке.
Если бы площадь осталась прежней, то средняя стоимость массового жилья к концу 2021 года составила бы не 12,8 млн рублей, а 14,5 млн рублей. Соответственно, его доступность бы не повысилась, а упала до 8 лет и 9 месяцев.
Видимо, именно уменьшение площадей лотов, которое сдержало рост стоимости, и помогло сохранить доступность новостроек во второй половине прошлого года, когда льготная ипотека стала практически недоступна для москвичей.
Кроме того, в 2021 году снизилась ипотечная нагрузка на бюджет заемщиков. Если в IV квартале 2020 года среднестатистическая квартира в новостройке массового сегмента при покупке в ипотеку обошлась бы для среднестатистической семьи в 51% их чистого денежного дохода, то за год этот показатель снизился до 48%.
Это стало возможным, потому что во второй половине прошлого года ипотечные ставки росли относительно сдержанно. По данным ЦБ РФ, в декабре 2020 года средняя ставка по ипотеке составляла 7,4%, в конце I квартала 2021 года — 7,2%, в конце II квартала — 7,1%, в конце III квартала — 7,7%, в конце года — 7,8%.
Нельзя не отметить роль семейной ипотеки под 6%, которая летом 2021 года стала доступна и для семей с первенцем. Таких родителей намного больше, чем семей с двумя-тремя детьми, и изменение условий программы семейной ипотеки переключило их внимание на рынок новостроек. Это также поддержало спрос во втором полугодии, ведь ставки по базовым программам к концу года достигли уже 9-10% годовых.
