С 2019 г. ситуация на рынке недвижимости меняется с бешеной скоростью.
С принятием закона об эскроу-счетах застройщики стали поднимать цены на новостройки, т.к. при этой модели застройщик получает проектное финансирование от банков на строительство объекта недвижимости, им нет смысла давать скидки клиентам на котловане и постепенно поднимать цены. Так многие застройщики начали выводить объекты в продажу сразу по завышенной цене. Дошло до того, что цены на котловане с конца 2020г и весь 2021г. почти сравнялись с ценами на готовое жилье, по Москве это от 250т.р. за квадратный метр.
С наступлением пандемии правительство поддержало строительную отрасль: сделали льготную ипотеку на новостройки, ставки снизились до 4,5% годовых, что послужило взрывным ростом спроса на новостройки. Спрос на новостройки потянул за собой спрос на вторичное жилье. Ставки на него тоже были невысокие 8-9% годовых. Все это разогнало цены + 30-50% (в зависимости от региона) к допандемийному уровню. Цены на аренду квартир тоже выросла + 10-15%, до этого цены на аренду держались около 10 лет.
Например, возьмем среднюю квартиру в Москве, в доме 2008г постройки, в среднем районе метро Водный стадион. В 2021г. стоимость 1-комнатной квартиры 40 кв.м. в шаговой доступности от метро была около 12 млн. руб., сдать эту квартиру со средним ремонтом, мебелью и техникой можно было за 50-60т.р.
В 2022г. с началом спецоперации на Украине и девальвацией рубля произошло следующее:
1) многие собственники сняли с продажи свои объявления и начали их сдавать, т.к. не понимают что будет с рублем, в недвижимость более понятный инструмент сохранения денег;
2) около 10000 сотрудников иностранных компаний уехали из Москвы, 90% из них жили в арендуемых квартирах, в ценовом сегменте средний+;
3) количество объектов по аренде на Циан увеличилось +40%;
Стоимость квартир в новостройках увеличилась и пробила от 300т.р. за квадрат. Стоимость квартир на вторичке пока осталась примерно такой же, но цена аренды уменьшилось примерно на 10-15% в связи с резко выросшим предложением.
Ставка по ипотеке выросла в разы: льготная на новостройки стала 10-12%, обычная на вторичное жилье от 15 до 23% годовых.
Ведущие эксперты недвижимости прогнозируют спад цен на вторичное жилье, особенно старый фонд, т.к. на него не распространяется льготные программы и он морально устарел.
Что мы имеем на 2022г:
1) Девальвация рубля и высокая инфляция. Многие товары (особенно импортные) подорожали в 2 раза. Соответственно Ваши расходы значительно увеличились.
2) Куча санкций, уменьшение доходов населения и покупательской способности – мешают развитию бизнеса и экономики. Если вы занимаетесь бизнесом или работаете в такой структуре, нужно это учитывать.
3) Если раньше ваш платеж был примерно равен месячной стоимости аренды квартиры, и было выгоднее платить не «дяде» а за свое, то сейчас платеж по ипотеке вырос в 2 и более раза.
4) Цена на аренду квартиры снизилась и предложение значительно выросло, можно поискать интересное предложение и поторговаться.
Вывод:
- Если вы не успели взять ипотеку по старым ставкам (2021г), у вас нет своих денег (70% стоимости квартиры) и у вас нет гарантированного растущего дохода с учетом кратного увеличения расходов – то вам стоит отложить покупку квартиры.
- Посчитайте, если у вас есть инструменты, которые дают хорошую доходность, то сейчас выгоднее арендовать квартиру, а деньги преумножать и не замораживать их в бетоне.
Другое дело, если у вас есть наличные деньги и вы рассматриваете покупку жилья для себя или как диверсификацию части денег, то стоит начать наблюдать за рынком: добавляйте в избранное подходящие для вас объекты (на Циан, домклик…) и следите, как будет меняться на них цена.
Обратитесь к профессионалам в известные агентства недвижимости, кто давно на рынке и дорожит своей репутацией. Выслушайте несколько экспертов в разных агенствах (если у вас нет проверенных), потом проанализируйте всю информацию и действуйте.
Сейчас будут появляться интересные варианты для покупки:
- от тех людей, кто купил по высокой цене и будет выходить с ипотеки, т.к. не тянет ее;
- от тех, кто в срочном порядке решил уехать из России и продать здесь все.
С ними можно поторговаться.
Не спешите, нужно все проанализировать и взвесить. Все индивидуально, зависит от ситуации в которой вы сейчас находитесь и от целей, которые вы преследуете.
Желаю вам сделать правильный выбор!
