Приветствую Вас дорогие друзья! Сегодня актуальный вопрос на повестке дня: «как выбрать участок?» и я Константин Пономарев руководитель архитектурно-строительной компании «BrikBraer» помогу разобраться с этим вопросом.
Вы готовы?! Тогда по порядку:
- Стоимость участка. Перед выбором участка необходимо определится сколько денежных средств Вы хотите потратить на участок. Как же это сделать? Нам как всегда поможет наш Интернет, находим популярный сайт авито) заходим в выбор земельного участка и смотрим стоимость за сотку в пределах города и за ним, выводим среднее значение стоимости. Эту информацию записываем в ежедневник или на бумажку)Можем делать градацию по районам, удаленности от города и т.д.
2. Расположение участка относительно …… . Прежде чем перейти к этому пункту разберем кратко какие существуют назначения земли (Вам это будет необходимо!)
ИЖС ( индивидуальное жилищное строительство) — напишем кратко участок земли для строительства индивидуального дома. Этот участок может располагаться в Коттеджных Поселка (КП) или отдельно. Плюсы покупки участка в КП: возможно уже предусмотрены дороги и они асфальтированы, коммуникации на участке заведены, существует инфраструктура ( детские сады, магазины и школы), охрана, возможно есть человечек который вам поможет за отдельную плату подключить коммуникации к дому (облегчает Вам рутину в оформление документов)
Отдельный участок. Нет каких то дополнительных сборов на дороги и т.д., скорей всего он будет дешевле чем в КП
СНТ ( садовое некоммерческое товарищество) — это объединение участков и их собственников с целью возделывания земли и садоводства. Важное отличие от других форм загородных товариществ в том, что в СНТ земли предназначены в первую очередь для сельскохозяйственных работ, а значит, постройка зданий на участках необязательна. Возможны определенные ограничения по площади постройки дома и необходимо уточнять информацию у председателя или управляющего. После покупки участка даже если Вы не начинаете строительство и не живете в СНТ, с вас начнут взымать дополнительные взносы на улучшение дорог, вывоз мусора и т.д. Дороги скорей всего будут узки и не предназначены для прохождения крупногабаритной техник ,что повлечет удорожание на доставке материала
ДНП ( дачное некоммерческое партнерство) — это объединение дачных участков, на которых обязательно должны быть небольшие дома и, по желанию, огород или сад. Дачи могут находиться в населённом пункте или за его пределами, на сельскохозяйственных землях. Подойдёт для любителей загородного отдыха без уклона в сельское хозяйство.
ЛПХ (Личное подсобное хозяйство)— это деятельность на земельном участке с видом разрешенного использования «Для ведения личного подсобного хозяйства». Сюда входит производство , переработка и продажа сельхозпродукции без ИП и юрлица.
Поняв что больше всего подходит для жизни и строительства дома ИЖС или СНТ, ДНП, переходим к градации расположения участка. Ниже на картинке мы видим:
1.Участки располагающиеся в пределах города.
Плюсы: — инфраструктура рядом (магазины, детские сады, школы, ТРЦ и т.д.)
— коммуникации городские
— коммуникации идут по меже или заведены на участок
Минусы: — высокая стоимость участков по сравнению с областью
— высокие тарифы на коммунальные платежи
— высокая стоимость подключения коммуникаций
— соседские дома скорей всего старый фонд домов
2. Участки от города 25-30 км.
Плюсы: — Уединение с природой
— небольшая стоимость участка по сравнению с городом
— удобные подъездные пути
— нет удорожания на доставке и командировочных для рабочих
— оплата коммунальных платежей в разы дешевле
— большой выбор участков
Минусы: — не на всех участках есть коммуникации
— возможные неудобства добираться до города
3. Участки от 30 км и далее
Плюсы: — экологически чистые районы
— стоимость участка на порядок ниже
Минусы: — дополнительные расходы по доставке материала и командировочные рабочим
— удорожание на подключение коммуникаций
— возможно коммуникаций нет вообще
Разобравшись с этим вопросом переходим к следующему этаму!
3. Поиск участка. Где?
Ооо кажется вроде не сложный вопрос, но с ним тоже бывают проблемы.
Можно пойти по легкому пути и выйти на риэлтора который все сделает за Вас и придется только выехать на пару участков и выбрать подходящий, но за это придется доплачивать и иногда ценник кусается)
Рассмотрим следующие варианты:
— Авито и другие площадки. Находим землю стараемся выйти на собственника, после этого проверяем документы и покупаем без комиссии.
— Знакомые. Можно узнать у Ваших знакомых и возможно кто то продает участок и он как раз подходит Вам.
— Форумы и места сходки собственников) Процесс в принципе похож как и с авито.
— СНТ и КП. Выбираем подходящие СНТ и КП садимся на машинку и проезжаем их в поисках объявлений на досках с информации, эти методы еще действуют)
4.Ограничения по фасаду участка
На нашем опыте мы можем сказать одно, фасад должен быть желательно больше 15 метров.
Сразу возникает вопрос: «Почему?Как так то?»
По нормам отступ от межи необходимо делать 3 метра а от зданий должно быть по 6 метров, получается что если фасад участка 15 то дом вы сможете построить не более 9 метров по фасаду. С 9 метрами еще что то можно придумать а вот 7-8 уже мало. Можно конечно получить разрешение от соседей на отступ не менее 1 метра от межи, но при это нужно будет использовать спец материалы для облицовки стен.
5. Выезд на участок
Вот мы и дошли до самого интересного, Вы прошли все пункты которые описаны выше, нашли к примеру 10-15 участков которые Вам подходят и договорились выехать посмотреть. На что же необходимо обращать внимание при выезде и осмотре участка:
1.Подъездные пути. Заезжая в КП или на отдельную улицу где находится участок необходимо посмотреть в каком состояние находятся дороги, понятное дело не смысла брать выемку грунта и везти на экспертизу))).
— ширина дороги желательно более 5 метров, для того чтобы крупногабаритная техника могла спокойно проехать и не зацепить забор Вашего будущего соседа. Так же если к Вам приедут друзья и они поставят машину на дорогу то соседи должны без труда проехать
— состояние покрытия. Вы должны понимать, что по этой дороге Вам придется ездить каждый день (ямы, грязь и т.д.)
— если это КП и оно уже существует 5-7 лет и в нем до сих пор грунтовые дороги то их и не будет
— отсыпка дороги будет «+»
2. ЛЭП (линии электропередач). Подъехав к участку необходимо посмотреть на ЛЭП и оценить не создадут ли они помехи для доставки материала и разгрузки их на объект ( кран, манипулятор, бетононасос). Так же необходимо учитывать если рядом с участком есть ЛЭП то возможны ограничения по застройке. Ниже прикреплена картинка с расчетом отступов и мощности ЛЭП.
3.Ровность участка. Перепад на участке от 0 до 40 см это не критично. Если перепад больше 40 см то это может повлиять на:
— удорожание на фундаменте как по материалу так и по работе
— при засыпке и выравнивании участка создание опорной стенке по меже с соседом ( чтобы насыпной грунт не сваливался на чужой участок)
Если все таки такой участок Вам понравился, можно выйти из положения создания цокольного помещения на задней части дома)
4.Грунтовые воды. Как определить их на участке без геологии?
Обращаем внимание на такие моменты:
— ямы и углубления на участке (не скапливается ли там вода)
— дренажные каналы вдоль дороги, так же осматриваем на скопление и наличие стоячей воды
— люки на участке и у соседей. Открываем и смотрим есть вода или нет.
— растительность на участке. Камыш, кустарники это все растительность которая говорит о наличии воды на участке
Если все варианты которые описаны выше говорят о том что высоких грунтовых ворд нет, пользуемся еще одним вариантом. Стучимся к соседям и узнаем о воде, можно попросить так же посмотреть в их люк или узнать нет ли воды в цокольном этаже.
На участке наблюдаем грунтовые воды, но он нам все равно нравится.Что делать?
Необходимо произвести геологию участка (для проектирования, расчета фундамента и нагрузок), сделать дренажную систему вокруг участка после покупки( повлечет за собой удорожание и дополнительных вложений).
5. Наличие рядом прудов и железнодорожных путей.
Наличие пруда рядом с участком очень приятная штука ,но нужно учитывать что если есть пляжи и он не закрыт для посторонних людей не проживающих в поселке, готовьтесь к постоянным тусовкам и шашлыкам в летний период.
Железная дорога рядом с участком тоже не принесет хорошего отдыха и спокойной жизни.
6. Коммуникации.
— электрические сети. Если Вам продают участок и говорят что электрика подведена на участок необходимо убедится в это , наличие на столбе электрощита (относящийся к этому участку).
Если такого щита нет необходимо узнать какая стоимость подключения ( стучимся к соседям и все узнаем)
— канализация. Тут все просто есть разновидности ( городская канализация, септик, внутренняя канализация поселка). По городской канализации стоимость подключения узнаем у собственника и подкрепляем данные от общения с соседом. Монтаж септика зависит от объема и компании которая будет производить его монтаж.
— газификация. По газу можно пойти путем уточнения информации у собственника и соседа. Так же можно уточнить информацию в органах которые курируют по газу в этом регионе, есть ли возможность подключения газа к участку и какая стоимость на данный момент.
— вода. По воде так же как и с канализацией есть несколько вариантов ( городская вода, бурение скважины, водонапорная башня в поселке).
7.Градостроительный план участка.
Так вы прошлись по всем пунктам и выбрали 2-3 участка . Что дальше?!
Дальше самое интересное. Просим чтобы продавец предоставил градостроительный план ( не ПЗЗЗ, не выписки и т.д.)! Ниже рассмотрим один из примеров такого плана и разберем на что обращать внимание.
На градостроительном плане особое внимание обращаем на квадратики (в правом нижнем углу на примере). Есть особые зоны т.е. участок идеальный, подходит по всем параметрам, но строить на нем ничего нельзя. Зон очень большое количество к примеру участок попадает под зоны аэропортов т.е. Вам будет необходимо взять еще разрешение от аэропорта чтобы Вы могли построить дом, а если его не дадут тогда и не сможете построить(((. Также бывают археологические зоны, водоохранные, заповедные и т.д. Проверяйте участки правильно!
Надеемся что наша статья Вам поможет и у Вас не будет проблем с выбором и дальнейшем строительством частных домов!
С уважение руководитель архитектурно строительной компании «BrikBraer»
Константин Пономарев!
#выбор земельного участка #строительство дома #как выбрать участок #проект дома #проектирование дома #выбор участка #участок #земельный участок
