Ну, вот. Многое начинает проясняться. Правительство предлагает (как минимум, до 1 июля) изменить параметры, но сохранить льготную ипотечную программу. При этом, поднять ставку до 12%, а сумму кредита для четырёх регионов, где стоимость недвижимости высокая - Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области – увеличить с 3 до 12 млн, для всех других регионов до 6 млн. рублей.
Кроме того, уже озвучена сумма, которую планируется потратить на субсидии до конца этого года. Речь идёт о 269,2 млрд.руб., которые Правительство РФ готово выделить на все виды льготных ипотечных программ: с господдержкой, семейной, дальневосточной, военной, для специалистов IT-отрасли и пр.
Ну что, теперь всё нормально? Проблема закрыта, ипотечный рынок будет сохранён?
Похоже, что нет.
Давайте посмотрим вместе. На этот раз разобраться мне помог ДОМ РФ. Нужная информация обнаружилась вот в этом отчёте.
Что мы имеем для анализа? Цифры:
270 млрд.
12%
6-12 млн.руб.
- параметры новой льготной программы. Вот от них и будем отталкиваться.
Давайте, сначала, про 270 млрд. Так будет проще понять в чём состоит «засада».
Действительно, озвученная цифра (270 млрд.) на субсидирование ипотеки в 2022 году более чем значительная. И это ещё мягко сказано. В 2021 году финансирование было много скромнее. На все льготные программы государство тогда потратило 92 млрд руб. По факту.
Более того. На 2022 год изначально в бюджете было заложено 123 млрд., на 2023 год господдержкой предусматривалось выделение еще 130 млрд. В итоге получается, выделив 270 млрд., за один год будет потрачено больше, чем планировали потратить за два года.
Это сильный ход для поддержания рынка. Было 92 млрд., стало 270 млрд. Значит, на субсидии денег выделено больше в 2,93 раза. Запомним цифру, она нам понадобиться.
Означает ли это, что количество льготных кредитов в этом году будет не меньшим, чем в прошлом, то есть выдача льготных ипотек не «просядет».
Нет, не означает! От слова «вообще».
Было бы удивительно, если бы всё кругом ужималось, и только одна льготная ипотека нет. Так не бывает. Так и не произошло.
Смотрите.
Что мы имеем на выходе? Берём отчёт ДОМ РФ. А конкретно, вот эту табличку.
По итогам первого полугодия прошлого года разница между рыночной ставкой и ставкой по льготной ипотеке составляла 1,7% (8,2 – 6,5), по итогам второго полугодия 2,6% (9,6-7,0). Это означает, что среднее значение разницы между рыночной ставкой и льготной составило в 2021 году 2,15% (1,7+2,6/2). Запомним и эту цифру.
Что мы будем иметь сегодня.
Теперь нам известно - льготная ипотека под 12%. Среднее значение ставок по ипотечным кредитам, по состоянию на 18 марта, составляло 20,7%.
То есть, разница между рыночной и субсидированной ставкой 8,7%.
Напоминаю, в прошлом году разница была 2,15%, в этом уже 8,7%.
Показатель вырос в 4,05 раза.
Сравниваем полученные цифры. В этом году планируется потратить на субсидии в 2,93 больше средств, чем в прошлом, но для того, чтобы компенсировать возникшую разницу между рыночной и субсидированной ставкой, на аналогичную прошлому году величину, нужно потратить денег в 4,05 раза больше, чем в прошлом году (на 38%).
Еще раз, наверное, не все поняли, что это означает.
Если бы кредиты каждому заёмщику выдавались бы, в среднем, на ту же сумму, что и в прошлом году, то всё равно выделенных 270 млрд. хватило бы на выдачу только 62% кредитов (в штуках) от того, что было год назад, из-за того, что намного больше денег теперь нужно тратить на компенсацию ставок по льготным кредитам.
Государство планирует вернуться к тем же параметрам максимального размера ипотечного кредита, что были до 1 июля прошлого года: 6-12 млн.руб. Но мы то помним, что начиная с 1 июля 2021 года, целых полгода, выдавались только-лишь 3 миллионные кредиты.
А теперь логически рассуждаем, сумма, выделенная на субсидии, фиксированная, больше она не станет. Если бы всё осталось как есть, то ее нужно было бы «размазать» на трёхмиллионные кредиты, а сейчас на шести-двенадцатимиллионные. То есть на каждый кредит нужно выделить в несколько раз больше денежных средств для компенсации разницы между рыночной и льготной ставкой (просто, потому что тело кредита, на которые начисляются проценты, больше). Если общая сумма дотаций на программу, выделенная государством, фиксированная, что произойдёт, когда на каждый кредит нужно будет в несколько раз больше средств? Правильно, количество кредитов, которые государство сможет поддержать льготной ставкой – уменьшится.
Что же получается?
Астрономическая сумма в 270 млрд, позволит выдать не больше 60% кредитов (в шт.) от того количества, что было в прошлом году, но это, если бы они были по-прежнему трёхмиллионными. А вот с учётом увеличения лимита до 6-12 млн., можно смело предположить, что сокращение количества выданных льготных кредитов будет, по сравнению с прошлым годом, как минимум, двукратным (сокращение на 50%, и более).
Ипотечный рынок уполовиниться по любому.
Ах, да, чуть не забыл. Ещё одна сущая «мелочь».
Даже такая, прямо скажем, не слишком щедрая поддержка ипотечного рынка (да ладно, говорим уж, как оно есть - застройщиков с банкирами), имеет конечные сроки. Кто читал новость, наверное, обратил внимание, программа, по-прежнему, рассчитана на срок до 1 июля. В новостных сообщениях это подчёркнуто особо – срок действия программы с 1 апреля до 1 июля. А что будет дальше – тайна покрытая мраком. Никто из ответственных лиц, так живо комментирующих новость о льготной ипотеке, даже словом не обмолвился, будет ли программа продлена после 1 июля, или нет.
А, согласитесь, это главный вопрос.
А иначе …
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
(* Прим. Предлагаю площадку канала, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке первичного жилья).
НОСТАЛЬГИЯ
живопись, масло, 40x60 см, 2019
Дмитрий Анненков
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
Последние публикации канала:
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
