По многочисленным заявкам членов клуба «Дом риэлтора» 18 марта 2022г. была проведена встреча с нотариусом г. Москвы Мариной Валентиновной Соколовой . На встрече нотариус ответила на вопросы участников Клуба.
Если Вы работаете в сфере недвижимости и у Вас есть вопросы по налогам, ипотеке, к юристам, нотариусам - приходите к нам в Клуб (Телеграм-группа: https://t.me/domrealtora) и получите ответы экспертов на профессиональные вопросы!
Какие сделки нужно обязательно проводить у нотариуса?
- При продаже доли в праве (если продают все собственники не одновременно)
- При продаже всеми собственниками одновременно своих долей в праве, если среди них есть несовершеннолетний или недееспособный
- При продаже целой квартиры, если ее собственник н/летний или недееспособный
- При распределении долей с участием мск, если квартира также приобреталась и за счет собственных средств, т.к. в данном договоре/соглашении будет присутствовать элементы брачного договора или соглашения о разделе имущества супругов, так называемый смешанный договор.
- Сделки, в которых за одного из участников расписывается другой человек. Так бывает, когда из-за физического недостатка, болезни или неграмотности участник сделки не может расписаться самостоятельно.
- Договор, который оформлен в связке с основным нотариально заверенным договором. Это, например, предварительный договор, соглашение об уступке требования, договор залога в обеспечение исполнения обязательств.
- Договор ренты
- Брачный договор
- Соглашение о разделе имущества супругов
В чем преимущество проведения обычных сделок у нотариуса?
Нотариально удостоверенный договор дает участникам больше правовой защиты, потому что нотариус:
- Проверяет законность документов.
- Разъясняет участникам юридические последствия договора.
- Проверяет дееспособность сторон.
- Устанавливает действительные намерения участников сделки.
- Проверяет наличие арестов, ограничений в отношении недвижимого имущества, если договор касается недвижимости.
- Нотариус должен засвидетельствовать, что стороны подписывают договор добровольно и находятся в адекватном психологическом состоянии.
- Имеет возможность проверить доверенность.
- Если кто-то из участников договора потеряет свой экземпляр подписанного документа, он всегда сможет получить у нотариуса дубликат. Дубликат будет иметь такую же юридическую силу, как и подлинник.
- Если заверяется договор купли-продажи недвижимости, нотариусы могут предложить удобную и безопасную форму расчета между покупателем и продавцом — через депозит нотариуса. Покупатель внесет деньги на специальный банковский счет — депозит нотариуса, а нотариус перечислит деньги продавцу, когда будет зарегистрирован переход права.
- Дополнительное преимущество нотариального удостоверения сделок с недвижимостью — сокращенные сроки государственной регистрации. Нотариус сам подает документы в Росреестр. Если документы подаются в электронном виде, срок регистрации сокращается до 1 дня, если в бумажном — до 3 дней.
- Нотариально удостоверенный договор намного сложнее оспорить в суде, поскольку при сделке присутствовал незаинтересованный свидетель. Нотариус сможет подтвердить, что участники действовали без принуждения, полностью понимали смысл своих действий и их последствий и подписывали договор собственноручно.
- Нотариус несет полную материальную ответственность за удостоверяемый им документ.
Это основные преимущества, но имеется и еще много других.
Как нотариус ищет наследников?
Нотариус не обязан разыскивать наследников. Но вместе с тем, нотариус из выписки из домовой книги может увидеть потенциальных наследников, которым он обязан направить уведомления, в котором указывается их право принять наследство или отказаться.
Часто бывает, что у нотариуса уже открыто наследственное дело в отношении другого родственника из данной семьи, из которого видно, что имеются другие наследники.
Из завещания нотариус также может увидеть наличие других наследников.
Если же дело открыто было у другого нотариуса, то нотариус, удостоверяющий сделку, имеет право на основании закона запросить данные по наследственному делу у того нотариуса, у которого оно открыто и заодно проверить нет ли, например, завещательного отказа.
Скажу так. Для граждан удобнее всего было бы обращаться к одному и тому же нотариусу по наследственным делам и сделкам.
Часто клиенты думают, что нотариус так проверяет объект, что любая сделка становится безопасной? Что именно проверяет нотариус?
- Нотариус проверяет законность предоставленных для сделки документов. У нас в стране формы документов, а также регистрирующие органы менялись. Нотариус, особенно который давно работает знает все нюансы по документам.
- Нотариус запрашивает выписки из ЕГРН и проверяет по ним зарегистрировано ли право, имеются ли ограничения, обременения или запрет на регистрационные действия без личного присутствия правообладателя;
- проверяет дееспособность – запрашивает сведения в Росреестре, а сведения из Росреестра это официальный документ по официальному запросу нотариуса;
- проверяет факт банкротства;
- может и имеет право проверить все нюансы по наследству, если отчуждаемая квартира принадлежит продавцу по наследству (др.наследники, завещательный отказ, супружеская доля);
- проверяет, что участники сделки находятся в адекватном состоянии, понимают последствия сделки, заключают договор не в результате давления с чьей-то стороны. При необходимости может составить к сделке протокол фиксирования обстоятельств – как мера дополнительной гарантии что все условия сделки сторонами согласованы;
- если сделка проходит по доверенности, то нотариус имеет все полномочия проверить факт выдачи доверенности и отменялась она или нет. Причем все равно кем она была выдана: нотариусом РФ, консульством РФ или иностранным нотариусом.
- записать видео, что потом будет дополнительным доказательством в суде, если такое случится.
Нотариально удостоверенный договор в суде оспорить очень сложно, т.к. он имеет повышенную доказательственную силу.
В каких случаях действительно лучше провести сделку у нотариуса? Обязательные требования законодательства не в счет.
Однозначно лучше проводить сделки у нотариуса с нежилыми помещениями. Как известно, Росреестр часто делает приостановку или вообще отказ. Нотариально удостоверенные сделки Росреестр, как правило, не проверяет и регистрирует переход права без проблем.
У меня много состоятельных клиентов, которые проводят все свои сделки только через нотариуса. За 25 лет моей работы в нотариате у меня оспаривали две сделки, но все решения суд вынес не в пользу истца.
Нотариально удостоверенная сделка дает гарантии, что стоимость данной недвижимости не понизится, так как нотариально удостоверенный акт имеет повышенную доказательственную силу.
Для спокойствия граждан лучше все сделки с недвижимостью проводить через нотариуса. В конце концов, нотариус - это единственный профессиональный участник рынка недвижимости, который реально несет материальную ответственность за свои ошибки, о чем я скажу позже.
Супруги развелись, муж хочет продать свою долю в малогабаритной квартире посторонним лицам. Как проживающей в квартире собственнице законно обезопасить себя?
Из вопроса не ясно квартира в долевой собственности или в общей совместной. Допустим в общей совместной. Если так, то без определения долей с супругой свою долю продать невозможно, а супруга добровольно определять долю не захочет, значит раздел имущества будет в суде. Супруге надо определиться: либо она выкупит долю бывшего мужа, либо они в суде заключат мировое соглашение и супруг в качестве компенсации за свою долю получит что-либо из общего имущества супругов(например, автомобиль и т.д.).
Если доли супругов определены брачным договором в период их брака или соглашением о разделе имущества супругов, то супруга опять-таки имеет право выкупить долю бывшего мужа или инициировать в суде раздел имущества с компенсацией за долю квартиры другим имуществом.
Ипотека погашена маткапиталом, доли выделены родителям и детям. Супруги разводятся, муж пьет и не дает жить спокойно семье, съезжать и продавать свою долю не хочет. Есть ли способ изъять у него долю?
Из вопроса следует, что квартира приобреталась не только на средства МСК, но и на собственные средства супругов (в том числе кредитные). В таком случае доли у них определены родителям и детям соразмерно МСК, а родителям в долевую собственность те доли, которые приобретены на их собственные средства. Супруге можно инициировать в суде раздел имущества супругов. Просить в иске оставить квартиру себе и детям, а муже – присудить компенсацию другим имуществом (например, деньгами, автомобилем и тд.).
По завещательному отказу в квартире прописаны кроме наследника еще 2 человека. Как продавать такую квартиру, какие возможны соглашения?
Надо знать содержание завещательного отказа. Если, как часто это бывает, в завещательном отказе лицу или лицам предоставлено право пользования квартирой бессрочно, то покупать такую квартиру не рекомендуется. Ведь право пользования может осуществляться и без постоянной регистрации по месту жительства. Если гражданин, который имеет право пользования квартирой и который там прописан, выпишется и пропишется по другому адресу, то это не значит что он отказался от своих прав.
ГК РФ Статья 1160. Право отказа от получения завещательного отказа:
1. Отказополучатель вправе отказаться от получения завещательного отказа. При этом отказ в пользу другого лица, отказ с оговорками или под условием не допускается.
2. В случае, когда отказополучатель является одновременно наследником, его право, предусмотренное настоящей статьей, не зависит от его права принять наследство или отказаться от него.
Поэтому перед продажей квартиры необходимо иметь отказ от завещательного отказа надлежащего лица, а также доказательства его регистрации по другому адресу.
При отчуждении объекта недвижимости, полученного в дар, нужно ли просить от дарителя заявление, что он уведомлен о предстоящей сделке?
Нет, не нужно. В договоре дарения может быть прописано условие о возможности дарителя отменить дарение в случае, если даритель переживет одаряемого. А в остальном договор дарения безусловный.
Нотариус просил согласие опеки при продаже квартиры, в которой на регистрационном учете состоял н/летний не собственник. Конкретно в данной сделке отец ребенка продавал свою долю матери этого ребенка (были в разводе). Ребенок продолжал проживать в этой же квартире. На покупку доли мать брала ипотечный кредит. Обоснованно ли данное требование?
Согласие органов опеки на сделку в отношении квартиры, в которой ребенок просто прописан и не имеет прав собственности, требуется только в том случае, если ребенок находится под опекой и попечительством (после потери родителей или их лишения родительских прав).
Если после нотариальной сделки расторгают ДКП. Обязан ли нотариус присутствовать в судебном заседании.
Нет, конечно, не обязан.
Надо понимать, что расторгнуть договор стороны(даже в суде) могут только в случае невыполнения всех условий договора. Если же все условия сделки выполнены ни о каком расторжении договора речи быть не может.
Но! Если ДКП в суде признается недействительным, я считаю, дело чести для нотариуса явиться в суд и дать пояснения
Знакома ли Вам судебная практика, где нотариальное удостоверение ДКП сыграло в пользу добросовестного покупателя?
Мне известна печальная судебная практика по договорам в простой письменной форме, таких дел в судах масса.
Несет ли нотариус ответственность в случае расторжения ДКП заверенного им?
Когда можно расторгнуть договор? Ответ: до выполнения всех обязательств по нему. После выполнения всех обязательств договор расторжению не подлежит. Очевидно, в вопросе идет речь о признании договора недействительным или ничтожным? В том случае, если стороны хотят в судебном порядке расторгнуть договор при невыполнении какого-либо условия договора вины нотариуса в этом нет, то никакой ответственности он не несет. Люди элементарно могут не расплатиться полностью по сделке, и при чем здесь нотариус?
Если же суд сочтет что существенные нарушения по договору допущены по вине нотариуса, тогда другое дело. В практике был случай, когда в ДКП была допущена ошибка в стоимости квартиры, которую покупатель обязан заплатить продавцу. Вместо 15 миллионов было написано 5 миллионов, и покупатель заплатил продавцу только 5 млн.руб. В черновиках, в переписке была сумма 15, в результате технической ошибки в нотариальном договоре – 5. Это значит, что нотариус явно не прочитал текст договора сторонам вслух. В результате этого нотариус возместил ущерб продавцу.
- страхование гражданской ответственности нотариуса
- страхование региональной палатой каждого нотариуса
- компенсационный фонд ФНП
- личное имущество нотариуса.
Было бы интересно узнать есть ли стандарты проверки объектов при подготовке нотариальных сделок по отчуждению недвижимости. К примеру, если сделка по доверенности, обязан ли нотариус запросить содержание доверенности у нотариуса кто ее подготовил или ограничиться проверкой на предмет не отозвана ли она. Или каждый нотариус сам для себя определяет.
Общий стандарт есть, он прописан в Регламенте совершения нотариальных действий. В частных случаях нотариус определяет для себя объем проверки. Я лично, считаю, что доверенность проверять надо и по содержанию, и по факту ее отмены. У меня в практике было несколько таких случаев, когда тщательная проверка спасла мое доброе имя, а людей от больших проблем. Например, номер бланка нотариуса, реестровый номер, дата, ФИО доверителя совпадало с предъявленной мне и с той, что удостоверил на самом деле нотариус. Только мне предъявили доверенность на продажу квартиры, а на самом деле была удостоверена доверенность на принятие наследства, и имя поверенного другое. Такие случаи, к счастью, редки, но, как говорится, лучше подуть на воду чтобы не обжечься.
Повторюсь, обязанности проверять доверенность по ее содержанию у нотариуса не имеется.
Часто возникает желание проверить подлинность завещания. Как это можно сделать официально?
Официально проверить может только нотариус, так как подлинник завещания после смерти завещателя будет сдан в наследственное дело нотариуса, открывшего наследственное дело. Считается, что если завещание нотариально удостоверено, то это законный легитимный документ и не нуждается в дополнительных проверках. Нотариусы друг другу могут делать запросы для совершения нотариальных действий.
Как нотариус относится к явному занижению стоимости объекта недвижимости? И как он определяет что цена занижена?
Плохо относится. Я бы не стала удостоверять такой договор. Это явно прикрытие другой сделки (например новации) или введение в заблуждение другой стороны сделки, пользуясь ее юридической безграмотностью.
То что цена занижена нотариус определяет по кадастровой стоимости, как и ИФНС. А далее – проблемы сторон.
Есть ли возможность удостоверить ДКП и подать его на регистрацию если на объекте есть еще ипотека в пользу банка, но стороны договора готовы на это, т.к. только что погасили ипотечный кредит и уверены, что банк снимет обременение до регистрации перехода права.
Можно, но тогда перед заключением договора продавцу надо иметь письменное согласие банка на отчуждение квартиры, а в договоре прописать что на момент его заключения квартира в залоге у банка, и что покупатель с этим согласен.
Дарение доли третьим лицам – на что обращает внимание нотариус? Часто ли отказывает?
Давайте разбираться. Квартира в собственности у 3-х человек. Родители + дочь. У этой дочери есть сын. Так вот, бабушка решила свою 1/3 подарить своему внуку – сыну этой дочери. Без проблем.
Вот если дарение доли осуществляется не родственнику, а сособственники родственники, я считаю, что такой договор удостоверять нельзя. Например, муж с женой вдвоем владеют квартирой, там же проживает их несовершеннолетний ребенок. Муж решил свою долю подарить постороннему лицу, чтобы не предоставлять преимущественное право покупки бывшей супруге. Этот реальный случай рассматривал ВС РФ до того, как такие сделки стали подлежать обязательному нотариальному удостоверению. Суд встал на сторону бывшей жены, так как договор дарение прикрыл в реальности другую сделку – куплю-продажу. Следовательно нотариус должен смотреть в каждом конкретном случае, но отказ должен быть обоснован.
Порядок заключения и содержание брачного договора. Сделки с элементами брачного договора.
Если брачный договор заключается гражданами, вступающими в брак, то он вступит в силу с даты заключения брака.
Если брачный договор заключается гражданами, находящимися в браке, то он вступает в силу с даты нотариального удостоверения, а при условии перехода права в брачном договоре – с момента регистрации перехода права.
В брачном договоре супруги могут предусмотреть: равнодолевой или неравнодолевой режим на все имущество или на отдельные виды, а также установить индивидуальную собственность на все имущество, приобретенное в браке или на отдельные его виды.
Сделки с элементами брачного договора подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Такие сделки называются смешанными, т.к. в них присутствуют разные нормы права. Например, договор дарения регулируется ГК РФ, а брачный договор – СК РФ. Я считаю, что в одном договоре можно включить элементы брачного (определение долей) и в этом же договоре подарить долю в праве. Некоторые юристы считают, что нужно делать отдельно брачный договор и отдельно договор дарения, обосновывая это тем, что если стороны задумают оспорить брачный договор, то попадет под удар и добросовестный приобретатель. В этом есть рациональное зерно. Я считаю, что те времена, когда народ думал, как сэкономить на риэлторе или нотариусе давно уже прошли. Надо делать как правильно и максимально безопасно для сторон!
Когда требуется нотариальное согласие для сделки
На основании ст.35 СК РФ нотариальное согласие на сделку требуется, если права на имущество по сделке подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации (например, договор аренды) необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Согласие бывшего супруга
После расторжения брака супруги уже не являются супругами, НО их имущество, нажитое в период брака по возмездным сделкам (денежные вклады в банках сделанные в период брака; купленная недвижимость, автотранспорт, акции и тд.) не поменяли режим общего совместного имущества, если не было раздела имущества в нотариальной форме или в суде. Поэтому согласие бывшего супруга на отчуждение имущества требуется.
Какое имущество является общим, а какое личным имуществом супругов
На основании ст. 36 СК РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов, приватизированные квартиры сюда же), является его собственностью.
Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался.
Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата.
Личным имуществом супруга так же является имущество, на которое брачным договором установлен режим индивидуальной собственности, либо соглашением о разделе имущества.
Нотариус г. Москвы
Соколова Марина Валентиновна.
Тел.: +7 (926) 809-00-22
Телеграм канал клуба «Дом Риэлторов»:
https://t.me/domrealtora
Сообщество ВКонтакте клуба «Дом Риэлторов»: https://vk.com/club_domrealtora
