«Недвижимость всегда растёт в цене!» — примерно так думает большинство обывателей. Но вы не заметили, что меновая цена недвижимости не растёт, а, напротив, падает. Возможно ли такое? Ещё как. Об этом рассказывает старший партнёр сети Vysotsky Estate Сергей Смирнов.
Сделка и НЕсделка
Вы смотрите на номинальные цены на ЦИАНе. Но что вы там видите? Это цена сделки или НЕсделки? Продавец указывает то, сколько денег он желает получить. Но, пока объявление висит на рекламном портале, объект НЕ продан. А вот почём проданы объекты, вы не видите.
В момент паники в 2020-2021 годах ликвидный объект исчезал с рекламного портала недвижимости за 5-7 дней. Успевали ли покупатели заметить объект по ликвидной цене? Нет. Поэтому у них складывается ощущение, что цены на недвижимость всё время растут.
Многие «продавцы» приходят на ЦИАН не продать свой объект, а проверить, сколько за него дадут.
Предположим, соседи выставили свой объект в рекламу по цене 10,5 миллиона. Тогда я ставлю цену 10 миллионов. Ко мне прибегают покупатели. Но я не собираюсь продавать объект. Я просто подниму цену дальше и проверю:
10,5 миллиона дадут?
Опять прибегают люди и пытаются купить у меня объект. Но я опять не собираюсь продавать. Я ещё подниму цену — до 11 миллионов.
Какой вывод делает сторонний наблюдатель, не знающий структуру рынка? Что цены растут. А что делает необученный агент? Тоже рассказывает своим клиентам, что цены растут:
«Берите быстрее, пока не подорожало ещё больше!»
Но растут цены не сделок, а НЕсделок. Растёт номинальная цена!
Откройте портал и посмотрите, сколько времени стоят объявления о продаже объектов в центре Москвы или Питера. Некоторые — по два года, некоторые — по три. И собственники продолжают повышать цену.
Зачем они исполняют этот фокус? Чтобы почувствовать себя богатым.
Номинальная и меновая цена
Что такое номинальная цена, мы разобрались. Теперь перейдём к меновой.
Меновая цена — это когда вы свой товар можете поменять на что-то другое.
Когда вы хотите поменять свой объект недвижимости, вы не говорите:
«Так, в последнее время дорожает говядина. Возьму-ка я вместо квартиры на Мойке в Санкт-Петербурге три тонны замороженной аргентинской говядины! Потом “распродамся”».
Недвижимость обычно меняется на другую недвижимость.
В 2017 году я продал квартиру своих родителей в старом панельном доме за 6,4 миллиона рублей. Площадь — 63 м². В тот момент, забрав половину суммы себе в карман, я мог купить за 3,2 миллиона рублей объект площадью 40-45 м² там же, за МКАДом, но в новостройке у строящейся станции метро.
Казалось бы, через 4 года я выиграл в номинальной цене — цена на вторичный фонд выросла. Только куплю я теперь взамен не 40 метров новой недвижимости, а 23.
То есть относительно цены и ценности этого объекта я проиграл.
Сегодня в большом количестве городов мы видим недвижимость, которая в номинальной цене растёт, а в реальности падает.
Поэтому, когда я говорю, что цены на недвижимость падают, речь именно о том фонде, который находится в массовом сегменте, и именно о той цене, которая называется меновой.
И вы вдруг обнаруживаете, что каждый год пытаетесь переехать в новый фонд, а он всё более недоступен.
Это то же самое, как если бы я сейчас ходил по рынку с Nokia 3310 и говорил:
«Номинально Nokia 3310 тоже подорожала!»
А по факту — попробуйте поменять её на iPhone.
Новый фонд от вас убегает, а ваш старый фонд дешевеет.
Мы слишком сакрально относимся к недвижимости и не видим у неё недостатков как у средства сбережения.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!
Понравилась статья — ставьте лайк.
Есть что добавить — пишите комментарии.
