Остановятся ли стройки, и упадут ли цены на жилье? Стоимость стройматериалов и повышение ипотечных ставок повлияют на строительство жилья в стране.
Нарушились логистические цепочки, часть поставщиков стройматериалов ушли с рынка, усложнились расчеты между иностранными и отечественными партнерами. Это влияет не только на себестоимость строительства, но и на его качество.
Что будет в ближайшей перспективе?
Застройщики в первую очередь будут стараться закрыть существующие проекты, именно туда направят стройматериалы. Начало строительства новых объектов, скорее всего, придется отложить и "размораживать" с оглядкой на их возможную рентабельность.
Гендиректор ГК "Смарт Инжиниринс" рассказал, что цены закупки стройматериалов выросли на 80%. На это влияют паника, курс валют и сложность доставки.
Застройщики будут вынуждены искать новых поставщиков. Погоня за снижением себестоимости для повышения прибыли может ударить по качеству.
Будут и банкроты. В 2008 и 2014 годах обанкротились закредитованные застройщики. В этом году ситуация повторится. Компании чувствовали себя уверенно и брали кредиты под новые проекты. Банки были не менее уверены и эти кредиты выдавали.
Государство вмешается в судьбу крупных застройщиков в социальных программах, остальным придется выкручиваться самостоятельно. Опыт прошлых кризисов сыграет на руку компаниям, государству и дольщикам. Механизмы поведения и процедуры решения споров уже отработаны.
Веду контент по грамотному управлению финансами. Подписывайтесь на мой канал и экономьте.
Правительство подготовило предложения по поддержке строительства. Оно готово стимулировать спрос и предложение на недвижимость.
Как поддержат предложение?
Для поддержки застройщиков введут субсидии ставок по кредитам. Если на объект не набежит толпа покупателей под кредитные ставки в 23-30%, государство заплатит -15% от этой ставки. Покупателю достанутся 8-15% ставки кредита. Привлекательно? Для застройщика да, ведь эта программа предусмотрена для непопулярных объектов.
Тут вопрос, достанутся ли покупателю даже такие квартиры? Подобные субсидии дают широкое поле для спекуляций. Квартиры по привлекательной ставке будут уходить перекупщикам, а обычному гражданину в руки будет приходить уже "вторичка" после перекупа.
Объем рынка доступного жилья без сомнения сократится, а квартиры под привлекательные кредитные ставки будут быстро разлетаться. Создание ажиотажного спроса на такое жилье не снизит цены, а наоборот их повысит или удержит на уровне.
Как поддержат спрос?
С повышением ключевой ставки до 20% выросли и ставки по кредитам в банке. Классическая ипотека с непривлекательных 7% подскочила до 22-25%. С такой ставки ипотеку есть смысл брать на короткий срок - до трех лет.
Если взять классическую ипотеку на 20 лет, переплата получится в 300%. Население не может позволить себе такую переплату.
Для сферы строительства пропажа с рынка такого ключевого игрока как доступная ипотека - это катастрофа. Именно ипотека позволила рынку недвижимости стать таким ярким и разносторонним. Покупка квартиры не казалась большинству населения несбыточной мечтой. Строители чувствовали себя уверенно и открывали новые проекты, достраивая старые. Сейчас эта машина может затормозить.
Привлекательными пока остаются льготные ипотеки: сельская в 3%, дальневосточная в 2%, семейная в 6% и покупка новостройки в уже 12%.
Ставка по ипотеке на новостройки выросла с 7% до 12%, однако увеличилась сумма кредита с 3 млн. ₽ до 6 млн. ₽ по России, а для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области до 12 млн. ₽. Правительство присматривает за этой ипотекой, отслеживает её популярность и вносит новые корректировки. Пока она действует до 1 июля 2022 года.
Спрос на льготные ипотеки и так был высоким, сейчас он возрастет в разы. Стоит понимать, что оформить льготную ипотеку сложнее, чем классическую. Льгота - это не подарок банка. Банк получает свою кредитную ставку в 20% и более, просто разницу в процентах платит государство. На такие субсидии ежегодно выделяется квота и распределяется по некоторым банкам. Не каждый банк предоставляет льготные ипотеки.
Теперь желающему взять ипотеку по льготе нужно "вылавливать" дефицитный товар:
- найти банки, где в этом году открыты квоты на льготу;
- найти банк, у которого квота осталась;
- дождаться одобрения банком своей кандидатуры как плательщика;
- попасть в условия льготной программы;
- собрать нужную документацию.
Слово "дефицит" всплыло там, где его не ждали.
Заключение
В попытке спасти свои деньги от обесценивания люди покупают недвижимость. Это временная волна. Такую гонку можно было наблюдать в 2014 году.
Нулевой спрос на недвижимость по примеру начала пандемии в 2020 году рынок тоже сможет пережить. Несколько месяцев затишья после всплеска покупок ему обеспечены.
За время простоя наладятся кое-как торговые цепочки с поставщиками стройматериалов, откорректируются ставки по кредитам и субсидиям. Однако цены застройщики не снизят.
Высокие цены на недвижимость оправдают курсом, комиссией за посредничество поставщиков стройматериалов и спросом на льготные кредиты от банков или самих застройщиков. Спекуляция и снижение качества строительства неизбежны.
Крупные застройщики могут расширить программу "трейд-ин": покупатель отдает компании свою старую квартиру в счет покупки новой. Но такая программа не заработает в регионах.
Как предположение, можно рассмотреть появление государственной программы по стимулированию покупок вторичной недвижимости. Это позволило бы сделать доступным рынок недвижимости для покупателя, но уведет клиента у застройщиков.
#экономика #ипотека #льготная ипотека #финансовая грамотность #деньги #недвижимость #квартира
