Новые законы для инвесторов

Какие изменения запланированы в сфере недвижимости в 2022 году

Прямо сейчас российские инвесторы наблюдают радикальные изменения повестки и условий игры из-за санкций в отношении страны, вызванных “спецоперацией” России в Украине. Правила игры меняются буквально каждый день и уследить за ними сложно даже в условиях круглосуточного онлайн-наблюдения. Но даже в такой ситуации есть “островки стабильности” — изменения, которые были запланированы до начала военного конфликта. Журналисты ORAX проанализировали законы, которые уже вступили в силу или должны вступить в 2022 году. Эксперты рассказали: как готовиться к новациям и как они повлияют на рынок недвижимости и инвесторов в целом.

Налог на проценты по вкладам пересчитают

1 декабря 2021 года вступил в силу закон, изменяющий налогообложение процентов по банковским вкладам. Но последствия наступят именно в 2022 году – только сейчас россияне впервые заплатят налог на проценты по вкладам по новой схеме. До этих изменений налог на проценты по вкладам взимался по-другому: обязанность его платить возникала только в том случае, если процентная ставка по вкладу превышала ключевую ставку ЦБ на 5%. В этом случае резиденты платили (в России это налогоплательщики, которые находились на территории страны 183 дня в течение года) налог в 35%, нерезиденты — 30%. В 2020 году и ранее ключевая ставка ЦБ колебалась около 4,5 %, поэтому налогом облагались только вклады, проценты по которым были не меньше 9,5%. Таких вкладов насчитывалось крайне мало, поэтому налог практически никто не платил.

Для увеличения поступлений в федеральный бюджет депутаты изменили статью 214.2 Налогового кодекса, которая регулирует определение налоговой базы с процентов по вкладам. В 2022 году налог на проценты по вкладам регулируется таким образом:

• (размер вклада * процент по вкладу) — (1 000 000 рублей * ключевая ставка ЦБ на 1 января отчётного периода) * 13 % (ставка НДФЛ) = сумма налога.  Например, если сумма вклада на 1 января 2021 года составила миллион рублей, процентная ставка – 6 %, то до 1 декабря 2022 года Вы должны будете заплатить 2275 рублей в качестве налога, учитывая ключевую ставку ЦБ на 1 января 2021 года в размере 4,5%. Соответственно, в 2022 году налогом будут облагаться доход от выплат банковских вкладов, превышающий 42500 рублей. Эту сумму ФНС называет необлагаемым доходом. В 2023 году, учитывая рост ключевой ставки ЦБ, до 8,5% по состоянию на 1 января 2022 года, размер необлагаемого дохода составит 85000 рублей. Важно помнить, что если ваши доходы по вкладам превысили 5 млн рублей, ставка НДФЛ растёт с 13 до 15 %.
• проценты по всем вкладам, в том числе в иностранной валюте, будут суммироваться.  Из-за этого вы можете стать плательщиком нового налога, даже имея несколько вкладов на небольшие суммы. Не учитываются только доходы по счетам, процентная ставка по которым в течение всего года не превышает 1% годовых, а также по счетам эскроу.
• налог на проценты по вкладам в иностранной валюте будет рассчитываться по такой же формуле. Доходы по ним будут пересчитываться в рубли по курсу ЦБ, который действовал на дату выплаты процентов. И этот доход будет добавляться к процентам по другим вкладам, если они есть.
• льготы по уплате этого нового налога сейчас отсутствуют. Если один или несколько вкладов были получены в порядке наследования, платить налог не нужно.

Эксперты полагают, что изменения не повлекут за собой снижения популярности банковских вкладов. Например, аналитик банковских вкладов НРА Наталия Богомолова отмечает, что оттока средств граждан в другие финансовые инструменты из-за нового регулирования не предвидится. Похожее мнение озвучил директор Центра исследования финансовых технологий и цифровой экономики «Сколково – РЭШ» Олег Шибанов, который объяснил отсутствие заметной реакции вкладчиков на новый налог его небольшим размером.

Согласна с ним и юрист налоговой практики Crowe CRS Евгения Заинчуковская. В комментарии для ORAX она отметила, что существенного роста налоговой нагрузки на граждан не наблюдается. С заметными трудностями по уплате налога по новой схеме клиенты юриста также не столкнулись. Эксперт рассказала, что граждан преимущественно интересует система декларирования налога и возможность искусственного разделения вкладов на более мелкие в целях минимизации налогообложения. «Также налогоплательщиков волнует, какие вклады учитываются в целях налогообложения, и как рассчитать необлагаемый минимум, который привязан к ключевой ставке ЦБ», — отметила юрист.

Застройщикам упростят регистрацию новостроек

Сейчас согласно части 1 статьи 19 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» фактически действует двухступенчатая система регистрации прав собственности застройщика на новостройку. После ввода объекта в эксплуатацию выдавший соответствующее разрешение орган власти должен направить в Росреестр уведомление о кадастровом учёте, и только потом застройщик сможет зарегистрировать право собственности на объект недвижимости в Росреестре.

Из-за этого возникает множество бюрократических проволочек, затягивающих процесс регистрации прав собственности застройщика на новостройку, а бюджет недополучает налоговые платежи. Поэтому осенью прошлого года был принят закон, согласно которому упрощается регистрация права собственности на новостройку. Теперь орган власти, разрешивший ввод новостройки в эксплуатацию, сам направляет в Росреестр все необходимые документы (заявления о регистрации прав собственности на объект и прав собственности на землю под ним, если они ещё не зарегистрированы в ЕГРН). После этого Росреестр принимает решение о регистрации прав собственности застройщика на объект недвижимости. Изменения вступят в силу только с 1 сентября 2022 года и не коснутся объектов недвижимости, построенных с привлечением средств дольщиков.

Эксперты полагают, что новый закон снизит издержки застройщиков на подготовку документации и ускорит регистрацию прав собственности застройщиков на новые многоквартирные дома. Тем не менее, ведущий юрисконсульт Renaissance Дмитрий Мальцев полагает, что эти изменения нельзя назвать революционными, но они всё равно способны облегчить практическую деятельность застройщиков. Управляющий партнёр компании «Метриум» Надежда Коркка отмечает, что изменения действительно помогут отечественным застройщикам, но при этом не окажут заметного влияния на деятельность девелоперов в московской агломерации, так как подавляющее большинство нового жилья здесь строится с привлечением средств дольщиков.

С 2022 мы узнаем о недвижимости больше

В 2022 году расширяется перечень сведений об объектах недвижимости, которые должны быть внесены в ЕГРН. Поправки внесены в часть 5 статьи 8 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Теперь ЕГРН должен содержать сведения о том, что:

• жилое помещение расположено в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, или о признании жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, непригодным для проживания.
• многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или жилой дом признан непригодным для проживания.

Такие сведения органы власти и местного самоуправления должны направить в Росреестр для их внесения в ЕГРН. Кроме того, теперь и выписка из ЕГРН должна содержать сведения о том, что многоквартирный дом был признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции и (или) признании жилого помещения, в том числе жилого дома, непригодным для проживания.

Все эти изменения вступили в силу 1 февраля 2022 года. Они направлены на защиту покупателей недвижимости от недобросовестных продавцов и увеличение количества информации об объектах недвижимости, содержащейся в ЕГРН7 это должно защитить добросовестных приобретателей недвижимости от покупки «кота в мешке». Юрист по жилищному праву Юлия Леонова также заметила, что изменения прежде всего связаны с необходимостью защиты прав покупателей недвижимости, так как ещё до сделки они смогут получить информацию о состоянии не только квартиры, но и дома, в котором она находится.

Контроль за “неквалами” ослабят

С 1 апреля 2022 года прекращают действовать положения закона, который вводит ряд ограничений для неквалифицированных инвесторов. Но пока им запрещено совершать целый ряд действий без проведения специального тестирования, направленного на проверку наличия у неквалифицированного инвестора базовых знаний об инвестициях. Эти ограничения, согласно позиции ЦБ России, были необходимы для защиты неквалифицированных инвесторов от приобретения сложных финансовых инструментов, для использования которых у этих участников рынка часто не хватало знаний и опыта.

Скоро неквалифицированные инвесторы — физические лица без такого тестирования смогут самостоятельно, по поручению или за их счёт заключать с финансовыми организациями договоры, являющиеся производными финансовыми инструментами. При этом неквалифицированные инвесторы всё равно не смогут заключать договоры ПФИ, обязанность сторон по которым зависит от изменения курса валюты или валютных пар, и некоторые сделки по приобретению ценных бумаг. Ограничения призваны уберечь неквалифицрованных инвесторов от приобретения сложных финансовых инструментов, убыток по которым в ряде случаев крайне сложно спрогнозировать.

С апреля неквалифицированные инвесторы смогут без тестирования заключать договоры, связанные с приобретением указанных в законе ценных бумаг. До этой даты для совершения таких действий такие инвесторы должны предварительно получить положительный результат тестирования. Эти изменения связаны со смягчением ограничений для неквалифицированных инвесторов, о котором неоднократнопросили участники фондового рынка. Инвесторы считают, что тестирование, которое до 1 апреля 2022 года были вынуждены проходить неквалифицированные инвесторы для приобретения сложных финансовых инструментов, достигло своей цели. Поэтому с 1 апреля 2022 года его прохождение не должно быть обязательным, как и указано в действующем законодательстве. Однако ЦБ не согласен с такой позицией и предлагает продлить действие этих ограничений прав неквалифицированных инвесторов до 2023 или 2024 года. Законопроект с таким предложением в феврале 2022 года уже был внесён в Государственную Думу.

Финансовый аналитик компании Versus.legal Антон Каталкин в разговоре с ORAX отметил, что если указанные ограничения не будут продлены после 1 апреля 2022 года, неквалифицированным инвесторам всё равно стоит подождать с покупкой сложных финансовых инструментов до смягчения санкционной риторики в отношении России. «Это позволит оценить ключевые последствия и перспективы как для экономики страны, так и для отдельных активов. Могу посоветовать инвесторам не принимать импульсивных решений, связанных с содержанием инвестиционного портфеля. Не следует повышать долю финансовых инструментов с высоким риском, в том числе активов отечественных компаний», — объяснил аналитик.

Девелоперам стало проще с машиноместами

19 февраля 2022 года вступил в силу приказ Росреестра, определяющий минимальный размер машино-места, которое с 2016 года считается недвижимым имуществом. В приказе содержится запрет на создание машино-мест размером менее 5,3 x 2,5 метра, но так было и раньше. Главное изменение — отсутствие максимально допустимого размера машино-места, который ранее составлял 6,3 x 2,6 м.

Эксперты полагают, что отмена максимально допустимого размера машино-места связана с тем, что для некоторых категорий транспорта, таких как грузовая и с/х автотехника, он был недостаточным. Минимально допустимый размер машино-места также должны учитывать застройщики при проектировании новостроек и прилегающей к ним инфраструктуры. Новый закон упрощает бизнес девелоперов, считает ряд опрошенных ORAX экспертов.

Новые льготы по уплате НДФЛ при продаже недвижимости

1 января 2022 года вступили в силу изменения в Налоговый кодекс, которые освобождают некоторые российские семьи от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости. Нововведения действуют в отношении сделок купли-продажи недвижимости, совершенных с 1 января 2021 года. Для получения льготы необходимо одновременно выполнить несколько условий:

• налогоплательщик и (или) его супруг (а) являются родителями (усыновителями) не менее двух детей, не достигших возраста 18 лет. Если дети обучаются на очной форме обучения, то им должно быть не больше 24 лет. Условие также соблюдается, если налогоплательщиком выступает один из детей. Возраст детей определяется на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение.
• семья купила и оформила право собственности на новую недвижимость в том же году, в котором продала имеющуюся недвижимость, или не позднее 30 апреля следующего года. Если новая недвижимость приобретается по договору долевого участия, в эти сроки также должна произойти полная оплата нового жилья, не учитывая доплату за увеличения площади жилья.
• общая площадь нового жилья или его кадастровая стоимость больше, чем у проданного. Кадастровая стоимость новой недвижимости не должна превышать 50 млн рублей.
• на момент продажи налогоплательщику и членам его семьи принадлежит не более 50% другого жилья общей площадью, превышающей таковую в приобретенном жилом помещении. Также важно отметить, что в случае освобождения плательщика от уплаты НДФЛ доходы от продажи долей в жилом помещении, полученные его детьми, также освобождаются от налогообложения при условии, что их доли в праве собственности на жилое помещение проданы одновременно с долей налогоплательщика в праве собственности на него.

Эксперты отмечают, что раньше семьи с детьми не имели подобных льгот и платили НДФЛ с дохода от продажи недвижимости на общих основаниях. Директор продаж офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова рассматривает изменения в качестве меры социальной поддержки семей с детьми, так как ранее многие из них отказывались от приобретения нового жилья из-за необходимости платить НДФЛ при продаже старой квартиры.

Юрист налоговой практики Crowe CRS Евгения Заинчуковская поделилась с ORAX своими мыслями по поводу новой налоговой льготы. Она отмечает, что изменения носят социально-ориентированный характер и направлены на стимулирование улучшения семьями с детьми своих жилищных условий. «Новшества представляют собой исключение из общего правила, согласно которому для продажи жилья из уплаты НДФЛ нужно владеть им от 3 до 5 лет», — считает юрист.

В интервью для ORAX аналитик рынка недвижимости Олеся Анисимова рассказала, что новая льгота не сможет вызвать рост спроса на новое жильё, так как для её получения необходимо выполнить сразу несколько условий. Негативную роль также сыграет рост ипотечных ставок. Кроме того, эксперты отмечают, что серьёзный экономический кризис способен серьёзно снизить спрос на жильё в новостройках и новая льгота при уплате НДФЛ не сможет поддержать его.

ORAX регулярно мониторит законодательство в сфере инвестиций в недвижимость. Подробнее можно узнать на официальном сайте ORAX и в нашем Telegram. Еще у нас есть Facebook и Вконтакте для обсуждений.