«Я знаю, что я ничего не знаю» — эту сократовскую фразу стоит усвоить каждому (даже самому самоуверенному) покупателю, выходящему на рынок недвижимости. Хотите знать, в чём вы ошибаетесь? Читайте ниже. А главным разрушителем мифов сегодня выступит старший партнёр сети Vysotsky Estate Тамара Высоцкая.
Миф №1. Купить недвижимость легче, чем продать
Это главный миф. В России бытует мнение, что продавать нужно год-два года, а купить можно и за неделю. На практике же всё совсем не так:
при соблюдении технологии продать объект можно за 3-5 недель, а купить — от месяца до года, а то и двух-трёх лет.
Приведу два реальных примера, как штамп в головах продавцов и покупателей сыграл с ними злую шутку.
Пример 1
Женщина продавала 2-комнатную квартиру с хорошим ремонтом в городе Реутов, а покупала — 3-комнатную в Москве, в районе Измайлово, с доплатой. Мы, понимая, как правильно действовать, запустили процессы покупки и продажи недвижимости одновременно, но наша клиентка не торопилась. В её голове было сформировано убеждение, что сначала нужно найти покупателя на её объект, а уж потом можно быстренько отыскать то, что ей хотелось бы купить.
Покупателя на её квартиру мы нашли не так уж быстро — с восьмого открытого показа. Это заняло около двух месяцев. К тому времени мы отсмотрели уже порядка 43 объектов, которые продавались в выбранной ей локации. Мы приняли аванс и стали искать объект ещё более интенсивно.
Итогом истории стало то, что продавать квартиру наша героиня отказалась. Причина — она не смогла найти квартиру своей мечты в районе Измайлово, а ехать в другую локацию не было смысла. Её семья собиралась переезжать из-за школы, в которой учился любимый сын. А родителям надоело возить его каждое утро и вечер, по несколько часов простаивая в многокилометровых пробках.
Пример 2
Супружеская пара продала квартиру в старом фонде, доставшуюся по наследству, чтобы купить отдельную 3-комнатную квартиру в более современном фонде, но в другой локации. Они живут вместе с родителями и двумя маленькими детьми много лет. Им очень хотелось разъехаться.
Они начали поиски одновременно с продажей своего объекта. В итоге несколько раз прекращали и возобновляли поиски вновь. Но к желаемому результату не пришли до сих пор, хотя прошло уже больше года с начала запуска процесса.
Миф №2. Все объекты, выставленные на рекламных порталах, можно купить
Если человек выставил объявление о продаже квартиры на рекламной площадке в интернете, это вовсе не означает, что он действительно хочет продать объект. В профессиональной среде есть такая поговорка:
«Вы хотите продать или почувствовать себя богатым?»
Есть несколько причин, почему объявление появилось в рекламе:
✅ Действительно нужно продать.
✅ Собственник хочет посмотреть, сколько дадут за его объект. В итоге, после полученных предложений по цене, несостоявшийся продавец убирает объявление с рынка.
✅ Скучно, нужно что-то делать.
«Хотя бы порекламирую квартиру, соберу звонки, с людьми поговорю, они развлекут меня».
✅ Собственник думает, что сможет купить что-то более стоящее, но не находит, а потому снимает объект с рекламы.
✅ Собственник конфликтует с родственниками, потом примиряется и убирает объект с рынка.
✅ Собственник избавляется от объекта, у которого не в порядке документы или «кривая» схема сделки.
Миф №3. В кармане у покупателя всегда ограниченный бюджет
Совсем не так. Каждый покупатель, который собирается приобретать недвижимость, производит расчёты. Он закладывает в бюджет покупки не только ориентировочную цену недвижимости, но и стоимость ремонта, мебели и, конечно, деньги на объект своей мечты, который будет немного дороже закладываемого бюджета.
Пример 1
Молодая девушка в возрасте 22 лет накопила около 7 миллионов рублей и решила купить 1-комнатную квартиру в Москве в сталинском доме. Бюджет составлял около 11-12 миллионов рублей. До этого момента она жила в съёмной квартире. Мы запустили процесс подбора объекта и выяснили, что в той локации, в которой ей действительно хотелось бы жить, подобные квартиры стоят 14 миллионов рублей. Она быстро сориентировалась и одобрила ипотеку ещё на 2 миллиона рублей.
Пример 2
Молодая пара с ребёнком искала 2-комнатную квартиру в определённом бюджете. После долгих поисков в течение трёх месяцев они поняли, что им ничего не нравится. Так они решили посмотреть 3-комнатные квартиры и практически сразу нашли то, что подошло им под потребности. Было только одно НО: стоил объект на 3 миллиона дороже. Недолго думая, деньги, которые были отложены на ремонт, они отдали за квартиру. Так задача была решена.
Миф №4. Я сам поторгуюсь лучше, чем за меня это сделает агент
Часто покупатели не понимают, зачем им нужен агент.
«Да что тут сложного? Сам в ЦИАНе посмотрю, схожу на просмотры, сам поторгуюсь, проверки закажу где-то и сам на сделку пойду».
Заблуждение в том, что процесс покупки недвижимости только кажется лёгким. На самом же деле, это один из сложнейших процессов, учитывая время, энергию и средства, потраченные на поиск и приобретение объекта в собственность.
Ценность хорошего агента заключается в том, что агент знает, как торговаться, и при правильном подходе он окупает не только свои комиссионные, но и приносит плюс своему клиенту, сторговав внушительную сумму. Зачастую, не пользуясь услугами агента, покупатель теряет выгоду при покупке, потому что:
❌ не умеет торговаться,
❌ не торгуется вовсе,
❌ его «проторговывают» вверх (что вполне объяснимо, если не знать правила игры).
Пример
Родители покупали квартиру взрослой дочери. В течение полугода мы отсмотрели около 50 объектов, выбрали конкретный ЖК и стали ждать, когда в нём появится нужная нашим клиентам квартира. И она появилась. Стоимость составляла 22,5 миллиона рублей. Агент выяснил цель продажи у собственника и вступил в переговоры. Как итог, он сторговал 1,5 миллиона, окупив свои комиссионные и принеся большой плюс клиентам. Клиенты сами сторговали бы максимум 200-300 тысяч рублей.
Миф №5. Юрист не нужен, банк всё проверит за меня
Заметна тенденция: покупатели приходят на аванс не только без агента, но и без юриста. И нам приходится за них собирать всю сделку. Они уверовали в банковскую систему, что она защищает их интересы. Запомните:
банк всегда защищает только СВОИ интересы и больше ничьи.
Банк не будет проверять объект настолько тщательно, как это сделают люди, которые профессионально занимаются проверками каждый день.
Пример
К нам пришли покупатели, которые искали объект самостоятельно. Пришли они за тем, чтобы мы им дали свое экспертное заключение — стоит им покупать квартиру, которую они очень хотели купить, или нет. Первое, о чём они спросили —
«А сможет ли банк проверить наш объект?»
На что получили ответ: банк не будет вникать в ситуацию, он всё сделает по формальным признакам.
Объект продавался значительно ниже рынка, что сразу нас насторожило. В результате переговоров и проверок выяснилось, что объект продаёт соседка по доверенности. Сама собственница находится в Грузии и выезжать оттуда на сделку не собирается, потому что ей 84 года и она боится. Документы основания вступления в собственность утеряны. Мы провели разъяснительную беседу с покупателями и объяснили, что этот объект им точно не стоит покупать. Они очень расстроились. Через какое-то время они снова появились в дверях нашего офиса всё с тем же вопросом, но уже с другим объектом. Ситуация повторилась вновь.
В заключении я хочу сказать одно:
Милые покупатели недвижимости! Если вы думаете, что, не воспользовавшись услугами агента, вы сэкономите, то я ТРИЖДЫ хочу сказать: «НЕТ, НЕТ, НЕТ!».
Вы не только потеряете в деньгах, но и найдёте кучу приключений на одно место.
Желаю всем разума при выборе объекта недвижимости.
Подпишитесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!
Понравилась статья — ставьте лайк.
