Есть гипотеза, что каждые примерно 105 лет в наших краях происходят серьезные потрясения. Если эта гипотеза верна, волноваться уже поздно. 105 лет назад был 1917-й год, за 105 лет до этого 1812-й, еще до этого – поход шведского короля Карла XII на Москву… В общем сейчас мы в этом самом потрясающим 105-м году.
Делая прогноз развития рынка недвижимости на 2022 год, я эту гипотезу не учитывал, но делал оговорки на всякие непредвиденные обстоятельства. И вот эти обстоятельства наступили. Рассмотрим, что теперь будет.
Сначала о том, чего не следует делать.
Не следует поддаваться эмоциям. Потрясения приходят и уходят, эмоции уходят вместе с ними, а поступки, меняющие нашу жизнь, остаются. Фарш, как известно, назад не проворачивается.
Не следует учитывать мнение толпы. Если все вдруг кидаются что-то продавать или покупать, это означает только одно, покупать или продавать это «что-то» уже поздно. Тут часто более успешной выглядит тактика действий наоборот, но не везде и не всегда. Включайте свою голову.
Не следует учитывать заявления политиков и информацию СМИ. С информацией всегда нужно работать правильно, сейчас особенно. Помните, большая часть из того, что нам говорится другими людьми, направлена на то, что бы нечто скрыть. Или подвигнуть на действия, выгодные говорящему. Это не мое «изобретение», это мнение психологов, т.е. людей, профессионально изучающих психологию. К СМИ и политикам нужно относиться примерно также.
К слову, я много писал, как работать с информацией, в том числе на рынке недвижимости. если пороетесь в канале, найдете много полезного на эту тему.
Так чего ждать?
Мы привыкли к спокойному, инерционному рынку недвижимости, в котором каждый объект можно достаточно точно оценить, примерно прогнозировать его цену и ликвидность на несколько лет вперед. Первое время так оно и будет выглядеть. Но ключевое слово тут именно «выглядеть». Что происходит в глубинах рынка, видит только человек, знающий механику его работы.
Что такой человек видит?
Первое, что делает рынок в такой ситуации – он сжимается. Многие продавцы уходят с рынка до более понятных времен, многие покупатели тоже. Но, понятно, не все.
Некоторое время рынок живет по инерции. Закрываются альтернативные сделки, делаются инвестиции в объекты, которые в привычном будущем должны приносить прибыль. Например, в 1998-м году после августовского дефолта цены на рынке держались почти до конца года, и только к лету следующего года упали в два раза. Но это тогда. Сейчас ситуация во многом другая. Тогда цены на квадратные метры крупных городов назначались в долларах США. Сегодня они рублевые. Ну и, наверное, главное, объявлеие дефолта – мгновенное действие, сейчас еще даже не знаем, чем все закончится. И когда.
А время текущего катаклизма имеет большое значение.
Во-первых, любые военные операции - это деньги. Деньги и ответные санкции. Сейчас значительная часть боевых действий переносится на финансовый фронт. Противостоящие стороны применяют беспрецедентные меры. И многие последствия зависят от срока действия этих мер.
Например, от срока отчасти зависит величина инфляции. Сейчас все еще только началось. Но, если электроника дорожает в 2-3 раза, это не значит, что так подорожает все. В том числе и недвижимость.
Тут логично вспомнить 2014-й год. Цены на недвижимость просели в два с лишним раза в твердых валютах, но почти не сдвинулись в рублях. Был небольшой всплеск покупок новостроек, после чего наступила очередная стагнация – многие эти новостройки вышли на вторичный рынок, но спрос был уже исчерпан.
Впрочем, рынок учится. Многие таких действий уже не повторят. Кроме того, сейчас неопределенность выглядит гораздо более серьезно, чем в 2014-м. Поэтому большого всплеска покупок нет. И нет причин его ожидать.
А чего ждать? Обвал? Коллапс?
Давайте не будем рубить с плеча, а разберемся, что будет валить рынок, а что поддерживать.
Валить рынок будет шок и неопределенность, в которую погрузилась значительная часть населения. Многие откладывают решение квартирных и офисных вопросов «на потом» просто потому, что это кажется самым разумным. Действительно, предугадать тенденции бывает сложно, в этом они правы. Так что спрос будет копиться, но не реализовываться. И это тоже зависит от сроков конфликта.
Но валить рынок будет еще и запредельные проценты по ипотеке.
Тут все вообще очень серьезно. Я уже много раз описывал механизмы влияния процентов по ипотеке на стоимость недвижимости. Не буду повторять это описание, только замечу, что, если ипотеки не станет вообще, как это было в 90-х и в начале 2000-х, цены должны будут упасть в разы.
Может ли ипотека действительно исчезнуть? По сути это уже случилось, вопрос только в том, как долго это продлиться. Конечно, идея взять ипотеку под 25% годовых и потом рефинансировать, может быть реализована. Но делать это имеет смысл только на выходе из кризиса. В том случае, если цена на объект станет относительно привлекательной и видна перспектива рефинансирования. Сейчас цены держатся в прежнем диапазоне, и сроки турбулентности происходящего не ясны. Но иметь в голове эту идею нужно. Надеюсь, кому-то она поможет решить квартирный вопрос.
Еще один аспект ситуации – банкротства. Изоляция от мировых товаропотоков это остановка многих производств, сокращение рабочих мест, падение экономической активности. Аукционы пополняться большим количеством интересных объектов, и это тоже будет гнать цены вниз. Но все это отразится на рынке не сегодня. Однако, к концу года, думаю, уже начнет отражаться.
Нужно ли переживать на эту тему? Только тем, у кого недвижимость - инвестиция. Если вы своей недвижимостью как-то пользуетесь, она точно не превратиться в тыкву.
А будет ли что-нибудь толкать цены вверх?
Обычно такие «потрясающие» моменты используют люди, которые имеют сбережения в валюте. Специфика сегодняшней ситуации в том, что из списка таких людей нужно вычеркнуть нерезидентов РФ, которые формировали значительную часть этого спроса в прошлые моменты просадки рубля. Ну, и спешить сейчас тоже никто не будет. Слишком густым дымом заволокло будущее, и долларовый покупатель если и будет выходить на рынок, то грустно и медленно.
А вот от государства можно ожидать большей поддержки. У него в арсенале возможность вернуть льготную ипотеку, выкупать квартиры на нужды государства и прочие механизмы. Вопрос в том, позволит ли это состояние финансового рынка, перспективы которого, судя по первой недели потрясений, выглядят как-то не очень ободряющими.
Не очень ободряющими выглядят перспективы рынка коммерческой аренды, как и коммерческой недвижимости вообще. Эти сектора серьезно зависят от общей экономической активности и ее успешности. Но тут многое зависит от типа и локации самой этой недвижимости. Это вопрос нужно разбирать достаточно подробно, сейчас заметим только то, что ход экономического развития последние события развернули достаточно круто.
Например, компании, занимающиеся релокацией бизнесов, сейчас завалены работой часто на год вперед. А то и на годы. Сворачивается та часть IT сектора, которая была ориентирована на международный рынок. По мнению многих экономистов под большим вопросом будущее постиндустриального бизнеса вообще. Ну, и есть такое понятие как репутация юрисдикции. Да, в чьих-то глазах она сейчас выросла, но в чьих-то упала. И серьезно. Понятно, что это логичный результат информационных войн, но, если мы сравним тех, для кого наша репутация выросла, с теми, для кого она упала, направление изменений в экономике станет для вполне очевидным.
А, видя направление, мы поймем, что будет востребовано, а что нет. А что имеет перспективу скорой национализации. Понимаю, что многие ждут сейчас от меня рыбу в виде точного совета, но в таком тексте я могу дать только такую вот удочку.
Нужно ли что-то делать прямо сию минуту?
Если вы что-то продаете, не снимайте с продажи. Возможно, такого спроса на ваш объект, каким он был, например, в прошлом году, в обозримом будущем уже не будет. А сейчас еще идет переходный процесс. Рынок недвижимости инерционен, пользуйтесь его инерцией, пока есть шанс успеть на уходящий поезд.
Если решаете, продать или нет, подумайте, куда вы вложите полученные деньги, как защитите их от инфляции. Да, есть вероятность, что цены на активы просядут и в рублях, и вы сможете купить более хорошую недвижимость, но это только вероятность. Оценить сейчас эту вероятность достаточно сложно.
И упомяну один интересный закон механики рынка недвижимости, который многим не нравится. Доступность недвижимости меняется очень медленно. Соответственно, при резких изменениях на рынке этот параметр также резко не меняется. Меняется только состав тех, кому недвижимость доступна. Что бы решить квартирный вопрос нужно просто оказаться в числе этих людей.
Если вы что-то покупаете, проанализируйте покупаемый актив в свете предполагаемого будущего. Особенно в смысле будущего в виде мобилизационной экономики. Сейчас еще трудно сказать, куда занесет нас этот крутой поворот, но думать в этом направлении следует. И, может быть, вы увидите перспективу какого-нибудь актива, которую сейчас не видит никто. Поверьте старому риэлтору, таки активы есть всегда.
А знание законов механики рынка недвижимости вам в этом помогут. Как и помогут ориентироваться в этой непростой ситуации, когда новости приходят к нам каждый час. Подписывайтесь, следите за тем, что действительно важно для рынка.
И удачи нам всем!
