«Ипотека» — слово, до боли знакомое каждому жителю нашей страны. Но что мы привыкли понимать под этим термином? Верно — долгосрочную ссуду на покупку жилья. А ведь в широком смысле ипотека предназначена для приобретения не только жилой, но и коммерческой недвижимости. На Западе эта практика существует уже давно. Для России же это пока новое явление. И хотя последние 2-3 года банки активно предлагают ипотечный кредит на нежилые помещения, спрос на услугу пока не большой. Его доля от общей выдачи займов по стране составляет менее 4 %.
Потенциальные клиенты
Для начала рассмотрим, кто заинтересован в такой ипотеке? Заемщиками могут выступать ИП, малые предприятия или физические лица. Им нужен кредит для покупки небольших помещений: 20-100 м.кв. Например, цокольных этажей жилых домов или площадей в отдельно стоящих зданиях, торговых и бизнес-центрах. Предприятия отводят коммерческие объекты под собственный бизнес. ИП и физические лица используют их по-разному: как под свои нужды, так и под сдачу в аренду. В последнем случае заемщик имеет хорошую подстраховку. Как пойдет бизнес еще не известно: бывает, что и кредит платить нечем. А вот арендаторы найдутся всегда: значит и деньги на покрытие ежемесячных взносов тоже будут.
В свою очередь для банков важную роль играет «статус» клиента. Кто он — физическое или юридическое лицо? Все зависит от ситуации. Если речь идет о небольших суммах (несколько миллионов рублей), банки рады любому заемщику. При условии, что его доходы соответствуют требованиям. А вот при займах от 30 млн. рублей финансовые корпорации предпочитают работать с юридическими лицами. В таких случаях, чтобы наверняка получить кредит, эксперты советуют заемщикам зарегистрировать ИП или ООО.
В чем загвоздка?
Получается, что в России, где активно развивается малый бизнес, ипотека под нежилую недвижимость должна быть востребована. Почему же она не особенно популярна? Все упирается в не очень-то выгодные условия. Большинство банков предлагают ставку около 15 % годовых с первоначальным взносом 20-40 %. Высокие проценты связаны с ростом ключевой ставки ЦБ, которая приводит к удорожанию банковских продуктов. Соответственно, если на момент покупки недвижимости предприниматель имеет нужную сумму, ему проще воспользоваться старой доброй рассрочкой. Ее, конечно, придется выплатить очень быстро (максимум за 2-2,5 года). Но она часто идет без %, а первоначальный взнос также начинается от 20%. Однако далеко не все заемщики располагают достаточными финансами, а ипотека дает им большой запас времени: 20-25 лет — для физических лиц, 10-15 лет — для юридических организаций.
Какие перспективы?
Эксперты не могут однозначно сказать, что же ждет коммерческую ипотеку в России. С одной стороны, она интересна и банкам (им всегда нужны клиенты), и малым предпринимателям (поддержка бизнеса на начальном этапе). С другой стороны, в таких займах пока не особенно заинтересовано государство — слишком сложно отслеживать деятельность частников и небольших предприятий. А без господдержки финансовые корпорации не могут предложить по-настоящему выгодный продукт.
Впрочем, отчаиваться рано. Ситуация на рынке недвижимости постоянно меняется, что влияет и на социальную политику. Не исключено, что в скором времени заемщикам предложат новые условия: снижение процентной ставки, получение имущественного вычета и т.п. А пока возьмем на вооружение изречение Роберта Кийосаки — известного американского предпринимателя и мудрого человека: «Экономика переживает взлеты и падения, но мелкий бизнес всегда двигается вперед».