Какие документы нужны? Что требовать у продавца? Куда идти после оформления договора уступки? Эксперты северного офиса Vysotsky Estate в Москве отвечают на самые важные вопросы.
Договор уступки прав требования. Что это вообще такое?
Предположим, вы хотите купить квартиру в строящемся доме, но у застройщика вариантов уже не осталось. Тогда вы можете обратиться к частным лицам, которые купили ещё неготовую квартиру в этом доме, а теперь продают её. Приобрести квартиру вы не можете, так как её фактически ещё нет, а вот право требования на неё — можете. Тут-то и понадобится договор уступки прав требования.
Покупать у застройщика или частного лица: в чём, собственно, разница?
Всем знакомый и привычный договор долевого участия в строительстве заключается с застройщиком. С этим ни у кого не возникает проблем, особенно если застройщик с благонадёжной репутацией и давно работает на рынке недвижимости.
В свою очередь продавцы квартир в строящемся доме прибегают к заключению договора цессии или договора уступки прав требования (это одно и то же).
По этому договору одна сторона (цедент) уступает другой стороне (цессионарию) права и обязанности по первоначальному договору долевого участия в строительстве (разумеется, за вознаграждение). Запомним эти термины, потому что дальше именно их мы и будем использовать.
Что это значит?
По договору долевого участия в обязательстве меняются лица. После заключения договора цессии покупатель (цессионарий) становится правообладателем будущей квартиры (на юридическом языке — объекта долевого участия).
Подводные камни есть?
Поскольку после заключения договора цессии вы получаете все права и обязанности по договору участия в долевом строительстве (ДДУ), то мы рекомендуем тщательно ознакомиться с условиями самого ДДУ и понять, насколько они приемлемы для вас.
Также рекомендуем обратить внимание на то, не взимает ли застройщик с дольщика плату, если тот переуступает свои права.
Например, застройщик «Дон-строй» берёт плату в размере 200 тысяч рублей за то, что предоставляет своё согласие на уступки прав. А у ГК «ПИК» переуступка бесплатная, и согласие застройщика на заключение договора цессии вообще не нужно.
А если попросту не платить?
Первое (и вполне ожидаемое) желание цедентов, когда они узнают, что им придется платить за переуступку — просто не согласовывать сделку с застройщиком и сразу подать документы на государственную регистрацию перехода права.
Спешим вас разочаровать. Увы, если в договоре долевого участия указано, что переуступка возможна только с согласия застройщика, то Росреестр приостановит регистрацию договора цессии без такого согласия.
Поэтому не рискуйте и лучше заранее обсудите с продавцом квартиры, как между вами будут распределяться расходы на получение согласия от застройщика.
И если вы думаете, что застройщик официально принимает оплату за переуступку, то глубоко заблуждаетесь. Как правило, этот платёж оформляется как оказание правовой помощи дольщику при переуступке.
А ещё некоторые застройщики принципиально не дают своё согласие дольщику на переуступку своих прав, чтобы не было лишней конкуренции на рынке недвижимости, особенно когда у застройщика медленные темпы продаж.
Какие документы запросить у продавца?
✅ Справку о полной оплате цены договора участия в долевом строительстве.
✅ Квитанцию о переводе застройщику денежных средств.
✅ Согласие застройщика на переуступку прав.
✅ Копию паспорта цедента.
✅ Согласие супруги (супруга) на заключение договора переуступки.
✅ Справку из психоневрологического диспансера / наркологического диспансера.
✅ Выписку из бюро кредитных историй.
После получения всех документов надо провести юридическую проверку сделки (в том числе изучить проектную документацию застройщика).
Также обратите внимание, что договор цессии возможно заключить только до подписания акта приёма-передачи объекта с дольщиком и введения дома в эксплуатацию.
Договор цессии заключается в трёх экземплярах (по одному для каждой стороны и застройщику).
После государственной регистрации договора цессии необходимо подписать с цедентом акт приёма-передачи. В нём нужно отразить выполнение условий с обеих сторон и зафиксировать получение от прежнего дольщика оригинала договора долевого участия в строительстве (он вам ещё может пригодиться в будущем).
Какие рекомендации могут быть полезны?
✅ Не занижайте стоимость по договору.
✅ Отдавайте предпочтение аккредитиву при получении оплаты по договору.
✅ Изучите условия, на которых был заключен договор участия в долевом строительстве, поскольку вы, по сути, к ним присоединяетесь в полном объёме после заключения цессии.
✅ Прибегайте к услугам профессионалов.
После регистрации договора цессии и подписания акта вам нужно самостоятельно обратиться к застройщику, сообщить ему о заключении договора и предоставить зарегистрированный экземпляр договора цессии. Это нужно, чтобы застройщик сообщил вам о своей готовности передать объект долевого строительства и подписать акт приёма-передачи.
Подпишитесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!
Понравилась статья — ставьте лайк.
