Правовая ситуация: оспаривание снятия Росреестром ранее учтенных земельных участков c кадастрового учета и повторного отказа администрации в предварительном согласовании предоставления земельного участка.
Сложность: высокая.
Полученный результат: положительный.
Затраченные силы: два дополнительных судебных спора.
Доверитель: физическое лицо.
Начало истории здесь.
Во время подготовки документов к повторному обращению в администрацию я обнаружил, что оба земельных участка были сняты с кадастрового учета.
Через месяц после того, как дело было рассмотрено в апелляции.
Причины снятия участков с кадастрового учета были неизвестны. С горя я решил, что к этому приложила руку администрация.
Позитивная ситуация внезапно запахла годовалой мертвечиной. Весь план в прямом смысле рухнул. Впереди маячила общедолевая собственность на земельный участок, которую так хотелось избежать.
Но мы все равно обратились в администрацию с повторным заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка нужной нам площади.
Получили ожидаемый отказ. Администрации с первого раза сдаются редко.
В этот раз администрация вспомнила СП и указала на узкий проход к жилому дому Б, который не соответствовал противопожарным требованиям. И оставили отметку, что ранее указанные замечания в предыдущем отказе остались актуальны.
Было решено идти до конца и подано одновременно два исковых заявления:
- о недействительности снятия земельных участков с кадастрового учета и восстановлении о них сведений в ЕГРН;
- о признании незаконным повторного отказа администрации.
К слову сказать, администрация предложила получить согласие заинтересованных лиц на раздел участка путем публикации извещения в газете. Принесите извещение и заключение кадастрового инженера об отсутствии возражений и будет вам счастье.
Предложение не устроило. Суды весьма скептически относятся к такому способу согласования и чаще всего просто игнорируют.
Как рассматривалось дело о недействительности снятия земельных участков с кадастрового учета.
Так как не было никаких сведений о причинах аннулирования сведений о земельных участках в ЕГРН, то пришлось просто написать о нарушении прав моего доверителя на приобретение земельного участка в собственность по границам фактического землепользования.
Суд затребовал информацию в Росреестре и оказалось, что земельные участки были сняты самим Росреестром без какого-либо участия администрации. На основании п. 3 ст. 70 Закона о регистрации недвижимости:
Орган регистрации прав в соответствии с установленными правилами ведения Единого государственного реестра недвижимости также снимает с государственного кадастрового учета земельный участок, учтенный в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 1 марта 2008 года, в случае, если сведения о правообладателях таких участков отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости.
Вот такие совпадения бывают на практике. Не раньше и не позже.
Уточнил позицию по иску и указал, что в ЕГРН учтены оба жилых дома. Следовательно, Росреестр был обязан направить извещение в адрес их потенциальных правообладателей. Этого сделано не было.
Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал. Посчитал, что права истца не нарушены.
Подали апелляционную жалобу. Суд апелляционной инстанции внял доводам жалобы и запросил в Росреестре сведения о том, направлялся ли в адрес доверителя запрос о наличии прав на жилой дом.
Вместо ответа, Росреестр восстановил в ЕГРН сведения о земельном участке с адресом моего доверителя и прислал актуальную выписку из ЕГРН.
Суд апелляционной инстанции в удовлетворении жалобы отказал, решение суда первой инстанции оставил без изменений. Потому, что наш земельный участок Росреестр восстановил добровольно (стало быть право нельзя признать нарушенным).
В отношении земельного участка под вторым жилым домом апелляция посчитала, что его снятие с учета прав истца не нарушает.
Как рассматривалось дело по оспариванию повторного отказа администрации.
Напомню, что в обоснование повторного отказа администрация сослалась на положения «СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» и указала, что ширина проездов для пожарной техники для зданий высотой до 13 метров должна составлять 3,5 м. Ширина прохода от жилого дома Б на земли общего пользования составляет 1 м.
Помимо этого, было указано на актуальность замечаний, изложенных в предыдущем отказе.
С последним пунктом все понятно – судебный акт по этому вопросу уже был и обсуждать повторно те же доводы оснований не было.
По поводу СП 4.13130.2013 моя позиция заключалась в невозможности применения их к образованию земельных участков в сложившейся жилой застройке.
Ну в самом деле, что администрация от нас хотела? Подвинуть наш дом, чтобы увеличить проход?
Это дело «мусолилось» долго. За время его рассмотрения успело вступить в законную силу решение суда по иску о восстановлении участков на кадастровом учете.
Сосед пришел на одно заседание, видимо понял, что здесь то же самое что было раньше и больше не объявлялся. Но, обратите внимание, он был привлечен к участию в деле и, соответственно, судебный акт имел для него обязательную силу.
Судью интересовал вопрос – будет ли нарушено право соседа, если администрация утвердит схему и предоставит нам в собственность 480 кв. м. из 633 кв. м. Ведь сведения о ранее учтенном земельном участке под соседским домом были аннулированы, а образование нового участка противоречило бы ПЗиЗ.
Выбора было немного, поэтому я твердил одно и тоже, как молитву:
Землепользования под жилыми домами сложились на протяжении всего их существования. По правилам п. 4 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ собственник жилого дома праве приобрести в собственность земельный участок, находящийся в его фактическом пользовании. Сосед возражений не заявляет. Если его что-то не устроит в будущем и он каким-то чудом оформит жилой дом, то у него всегда будет право воспользоваться процедурой получения разрешения на отклонение от предельных параметров застройки.
Кстати, много позже по другому делу я нашел интересную арбитражную практику, по которой суд признал незаконным отказ администрации образовать земельный участок в размерах, противоречащих ПЗиЗ. Как раз по мотивам того, что фактическое землепользование сложилось ранее вступления ПЗиЗ в законную силу.
Кому интересно, это Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 16 июня 2020 г. по делу N А54-1259/2019.
Все закончилось хорошо. Суд удовлетворил иск и обязал администрацию утвердить схему расположения земельного участка. Дальнейшие процедуры прошли без проблем и земельный участок был приобретен бесплатно.
Довольно интересной оказалась позиция суда по вопросу применения СП 4.13130.2013:
В силу положений п. 12 ст. 85 ЗК РФ, п. 12 ст. 1 ГрК РФ земельные участки, занятые проездами, в том числе для специальной техники, являются территориями общего пользования и не могут передаваться в частную собственность.Однако из схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, следует, что испрашиваемый земельный участок находится в границах территории частного домовладения и не относится к землям общего пользования и не располагается на месте существующих или проектируемых проездов.
Заслуживающая внимание мысль, на мой взгляд.
Вот так и закончилось это дело, которое заняло 2 года моей жизни.
Будьте грамотными и берегите себя. Возникла похожая проблема? Звоните, пишите. Будем разбираться.
