В этом материале собраны мнения трех авторитетных экспертов на тему прогноза динамики цен на премиальную недвижимость и ее привлекательности с точки зрения инвестиций, плюс мои ремарки. Все комментарии были опубликованы в феврале в моем телеграмм-канале "Замоскоречник". Для удобства собрал эти комментарии в одном тексте, здесь они представлены в хронологическом порядке публикации.
Вырастут ли цены на недвижимость в текущем году? (авторский комментарий)
Вопрос и возможный ответ на него напоминает старый анекдот: «-Приборы? - 300! - Что 300?- А что приборы?» Уточняем: речь идет о московской элитной недвижимости класса премиум и делюкс, в сегментах «новостройки» и «вторичный рынок».
Уже появилось достаточно много аналитики по итогам прошлого года, а также прогнозов на год текущий.
Конкретные цифры малоинформативны, поскольку в лучшем случае показывают динамику ценового сегмента по Москве в целом. Но факторный анализ (за счет чего произошел рост), по крайней мере в медиапространстве, отсутсвует.
Покупателя же интересует цена и ее движение в «наборе» конкретных комплексов и вопрос: «Покупать сейчас или подождать?». Например, по данным одного из уважаемых московских агентств, цены в элитном сегменте рынка выросли в прошлом году на 47%. Как можно интерпретировать данную цифру?
В условном «среднем» доме цена в январе была 1 млн. руб/м2 ., а в конце года стала 1,47 млн. руб./м2? Очень сомнительный вывод. Ни в одном новом строящемся элитном комплексе Замоскворечья такого роста не было. Другое дело, что на рынок вышло несколько проектов по ценам 1,5-2 + млн. руб. за м2. Но эти комплексы - предлагают изначально более дорогой и современный продукт, поэтому цена в себе содержит реальную «продуктовую» составляющую, а не инфляцию квадратного метра.
Прогноз: на дорогие новостройки цены снижаться не будут, усредненный рост цен следует ожидать в пределах официальных инфляционных ожиданий 7-10% . Предложение в сегменте премиум и делюкс на начало года и так самое низкое за последние 5 лет. Рост цен будет зависеть от конкретного комплекса. Например, в Замоскворечье, в прошлом году цены на новые дома выросли от 7 до 26%.
Александр Дьяченко, автор канала о недвижимости и жизни риэлторов https://t.me/alexdyachenko, эксперт рынка элитной недвижимости
«По поводу повышения цен: многое зависит качества комплекса. Если проект интересный, ликвидный и перспективный, - спрос будет сохранятся, цены могут расти. Но это актуально только для домов первичного рынка, с более высоким уровнем комфорта. Люди сейчас стали гораздо более требовательны к комфорту. На вторичном рынке цены расти не будут. Хотя могут быть и исключения, для удачных проектов, востребованных и по сей день, таких как например Copper House или Crystal House.»
«Про инвестиции в недвижимость: В 2022 году рынок гораздо менее привлекателен для инвесторов. Цены на входе в проекты достаточно высокие. Система эскроу-счетов делает бессмысленным большие скидки. У многих застройщиков за спиной стоят серьезные структуры, банки, которые не дадут «просесть», окажут поддержку. Кроме того, застройщики за последние годы поднакопили жирок, есть «подушка безопасности». Большинство сможет «пересидеть» кризис.
Жалко людей, которые «навкладывались» в предыдущие годы роста, и сейчас хлынут на рынок. Кто первый продал, тот молодец. Но куда идти с полученными деньгами? Возможно было проще купить доллары год назад, - гораздо выгоднее и спокойнее.
Но это не значит, что нет объектов для инвестирования: что-то можно найти при правильном экспертном сопровождении.»
Алексей Аверьянов, эксперт по элитной недвижимости, Директор Vesco Group, автор блога VDT https://t.me/vescoalex
«С учетом эскроу-счетов - для инвесторов нет большого потенциала. Кроме того, много предложений на рынок выводится уже по цене «для конечного покупателя», особенно в делюксе.
Поэтому со стороны инвесторов - спрос снизится, но есть потенциал «на улучшение жилищных условий». Т.е. покупатели, уже владеющие элитной недвижимостью, захотят улучшить качество жилья за счет покупки недвижимости в более современных и комфортных домах. Новые дома предлагают качественно иной продукт, обещающий новый уровень комфорта, в отличие от комплексов, построенных 7-10, даже 5 лет назад.
Таким образом, есть предпосылка если не для роста спроса, то по крайней мере для его поддержания. Оценить количественно этот «драйвер» спроса сложно, но большого потенциала для роста цен все-таки нет.
Вопрос: сколько продлится ситуация нестабильного баланса, - незначительного роста цен при относительно ограниченном предложении (премиум и делюкс) и минимальном участии инвесторов?
Есть еще один нюанс: сейчас на рынке много инвестиционных сделок. В наиболее интересных проектах инвесторы могут составлять до 40-50%, хотя их доля на рынке в целом оценивается в 10-15% .
Смогут ли инвесторы, которые захотят зафиксировать прибыль, «раскачать» рынок?
Но в случае, если курс доллара сильно вырастет, инвесторы, скорее всего, «попридержат» свои объекты. (Продавать нужно до падения рубля, чтобы зафиксироваться в долларах).
С другой стороны, государство очень заинтересовано в поддержке строительной отрасли. При проседании спроса есть возможность снизить ставку, чтобы его стимулировать. Хотя ставка в большей степени влияет на более демократичные сегменты рынка, воздействие учетной политики ЦБ и сопутствующих факторов на элитный сегмент все равно заметно.
В итоге, цены вряд ли обрушатся - не даст ни государство, ни застройщики.
Если развитие пойдет по более пессимистичному сценарию, вряд ли мы увидим прямое снижение листинговых цен, так как у застройщиков еще остаются в арсенале инструменты в виде скидок, рассрочек, создания продукта более высокой степени готовности.
Инвесторам, в целом, вряд ли стоит расчитывать на доходность последних двух лет».
Артём Андреев, финансист, профессионально инвестирующий в недвижимость, консультант по инвестициям и private banking*
*Рассматриваются вложения в горизонте год-два (учитывая возросший уровень рисков по всем аспектам: рыночный-, валютный-, геополитический риск, ликвидность).
«Сейчас банковский рублевый депозит дает 9% годовых. 100% безрисковый актив, ликвидность которого регулируется сроком вклада. Мой выбор - депозит на 1 мес с дальнейшей пролонгацией (так как ожидаю повышение ставки до уровня 10+ % на горизонте ближайших 3 мес). Никаких издержек на выход в кэш, в отличие от недвижимости - здесь минимум 3% услуги агента плюс 13-15% налог (в зависимости от суммы полученного дохода).
Кроме того, если нужно быстро выйти в кэш- цена продажи объекта должна быть снижена, возможные потери до 10-15% от среднерыночной цены в данной локации. (Неполная стоимость в договоре точно не увеличивает ликвидности объекта и несет дополнительные риски с учетом последних действий Росреестра (прим. автора).
Итого, максимальные общие транзакционные издержи могут составить 30%(!) Даже если исключим снижение цены ниже текущего «рынка», заложим 6-9 месяцев на продажу квартиры по максимально возможной рыночной цене, - в идеальном случае - минимум 16% издержек.
Чтобы получить доходность на 2-3% годовых больше, чем безрисковый банковский депозит, инвестпроект должен иметь минимум 30-33% при годовом вложении. Уверены ли Вы, что подобную доходность сможет обеспечить жилая недвижимость даже в супер топ локации?
PS. Мы не учитывали налог на недвижимость и коммунальные платежи (в случае, если Квартира куплена в доме, введённом в эксплуатацию), что также снижает возврат на вложенный капитал».
* * *
Разговор с Артемом Андревым состоялся до повышения Банком России в 11 февраля ученой ставки еще на один процентный пункт до 9,5%. На мой взгляд важен не столько рост, сколько четкий сигнал в пресс-релизе - Банк России продолжит курс на повышение, т.е. в самом ближайшем будущем мы можем получить ключевую ставку более 10% годовых.
И дальнейший рост ставок по рублевым депозитам не заставит себя долго ждать, - как минимум до 9.5%.
Не нужно быть супер-аналитиком, чтобы прогнозировать поведение профессиональных инвесторов со «свободными средствами». (Не забываем и про другие финансовые инструменты, например облигации).
Повышение ставки - дополнительный сигнал для участников рынка, "вошедших" в недвижимость в прошлом/позапрошлом году и находящихся в стадии принятия решения о фиксации «новостроечной» прибыли.
Активность покупателей в январе-феврале показывает, что настрой застройщиков на поднятие цен имеет под собой основания. Но дьявол, как всегда в деталях: какой застройщик, в каком комплексе, на сколько и на какие лоты.
Держим руку на пульсе.
Хотите продать или купить премиальную недвижимость? Записывайтесь на бесплатную консультацию.
