Двойная продажа квартиры ― кого признают собственником

Кому достанется жилье

Одну квартиру в Армавире продали дважды. Сначала квартиру продал застройщик по Договору долевого участия (ДДУ). А когда застройщик обанкротился и его имущество передали новому владельцу, и уже он продал квартиру другому покупателю. Верховный суд решает, кому из покупателей достанется квартира.

Расскажем, почему возникают подобные ситуации, и кому в итоге достанутся квадратные метры.

Как недобросовестные продавцы дважды продают одну квартиру

По договору ДДУ до 2019 года

Квартиру в строящемся доме можно купить по ДДУ. На основании этого документа покупатель обязан выплатить деньги застройщику, а застройщик — передать покупателю квартиру после завершения строительства.

До 2019 года деньги за жилье покупатель сразу переводил застройщику, а право собственности на квартиру оформлял после окончания строительства. В промежутке между заключением договора и оформлением квартиры в собственность, недобросовестный продавец мог продать одно жилье несколько раз.

С 2019 года действует новый механизм купли-продажи жилья у застройщика. Когда стороны заключают договор долевого участия, деньги покупателя не сразу попадают к застройщику. Их вносят на специальный банковский счет эскроу. Застройщик сможет забрать деньги со счета, когда сдаст дом и передаст покупателю право собственности на квартиру.

Если застройщик не достроит дом, банк вернет деньги покупателю

По предварительному договору

Предварительный договор — это соглашение, по которому продавец и покупатель обещают заключить основной договор. На основании этого документа покупатель передает продавцу аванс или задаток за квартиру, подтверждая намерение ее купить. Предварительный договор не дает права собственности на жилье.

Предварительный договор фиксирует намерение продавца и покупателя заключить основной договор купли-продажи квартиры

После 2019 года некоторые застройщики стали продавать квартиры по предварительному договору, чтобы сразу получить деньги, а не замораживать их на счете эскроу. Пока идет строительство дома, недобросовестный продавец может заключить несколько предварительных договоров, и по каждому получить аванс. Обманутым покупателям придется решать в суде, кому достанется квартира.

Предварительный договор не регистрируют в Росреестре, и он не защищает покупателя строящейся квартиры.

Какие факты учитывает суд

Факт проживания

Если недвижимость продали нескольким покупателям, квартира достанется тому, кто фактически успел в ней поселиться.

Верховный суд не разрешает лишать жилья

Как подтвердить проживание:

• зарегистрироваться в квартире;
• получить ключи от квартиры;
• представить оплаченные счета за коммунальные услуги;
• внести в квартиру личные вещи.

Чтобы доказать проживание, достаточно одного из перечисленных фактов. Однако бывает, что ключи успели получить оба покупателя, но в квартиру въехал один. Ему суд и отдаст жилье, потому что он фактически проживает в квартире.

Дата покупки

Если никто из покупателей не поселился в квартире, но у всех есть подписанные договоры купли-продажи или долевого участия, суд учитывает дату подписания договора.

Например, когда суд делил квартиру в Армавире, он смотрел на дату заключения ДДУ и отдал жилплощадь тому покупателю, который раньше подписал договор. Однако суд не учел, что второй покупатель успел заселиться в квартиру. Поэтому Верховный суд отменил решения предыдущих инстанций и направил дело на новое рассмотрение.

Если второй покупатель сможет доказать факт проживания в квартире, жилье достанется ему.

Дата искового заявления

Бывает, что в квартире никто не живет и невозможно понять, у кого из покупателей раньше появились права на квартиру. Жилье отдадут тому, кто первый обратится в суд.

Например, нечестный продавец в один день заключил несколько договоров купли-продажи. Покупатели получили ключи, но въехать в квартиру не успели. Чтобы выиграть процесс, важно без промедления подать исковое заявление.

Если покупателю не нужна квартира, он может через суд потребовать вернуть деньги и возместить убытки.

Что делать покупателю, который остался без квартиры

Обманутый покупатель может вернуть деньги, потраченные на квартиру. Для этого ему нужно обратиться в суд за возмещением убытков. К убыткам относят стоимость квартиры и судебные издержки. Помимо возмещения убытков, покупатель может попросить компенсацию морального вреда и взыскать неустойку.

В исковом заявлении истец просит компенсировать убытки, возместить моральный вред и взыскать с ответчика неустойку

Бывает, что покупатель не может добиться возврата денег, например, продавец скрывается или объявлен банкротом. С 2020 года обманутым покупателям деньги выплачивают из федерального бюджета.

Государство возвращает деньги добросовестным покупателям

Условия для выплаты.

1. Покупатель действовал добросовестно и лишился жилья по независящим от него причинам.
2. Есть решение суда, по которому покупатель должен получить возмещение ущерба.
3. Судебные приставы возбудили исполнительное производство, но в течение 6 месяцев не смогли взыскать с ответчика всю сумму.

Государство выплатит покупателю стоимость квартиры или часть суммы, если ущерб частично возместил продавец.

Если квартиру продали двум покупателям

1. Квартира достанется тому, кто в ней живет, первый купил или первый подал исковое заявление.
2. Суд обязывает продавца возместить ущерб покупателю, который остался без квартиры.
3. Государство выплатит деньги добросовестному покупателю, если продавец не исполнил решения суда в течение 6 месяцев.

Читайте больше интересных статей о недвижимости на сайте Этажи Журнал !