В январе большинство крупнейших банков повысили ставки по ипотеке вслед за ростом ключевой ставки. В феврале эксперты ждут нового роста ключевой ставки, что потянет за собой и ипотеку. Мы спросили у экспертов, ждать ли в ближайшие полгода удорожания ипотеки до 12% и выше.
Игорь Гомон, коммерческий директор Нмаркет.ПРО
Сейчас ключевая ставка 8,5%. Есть подозрение, что в течение нескольких месяцев она вырастет до 10%. Если сейчас мы имеем ставки на уровне 10–11%, то пропорционально они поднимутся до 13–14% по мере роста ключевой ставки Центробанка. За этим последует сокращение доли ипотеки в покупках недвижимости, как новостроек, так и вторички. Это повлечет если не стагнацию рынка, то такой «тихий ход». Высокие ставки также будут тормозить рост цен.
Застройщики будут нивелировать снижение рынка различными программами: предлагать выгодные рассрочки либо маркетинговые субсидированные ставки. То есть — разработанные застройщиком вместе с одним из ключевых банков. У этих программ есть подводные камни. Цена квартиры при таких ставках будет увеличена. Но, как показывает практика, при большой сумме кредита даже в этом случае покупать жилье выгодно. Маркетинговая ставка закладывается в два случая: в первом — в цену квартиры и целиком ложится на покупателя, во втором — в кредит по проектному финансированию. В последнем случае увеличивается себестоимость квартиры.
У нас такой рынок, что ставка имеет свойство возвращаться. Со временем, в течение года-двух она снизится. Те клиенты, которые купят квартиру в 2022 году, затем смогут успешно рефинансироваться. Как это и было в течение последних двух лет. Тем, кому жилье необходимо, я рекомендую не отказываться от покупки в ипотеку, так как цены на квартиры в ближайшие месяцы продолжат расти. Лучше купить квартиру сейчас и затем провести рефинансирование.
Иван Лонкин, начальник управления клиентских отношений СДМ-Банка
Ставки по ипотеке уже стали двузначными и тренд на увеличение продолжится, пока растет ключевая ставка ЦБ. Если она продолжит увеличиваться, то ставка по некоторым видам ипотеки определенно достигнет 12%. По традиции, самые высокие ставки по ипотечным кредитам — на загородное жилье и нежилые помещения. По этим программам ставка может достичь данного уровня уже в I полугодии этого года.
Ставки по ипотеке зависят, в основном, от ключевой ставки ЦБ и уже на втором месте — от конкуренции на рынке. Регулятор определяет ставки и, как следствие, — спрос на ипотеку. Чем ниже ставка, тем больше семей могут позволить себе взять и выплачивать ипотечный кредит.
Юлия Беззабарова, коммерческий директор PLG
Ставки по ипотеке в ближайшие месяцы будут повышаться и вполне могут вырасти до 12% через полгода. Чтобы поддержать рынок недвижимости, застройщики будут разрабатывать совместно с банками собственные субсидированные ставки. Льготная ипотека для жилой недвижимости не актуальна для Санкт-Петербурга, так как имеет ограничение по сумме кредита, на сервисную недвижимость она вообще не распространяется. Поэтому инструмент, который будет доступен для удовлетворения спроса со стороны покупателей — это субсидированные ставки от застройщиков.
Роман Мирошников, исполнительный директор ГК «Ойкумена»
Судя по тому, что инфляция в России не спешит снижаться, ЦБ вновь примет решение о повышении ключевой ставки. Очередное заседание совета директоров Банка России по ключевой ставке намечено на 11 февраля, и не исключено, что регулятор повысит ставку еще на 0,25–0,5 п. п.
Сейчас средневзвешенная ставка по «классической» ипотеке составляет 9,84%, а по господдержке — 5,88% (данные Дом.рф по состоянию на 16 января 2022). Так что пока даже при высокой ключевой ставке предлагаемые банками ипотечные продукты не достигли двузначных ставок.
Тем не менее, с большой долей вероятности, это произойдет. Многое еще зависит и от внешнеполитической ситуации. При сохранении текущих условий до 12% средневзвешенная ставка в первом полугодии дойдет едва ли. А вот если ситуация будет накаляться и на горизонте возникнут очередные «черные лебеди», то удорожание кредитов для населения и бизнеса будет практически неизбежным. Насколько длительным может оказаться такой период, предугадать сложно. Но напомню, что ключевая ставка была выше 10 п. п. в период с декабря 2014 до марта 2017 года.
Екатерина Чайковская, руководитель ипотечного отдела, группа компаний «Меридиан», Тюмень
В конце прошлого года эксперты сферы недвижимости наперебой прогнозировали, что «тенденция повышения ставки рефинансирования повлечет за собой повышение ипотечных ставок». В декабре 2021 Центральный банк России увеличил ключевую ставку на 100 б. п. до 8,5%, что явилось отправной точкой для роста процентных ставок. Например, сразу после новогодних праздников банк ВТБ увеличил базовую процентную ставку по программе «Новостройка» на 1 п. п., и уже с 11.01.2022 г кредитует заемщиков под 11,3%.
Следующее заседание совета директоров Банка России, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки, запланировано на 11 февраля 2022 года. А значит, логично ожидать очередного увеличения ключевой ставки, а за ней и увеличения ставки по ипотеке и потребительским кредитам.
Вслед за ключевой ставкой растет доходность депозитов. Текущий рост процентов по вкладам увеличивает вероятность, что люди в 2022 будут больше, чем в 2020–2021 пользоваться данной моделью сохранения и накопления своих денежных сбережений, чем вложение в недвижимость, например. Но как эксперт данной сферы считаю, что при стоимости м2 на текущий момент и сохранении тенденции роста цен, вложение инвестиций в недвижимость будет более выигрышной и безопасной стратегией.
Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»)
В наступившем году с большой долей вероятности не стоит ждать рекордно низких ставок по ипотеке, что были в 2020 году и первой половине 2021 года. Инфляция вряд ли снизится до 5–6%, а значит ЦБ будет держать ключевую ставку на уровне как минимум 7–8% в течение всего 2022 года. Однако значительный рост процентных ставок по жилищным займам вряд ли произойдет, так как в ином случае спрос резко снизится. В таком развитии событий не заинтересованы ни застройщики, ни банки, ни покупатели.
На цену квартир в 2022 году повлияет как увеличение расходов застройщиков, так и продолжающаяся пандемия коронавируса. Пока нет причин для снижения стоимости стройматериалов, а грядущий рост заболеваемости из-за нового штамма может повлечь за собой новые ограничения и, соответственно, нарушение производственных и логистических связей.
Считаю, что оптимальный момент для покупки квартиры — когда для этого существует финансовая возможность и клиент уверен в том, что сможет обслуживать кредит. Все идет к тому, что издержки застройщиков продолжат расти из-за увеличения стоимости стройматериалов, а ипотека — дорожать по причине повышения ключевой ставки. К тому же самые ликвидные варианты вымываются очень быстро. Поэтому те покупатели, кто регулярно откладывает сделку по ряду причин (ожидание снижения ставок, скидок, специальных предложений), в итоге оказываются в числе проигравших.
