В этом году еще ни разу не писал про земельные споры. Предыдущая записка на эту тему касалась дела, в котором суды указали, что администрация не вправе отказать в выкупе земельного участка под индивидуальным жилым домом. Об этом читайте здесь:
Сегодня расскажу о деле, которое также касается вопросов выкупа земли под объектом недвижимости. Закон предусматривает, что собственник строения вправе выкупить землю под таким строением. Однако какой площади должен быть выкупаемый участок? Должна ли его площадь соотноситься с площадью строения? Может ли площадь выкупаемого земельного участка в разы превышать площадь строения?
Эти вопросы были подняты в деле, о котором расскажу сегодня.
ООО "Ромашка"* являлось арендатором муниципального земельного участка. На этом земельном участке располагалось нежилое здание площадью 64 кв.м., которое было в собственности у этой организации. Площадь арендуемого земельного участка составляла 22 603 кв.м.
ООО "Ромашка" выкупило указанный земельный участок без проведения торгов. Основанием для выкупа стало то, что организация является собственником строения, расположенного на земельном участке.
Управление федеральной антимонопольной службы (УФАС) провело проверку муниципальной администрации и выдало предупреждение о необходимости прекращения действий (бездействия), которые содержат признаки нарушения антимонопольного законодательства путем принятия мер по устранению причин и условий, способствовавших возникновению нарушения.
По мнению УФАС в действиях администрации при предоставлении земельного участка без проведения торгов содержатся признаки нарушения Закона о защите конкуренции. Нарушение выразилось в том, что площадь земельного участка более чем в 300 раз превышает площадь здания и явно превышает площадь, необходимую для эксплуатации этого здания. Антимонопольный орган указал администрации на необходимость отменить постановление о предоставлении земельного участка и возвратить земельный участок в муниципальную собственность.
Администрация не согласилась с позицией антимонопольщиков подала жалобу в суд.
В суде администрация ссылалась на то, что продажа земельного участка без проведения торгов соответствовала положениям Земельного кодекса РФ, поскольку на спорном земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий ООО "Ромашка" на праве собственности. Кроме того, указывалось, что предоставление земельного участка в собственность без торгов не относится к сфере защиты конкуренции.
Дело дошло до Верховного Суда РФ, который указал следующее.
В соответствии с законодательством, органам местного самоуправления запрещается принимать акты и осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).
По общему правилу, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности продаются на торгах в форме аукциона. Предоставление земельного участка без торгов является исключением из общей процедуры. В случаях, когда требуется проведение конкурса, подразумевающее состязательность хозяйствующих субъектов, его непроведение, за исключением случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении конкурса в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо право ведения деятельности на нем.
Предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации. Поэтому предоставление в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов в ситуации, когда площадь предоставленного земельного участка существенно превышает площадь расположенного на нем здания при отсутствии потребности в нем, может быть квалифицировано как нарушение органом публичной власти требований Закона о защите конкуренции в той мере, в какой имело место отчуждение имущества публично-правового образования в обход конкурентных процедур.
Следовательно вопросы предоставления земельных участков без торгов, подпадают по сферу действия Закона о защите конкуренции.
На момент, когда пишется эта записка, окончательное решение по делу еще не принято, но изложенная позиция Верховного Суда РФ представляет определенный интерес.
С одной стороны, если допустить, что площадь выкупаемого земельного участка может в разы превышать площадь объекта недвижимости, то это действительно, даст возможность недобросовестным чиновникам выводить земельные участки на "нужные" компании в обход конкурентных процедур.
С другой стороны, если участок изначально предоставлялся для эксплуатации здания, которое в разы меньше его размера, то отказ в выкупе земли может нарушать интересы добросовестного собственника здания. Получится ситуация, когда он вынужден платить арендную плату за землю в размере большем, чем он имеет право выкупить. С учетом того беспредела, который творится у нас в части размеров арендной платы за землю, такое ограничение может существенно ударить по карману добросовестных собственников.
* наименование изменено
Ссылку на номер дела дам, если записка наберет 100 лайков или комментариев за две недели
Подписывайтесь на мою группу ВКонтакте, посвященную судебным вопросам:
и на мою страницу:
телеграмм канал: https://t.me/rightlawyer
