Недвижимость должна либо использоваться по назначению, либо приносить доход. Если продавать квартиру не входит в ваши планы, то имеет смысл сдать квадратные метры.
Согласно законодательству сделать это можно несколькими способами:
- Как физлицо. Получая доход от сдачи недвижимости собственник обязан заплатить подоходный налог в размере 13%. Делается это раз в год, после предоставления налоговой справки 3-НДФЛ.
- Как самозанятый. Об этом мы писали целую статью, но если кратко: самозанятым может стать любой человек. Для этого нужно создать личный кабинет в приложении «Мой налог». Каждая оплата аренды будет фиксироваться в виде продажи. По истечению месяца собственнику выставляется счёт на оплату налога. Если арендатор физлицо налог составит 4%, если юрлицо — 6%. Никаких декларации подавать не нужно, всё делается в режиме онлайн. Единственное условие, доход от аренды не должен превышать 2,4 млн. рублей в год.
- Как индивидуальный предприниматель. Чтобы налог был 6% необходимо зарегистрировать упрощённый способ налогообложения. Собственнику придётся постоянно подавать в налоговую декларации о доходах, а также делать взносы в ПФР и ФМС. Избежать выплат не получится даже если недвижимость не приносит доход. Плюс такого способа — неограниченность дохода.
- Как ИП с патентной системой налогообложения. В этом случае налог составит 6%, но будет высчитываться от планируемого дохода. Т.е. сумма будет зафиксирована. Патент оформляется сроком до года, размер будет рассчитываться исходя из размеров и расположения недвижимости.
Оформление ИП для сдачи квартиры в аренду
Чтобы зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и сдавать квартиру, нужно предоставить в налоговую или МФЦ пакет документов:
- заявление;
- документ, подтверждающий личность;
- ИНН;
- чек об оплате госпошлины.
Если есть электронная подпись, можно всё оформить онлайн.
На рассмотрение обычно уходит 3 дня, в течение этого времени собственнику квартиры будет присвоен статус ИП. На электронный адрес придет письмо с листом записи ЕГРИП и документ подтверждающий регистрацию.
Чтобы заявление было принято, и регистрация состоялась, важно правильно заполнить документы. Самые частые ошибки в заполнении: использование цветных чернил, написание мобильного телефона с «8», а стационарного с «+7», использование сокращений, которые не фигурируют в документах.
Также в заявление прописывается код ОКВЭД, который характеризует способ дохода. Для аренды чаще всего используется 68.20. Его наименование — операции с недвижимостью.
Буквально недавно появилась возможность оформления ИП через банк. Данная услуга достаточно проста, потому пользуется спросом. Каких-либо бонусов у нее нет. Документы подготавливаются сотрудниками банка, собственник заполняет заявление, и создаётся расчётный счёт для взаиморасчетов арендатора и арендодателя.
Как платить налоги ИП со сдачи квартиры в аренду
Если собственник выбрал упрощённый способ налогообложения, то до 30 апреля ему необходимо подать в налоговую отчёты о доходах. С общей суммы налога необходимо заплатить 6%. Помимо налога нужно будет заплатить 34 445 рублей в ПФР и 8 776 рублей за медицинскую страховку. Важное уточнение, если за год доход составил более 300 тысяч, то придётся заплатить еще 1% в Пенсионный фонд.
Если налог платится собственником ежеквартально, то страховку можно вычесть из налога.
Как правильно заключить договор с арендатором
Для чистоты финансовых отношений заключается стандартный договор аренды. Можно обратиться к юристу, риэлтору или найти шаблон договора в сети. Форма договора может быть разной — в зависимости от того, кем является арендатор: физлицо или юридическое лицо. Обязательно пропишите все условия и договорённости.
Если договор заключается с физическим лицом, то в договоре важно указать:
- данные документов, подтверждающих личности собственника и арендатора;
- данные ИП собственника;
- сведения о праве собственности;
- сведения о жилплощади;
- данные о проживающих;
- условия и сроки аренды;
- нюансы оплаты: размеры аренды, реквизиты, коммуналка и т.д.
- опись имущества;
- штрафы и условия расторжения договора.
Нюансы взаиморасчетов, на которые нужно обратить внимание — это коммуналка и депозит.
Депозит не считается доходом, так как он будет возвращен арендатору. Вносить его в отчёт не нужно. Исключение, если он использован в качестве компенсации за порчу имущества или в качестве штрафа.
Коммуналку не стоит включать в сумму аренды в договоре. Так как собственнику придётся платить с этой суммы налог. Логичнее и выгоднее будет прописать оплату коммуналки отдельным пунктом.
Если ИП не будет платить налог со сдачи в аренду
Неуплата налогов привлекает внимание налоговой инспекции. Наказание за этот проступок:
1. оплата долга
2. штраф
3. пени
Если сумма долга больше 4 миллионов, то собственнику грозит уголовная ответственность.
Поэтому уклоняться от уплаты налогов не стоит.
Если пугает бумажная волокита, то лучше обратиться к квалифицированному специалисту в сфере аренды недвижимости.
