Составляем заключение на некапитальный объект как кадастровый инженер...

Всем привет!

Следует сразу отметить, что кадастровый инженер вправе формировать только 4 документа: технический план, межевой план, акт обследования, схема описания границ (для формирования зон с особыми условиями использования территории).

Тем не менее, в моей практике достаточно часто происходит обращение на предмет дачи такого заключения.

О том, когда нужны (но не необходимы) такие заключения, я писал здесь (кликабельная ссылка).

Сегодня же мы разберём, как оно составляется мной вот уже на протяжении 6 лет :)

Статья написана с той целью, чтобы Вы могли самостоятельно оценить всю глупость ситуации и не просить больше кадастровых инженеров формировать этот папирус.

За пример я возьму одно заключение, где мы не дали точную оценку капитальности объекта, т.к., по-нашему мнению, он является всё-таки капитальным, поэтому это максимум, что мы могли позволить.

Заказчик же думал, что раз он заплатил деньги, то может нам навязывать свои условия выполнения работ. В итоге он остался крайне недоволен, потому что не смог станцевать с девушкой, за которую заплатил :)

Выехать и посмотреть

Возможно, некоторые думают, что кадастровый инженер придёт и инструментальным методом подтвердит, что объект некапитальный.

Шурфирование фундаментов сделает, возьмёт пробу материала стен, произведёт лабораторные исследования и предоставит расчёт.

Такой возможности и полномочий у кадастрового инженера нет, если он, конечно, одновременно не является проектировщиком, имеющим соответствующие допуски к производимым работам, а лучше ещё и геологом.

Максимум, что может сделать кадастровый инженер – это выехать и своим глазом оценить субъективно, поделать фоточки.

Наливаем воды

Стандартно принято описывать

• Заказчика работ;
• подрядчика (себя любимого);
• основание проводимых работ, т.е. договор;
• используемые материалы, в том числе правовые нормы (прямо как в университете).

Мотивировочная часть заключения

Придуманные в этом разделе слова переходят из одного заключения в другое.

Смысл их в том, чтобы описать, что

• было натурное обследования;
• есть разъяснения Минэкономразвития (МЭР) о том, что капитальность определяет кадастровый инженер при производстве кадастровых работ;
• ссылочки на Гражданский кодекс о том, что такое объект капитального строительства, а что такое некапитальный объект.

Данные письма МЭР действительно существуют и действительно содержат такую фразу. Но это отнюдь не значит, что кадастровый инженер вправе делать такие заключения, брать за это деньги, а потом этими заключениями можно пойти и внести или убрать какие-то сведения в Росреестре.

Это значит, что

1. Заказчик заказывает кадастровые работы у кадастрового инженера;
2. Кадастровый инженер приезжает на объект для измерений;
3. Кадастровый инженер субъективно понимает, что это не объект капитального строительства;
4. Кадастровый инженер имеет право не делать запросы ни в какие инстанции и просто в одностороннем порядке расторгнуть договор без применения санкций.

Вот в чём истинный смысл данной нормы, а не в том, как я или другие инженеры её используют.

Правовая оценка

Здесь тоже всё стандартно.

• Разрешающих документов нет (разрешение на строительство/реконструкцию, уведомление о начале/завершении строительства/реконструкции)?
• Проектной документации нет?
• Акта приёмки технической эксплуатации нет?
• Правилами землепользования и застройки предусмотрено возведение объектов такого типа на данном участке?

Отвечаем на каждый из вопросов и, как правило, ответ на все вопросы – «нет».

Конструктивная оценка

Мы же всё-таки инженеры, как никак, поэтому давайте оценим конструкции объекта.

• 1. Фундаменты

Основной камень преткновения.

Что делать, если нет доступа к подземной части объекта, который не имеет подвала, техподполья и прочее?

Да ничего не делать. Без проведения шурфирования невозможно выявить наличие и вид фундамента. Вообще никак;

• 2. Материалы стен

Они должны быть сборно-разборные. Т.е. разобрали и перенесли в другое место.

В ситуации в нашем заключении, когда стены выполнены из кирпичной кладки, я не вижу вариантов разобрать её без нанесения ущерба;

• 3. Подключение к сетям

Тоже является одним из важных показателей согласно разъяснений.

Считается, что если объект подключен к сетям, то он является капитальным.

По мне так – это глупость, т.к. сети могут быть разные, например сети электроснабжения. Проводы с крыши другого здания протянули к нашему зданию.

И что, от этого объект стал капитальным? Я завтра срежу этот провод и подключения не будет.

Короче бред, но факт подключения к сетям является свойством капитальных объектов.

Делаем вывод и прикладываем документы

Ещё раз кратко описываем, что мы сделали, какие факторы разобрали, т.е. на основании чего делаем окончательный вывод.

Как и было ранее сказано, представленное в наше распоряжение здание мы не смогли оценить как некапитальное, в основном, из-за материала стен.

Заказчику были предложены работы по выявлению фундаментов, от которых он отказался, заявляя, что фундаментов там нет.

Думаю, что он планировал таким образом обмануть, преследуя собственные цели (списание с бухгалтерского баланса данного объекта как капитального).

К сожалению для него, наши цели разошлись.

Основные тезисы статьи

1. Кадастровый инженер не вправе формировать такое заключение (с ним нельзя получить никакую услугу). Это всё равно, что подойти на улице к случайному прохожему и попросить его сделать Вам заключение;
2. Техническое обследование объекта, в том числе с применением инструментального метода вправе выполнять только проектная организация, имеющая специальные допуски на конкретно данный вид работ;
3. Заключение кадастрового инженера о некапитальности объекта сможет сформировать любой человек, который умеет писАть.

Возможно, Вам могут быть интересны статьи по данной теме:

#кадастр #кадастровый инженер #росреестр #недвижимость #право #законы #дом #участок #сад и дача #садоводство