В период пандемии на рынке недвижимости появился новый продукт, который мы знаем как "льготная ипотека от застройщика". Этому рыночному феномену я даже посвятил отдельный ролик на YouTube.
Смысл этой ипотеки в том, что застройщик фактически берет на себя часть вашего кредита. Это выглядит так: рыночная ставка по ипотеке составляет 10% на текущий момент, но застройщик предлагает, скажем, ипотеку под 5% при соблюдении некоторых условий о которых мы поговорим чуть позже.
В чем смысл этого аттракциона невиданной щедрости?
В том, что по логике маркетологов, такая стратегия позволяет повысить доступность жилья без снижения прайсовых цен. Фактически же застройщик за свой счёт субсидирует вам от 30 до 50 процентов ипотечного платежа.
О чем это нам говорит?
Застройщики столкнулись с небывалым сокращением спроса, а как я уже говорил, застройщики не так боятся падения прибыли, сколько падения спроса. Ведь просадка спроса прерывает стабильный денежный поток, а это уже угроза технического дефолта.
Так почему же просто не понизить цены?
Об этом я тоже много раз говорил. По своей природе, рынок недвижимости есть чисто финансовый (спекулятивный) рынок. Для таких рынков характерна положительная обратная связь. То есть, чем выше цены на актив, тем лучше его покупают и наоборот, чем он дешевле, тем меньше лохов заинтересованы в бетонных клетках.
Застройщики и автодилеры давно поняли, что пораженный гайдаровским синдромом и выученной беспомощностью россиянский потребила очень боится денег, а потому резкий рост цен стимулирует его покупательскую активность!! Он тупо сбрасывает деньги.
Абсолютно иррациональное поведение, которое является причиной хронически высокой инфляции спроса.
Поэтому повышать, причем резко повышать цены в России - самая беспроигрышная тактика. Мертвый рынок внезапно оживает и очередь из страждущего поребыдла возникает из неоткуда.
Вспомните, когда квартиры были дешевы в 2016-2018 гг., то они были нах.... никому не нужны. Застройщики не знали как привлечь клиентов и компенсировать выпадающий спрос.
Как только цена начала расти, то квартиры внезапно понадобились всем. Застройщики умудрились впарить быдлу втридорога даже тот неликвидный фонд, который подвис ещё с 2008 года.
Застройщики знают, что если они будут снижать цену, то спрос упадет ещё сильнее. Плебс тут же потеряет интерес к скупке курятников и поэтому приходится изобретать такие вот костыли типа льготной ипотеки.
Получается цены не упадут?
Вовсе нет. Эта практика не может приобрести массовый характер. Ведь если застройщик платит вам за то, что вы покупаете его квартиры, то это уже явная финансовая пирамида.
Кроме того, застрои не могут поддерживать эту схему, так как сами по уши в долгах, а соответственно наращивать долг при падении или как минимум стагнации спроса - прямой путь к банкротству.
Несмотря на все эти меры, удержать спрос на уровне первой половины 2021 года не удалось. Соответственно, сидеть с покер-фейсом с каждым днём становится всё труднее. Даже сбериндекс показывает снижение официальных "хотелок" застройщиков.
Вывод.
Льготная ипотека - скорее рекламный ход нежели полноценный коммерческий продукт.
Во - первых, доля такой ипотеки составляет менее одного процента от всего рынка и не способна сколько- нибудь значимо на него влиять.
Во - вторых, условия, на которых такая льгота предоставляется, часто обнуляют ее практическую пользу. Например:
- льгота выдаётся только на первый (первые три) год/а,
- льгота выдаётся только при условии первоначального платежа в 70-80 процентов стоимости квартиры,
- льготы выдаются при условии очень недешевой страховки, которая почти обнуляет премию от этой льготы и т.д.
Таким образом, хитрый маркетинговый ход не сможет спасти рынок от неизбежной коррекции!
#недвижимость #финансы #инвестиции #ипотека #деньги
