Читаю всевозможные новостные статьи, рассуждения, прогнозы Специалистов рынка недвижимости о состоянии рынка, его дальнейшее развитие. Что в приоритете, в очереди, на втором месте. У каждого человека свое видение, опыт, мысли. У меня тоже есть некоторые перелётные мысли на эту тему. Решила поделиться.
2021 год для меня не был успешным. Сказалась усталость – 20 лет беспрерывной работы практически без выходных и отпусков, 10 из них в недвижимости, не могло не отразится на моей работоспособности. Это не оправдание перед самой собой или вами. Мне в агентстве постоянно говорили о выгорании, если работать и не отдыхать. Я не понимала, что это такое за выгорание. Ведь работа приносит удовольствие, финансовых доход - без него к сожалению, никак.
- Марина, ты стала очень нервной, с тобой сложно разговаривать, вспыхиваешь, как спичка. Так нельзя, отдохни.
Я это слышала много раз, не понимала. Однако видимо наступил тот момент, что мне стало сложно работать с Клиентами. Прежде чем, продолжить статью, хочу
ПОПРОСИТЬ ПРОЩЕНИЯ, у всех, кого я обидела, теми или, иными словами. Кому слишком эмоционально либо не совсем, как вам показалось, вежливо ответила. Кому не смогла объяснить, достучаться до вас, не нашла правильных слов и аргументов и впоследствии продать квартиру, дом - вашу недвижимость много выше рынка недвижимость. Я старалась, поверьте очень!!!
2021 год, тем более 2022 – это РЫНОК ПОКУПАТЕЛЕЙ. И будет ещё не один год таким. Предложение намного превышает спрос. Именно поэтому необходимо слышать не только своё мнение, но и Специалиста, тем более если вы к нему обращаетесь сами. Ваши пожелания – они конечно важны для нас, однако не всегда оправданы. Нельзя ещё не продав недвижимость уже заранее планировать на что потратите деньги. Потому что денег всегда хочется больше, чем стоит ваш объект. Смотрите на ВСЁ широко открытыми глазами детей, а не затуманенными с возрастными приоритетами и чрезвычайно завышенными ожиданиями.
1) Сейчас столько строится (Минск-Мир, планируют застроить район сельхозпоселка – проект Северный берег), кажется, что уже вся Беларусь может комфортно разместиться в минских квартирах. Влияет ли это на стоимость недвижимости и почему при таких ценах у нас такое низкое качество?
2) Белорусы покидают Родину, выезжают на ПМЖ в другие страны. Им что не нужны деньги? По идее должны продавать недвижимость ниже рынка, либо сдавать в аренду.
В основном именно эти темы больше всего муссируются и обсуждаются. Не думаю, что расскажу вам что-то новое, но раз спрашивают, значит интерес есть.
I.
Недвижимость в Столице не может стоить столько же сколько в регионах даже потому, что кадастровая стоимость земли в Минске и регионах разная, зарплаты и возможности тоже не соответствуют столичным. Люди едут в Минск за лучшей жизнью. Дома продают свою недвижимость, берут кредиты, либо одалживают, покупают в Минске. Одни вторичку по финансовым возможностям, другие лезут в новостройки, потому что там есть рассрочки и немного дешевле кредиты.
Минск-Мир - это Клондайк для приезжих. Я бы назвала больше назвала фабрикой по производству лапши. Мелкие площади, кажущийся дешевый квадратный метр - отличный маркетинг, вот основа всех продаж в Минск-Мир. А ещё там не продают вилки, чтобы лапша на ушах свисала и подсыхала. Мне искренне жалко всех, кто купил, построил там квартиры. Моё мнение может не совпадать со всеми теми десятками тысяч людей, которые приобрели и счастливы от этого.
II.
Многие ждут, что Застройщики наконец начнут продавать квартиры без высокой наценки на свою прибыль. Что квадратный метр будет стоить по 500$, а ещё лучше пропорционально средней зарплате белоруса. Правда если сложить самую высокую зарплату специалистов IT- сферы, топовых менеджеров крупных банков, директоров заводов, фабрик, крупных предприятий и т.д. с зарплатой уборщицы, то какая она будет средняя?
?????
Чтобы ответить на вопрос стоимости, предлагаю купить участок земли за городом и построить себе собственный дом. Не обязательно большой – 120 – 140 кв.м. Вполне себе достаточно. Подвести коммуникации, ввести в эксплуатацию – без чистовой отделки. Посчитать во сколько обойдется стоимость квадратного метра. При этом вы можете сами контролировать процесс стройки, закупать качественные строительные материалы. Да это будет не дёшево. Многие не справляются, растягивают стройку на годы. Если у вас нет стартовых 70 000$ -100.000$ и постоянного приличного дохода, нет смысла начинать. Так почему же квартира должна стоить дешевле? Потому что строят оптом, но покупаете то в розницу.
Хотим дешевле – получаем плохое качество.
Я не знаю сколько стоит застройщику построить многоэтажный дом, какой бюджет закладывают, какую маржу получают. Считать чужой доход не этично. Для строительства многоквартирных домов Застройщики получают кредиты в банках, либо строят долевым способом - с привлечением денег будущих жильцов. На этапе строительства дома будущие жильцы заранее оплачивают свои квадратные метры – таким образом вносят свою лепту в финансирование стройки. Здесь все рискуют как застройщик, так и их клиенты.
С одной стороны, чем на более раннем этапе строительства заходишь на стройку, тем дешевле, однако никогда нет уверенности в сроках ее окончания. Застройщик же тоже рискует, если не купят все квартиры в ходе строительства негде брать финансирование на его завершение. Поэтому закладывают свои риски в стоимость квадратного метра. Ежели используют банковские кредиты, то в связи с тем, что белорусский рубль нестабилен, все колебания вверх – вниз тоже закладывается в риски. И многие другие факторы.
Не отрицаю и халатность - привлечение непрофессиональных строителей для работы на стройках с обучением прямо на месте; закупку заранее дешевого некачественного бетона, арматуры, окон, блоков, воровство денег и строительных материалов. Из-за того, что стройка финансируется не стабильно, строят медленно, не соблюдаются СНИПы и погодные условия.
Помню, мне рассказывали, как строят дома в Германии. «Если на улице мороз минус 1-5 С, стройка замораживается. Нельзя же заливать бетон при минусовой температуре.»
Я ничего не понимаю в строительстве, спорить не буду. Но когда рядом со мной строили дом по ул.Чюрлёниса, 14 – понимала, что не рискнула бы своим здоровьем там жить.
Сначала 2 года из котлована торчали ж/б сваи, даже уже стали покрываться рыжим налётом и вдруг ба-бах за 4 весенне-летних месяца, работая в три смены, построили 17 этажей. А после бросили, один только кран-бедолага на ветру качался и скрипел. После со скрипом сапоги в сильнейшие морозы и дожди достроили и сдали. Как-то встретила молодую пару, стояли около моего подъезда, хотели зайти. Поинтересовались давно ли живу и в какой квартире.
- Мы с мужем учились на третьем курсе, когда решили пожениться и вступить в строительство 1-й квартиры в доме 14. Через неделю мне рожать – двойня. Университет закончили, год работаем. И вот уже не знаем, нужна ли нам эта квартира? Я показала свою, где живу – они аналогичны. Посмотрели, пошли думать.
III.
Почему не падают цены на вторичном рынке?
Приведу вам цикл повышения цен на рынке. Это мой взгляд на ситуацию.
Хочу купить 3-ую квартиру в квартале Левада.
Для этого необходимо продать свою 2-ю в Малиновке. На разницу беру кредит. Те что накопила, оставляю на ремонт. Выставляю свою квартиру максимально подтягиваю стоимость под покупаемую. Мою стоимость видят другие продавцы, сравнивают со своей квартирой, прицениваются. Могут даже зайти под видом покупателей, оценить.
Моя – 69 000$
- Хм! – думают они. Наша лучше – этаж комфортнее, подъезд чище, вид красивее, плитка дороже. Поставим на пару тысяч выше – 73 000$.
Однако есть квартиры и дешевле. Они постепенно продаются, остаются только дороже. Находится покупатель на мою, слегка поторговавшись продаётся. Никто не знает за сколько, все только видят была 69 000$ и пропала.
- Ого!!! Продалась. Конкурент ушел, вокруг все приподняли цены. Ушла за 73 000$, опять никто не знает реально за сколько и ценник не падает, а даже слегка порастает в своих желаниях.
Понятно да? Рынок похож на слои – нижний дешёвый вымывается, верхний завышенный опускается вниз, а сверху вырастает новый. И пока будут застройщики поднимать на свои квартиры цены, а они будут их поднимать – много причин: рост цен на строительные материалы; различные обременения, которые накладываются при выделении участков под строительство в виде сноса частного сектора, строительства школы или детского садика в квартале, нового спортивного сооружения для города и всё это за счёт самого Застройщика. Вторичка тоже не упадёт.
I\/.
В Минск едут регионы, массово едут. Многие имея деньги на руках, покупают квартиры для своих детей, заранее создавая плацдарм для их внедрения в столицу. Когда я пришла в недвижимость, были 2 этапа вливания региональных денег в Минск. Весной, когда выпускники университетов покидали общежития, родители заранее покупали тем квартиры. И осенью, для поступивших на первый курс - мест в общагах не хватало. Аренда квартир тогда была достаточно высока, да и снять было не просто. Поэтому родители подтягивали пояса и покупали хатки деткам. Сейчас это уже не работает, выгоднее снимать в аренду, если нет наличных на покупку.
Покупают те, у кого деньги есть, либо для переезда в столицу, где рассчитывают найти более высокооплачиваемую работу или в виде более выгодной, чем в регионе инвестиции.
Инвестируют в недвижимость практически все, у кого создался свободный капитал, боясь подрастерять его. Деньги должны работать, приносить доход, повышать активы. Если погуглить эту распространенную фразу, сразу вывалится море предложений и советов куда, как и почему. Я не инвестор на эту тему рассуждать не буду. Просто констатирую факт.
\/I.
«Не так давно искали себе вариант для покупки квартиры в Минске, и так разочарованы. Бывали в Европе, в Украине, насмотревшись на хорошие дома (мало этажей, хорошие подъезды, инфраструктура, "закрытость" от внешнего мира, уровень комфорта придворовых территорий и прочее) - просто ужасает то что сейчас строят у нас и это без вариантов! Если и попадается более-менее приличный объект (Левада, Олимпик Парк), то там стоимость такая словно его из мрамора в полнолуние девственницы строят голыми руками. При том что для соседей это уже нормальный обычный уровень жизни. В итоге поняв, что не сможем найти комфортное жилье отталкивались от цены и района.» (Из переписки в Инстаграмм).
С этим я согласна. И да, они мне тоже нравятся. Кварталы низкой застройки – цена квадратного метра по белорусским меркам и возможностям слишком высока. Кадастровая стоимость земли высокая – расположены в зеленых зонах на берегах водохранилищ. Мы должны понимать где живём, что только учимся строить более - менее удобоваримое жилье, сравнивать с развитыми странами не стоит. Про Украину не скажу, думаю, что и там не дешёвое жильё в таких домах.
Однако в Европе стоимость жилья несравнимо выше, спасают доступные кредитные ставки, достойные зарплаты. Не мне рассуждать на эту тему, потому что имею весьма смутное понимание, однако в Европе, Америке, Канаде там, где есть работа недвижимость зашкаливает в цене, многим не по карману даже с кредитом, поэтому люди предпочитают либо жить на периферии и ездить по 100 км в одну сторону на работу, либо снимать в аренду. Информация от моих друзей и клиентов, проживающих там. Для примера: 3-ая квартира в Праге – первый взнос 85.000$, далее многолетний кредит.
В Бельгии (не в столице) при покупке однокомнатной студии за оформление квартиры, подготовке документов оплата только брокеру 20 000 евро. Далее первый взнос и кредит. При неимении постоянного дохода, отличной кредитной истории, на кредит даже не стоит рассчитывать.
Здесь же кроется ответ на вопрос о том, что много людей покидают Родину, почему нет предложений много ниже рынка? Им что не нужны деньги?
Добавлю к выше написанному – нужны и даже очень, много больше денег, чем здесь. Они не будут продавать недвижимость в Минске ниже рынка, скорее выше. Там у них нет друзей, у которых можно занять, банки кредитуют, но смотрят на вашу кредитоспособность и отличную кредитную историю (в Америке её ещё надо заработать, тогда будут низкие процентные ставки), постоянство работы и ваши доходы. Там высокие налоги, их там все платят, чем выше налоги, тем выше уровень жизни в стране или наоборот.
Пока покинувшие Родину, не поймут, что останутся в той стране навсегда, они свою недвигу здесь продавать не будут, поэтому сдают в аренду и скорее своим знакомым, к которым больше доверия.
В завершение 31 декабря в БРТИ был полный Апокалипсис - Минск-Мира переоформлял все сданные квартиры в один день. Помимо этого, собралось невероятное количество - прям людской поток, желающих оформить, переоформить, зарегистрировать свою недвижимость именно в 2021 году. У регистраторов было шоковое состояние, такого за многие годы ещё не было. Уверена, что основная масса закрытых сделок приходится на Новостройки - приоритет Минск-Мира. Квартиры вторичного рынка подтянулись под неё, потому что у многих нет денег на покупку нового жилья, продают свое старое, переезжают на арендное и делают ремонты.
Благодарю за внимание.
В следующей статье порассуждаю на тему «Почему не падает стоимость на аренду жилья.»
С уважением! Как всегда, ваша Маша. Никак не Риэлтор, но Специалист в сфере недвижимости Марина Гордейчик.
12.01.2022 год
