В 2022 году в Госдуму на рассмотрение поступит законопроект о создании государственной информационной системы учета договоров аренды жилья, апартаментов и машино-мест. Документ подготовлен Минстроем и сейчас проходит регламентные процедуры. Рынок аренды хотят полностью вывести из сумрака — платить налоги придется всем, кто сдает свою недвижимость внаем.
Сейчас большинство собственников квартир, апартаментов и машино-мест не платят налоги с доходов от аренды, из-за чего бюджет недополучает до 162 млрд рублей в год. Между тем стоимость аренды жилья в крупных российских городах за год выросла примерно на треть, спрос на такие квартиры тоже значительно увеличился.
Минстрой придумал, как заставить арендодателей выйти из тени:
их обяжут регистрировать все договоры об аренде и внесенные в них изменения в специальной государственной информационной системе (ГИС). Расчеты между арендодателями и арендаторами будут производиться через эту же систему.
Одновременно министерство предлагает внести поправки в Кодекс об административных правонарушениях, предусматривающие штрафные санкции для арендодателей, которые не захотят взаимодействовать с новой платформой.
Как пишет «Коммерсантъ» со ссылкой на законопроект, за отказ от размещения информации в ГИС или ее искажение граждан планируется штрафовать на 3-5 тыс. рублей, юрлиц — на 30-50 тыс. рублей. За проведение расчетов в обход системы физлицам придется заплатить от 500 рублей до 2,5 тыс. рублей, бизнесу — от 5 до 10 тыс. рублей.
Новая цифровая платформа должна упростить уплату налогов для арендодателей и обеспечить защиту прав обеих сторон сделки — по крайней мере, об этом говорит Минстрой.
Однако, как следует из материала «Ъ», проект Минстроя пока что не обсуждался с самим рынком. Неудивительно, что большинство экспертов и участников рынка считают: метод кнута не поможет, ужесточение требований может привести к росту теневого сегмента рынка аренды.
Собственники, сдающие жилье в аренду, нередко не хотят платить двойной налог: имущественный и с доходов от сдачи внаем.
Между тем уже неплохо работает метод пряника — НПД, то есть налог на профессиональный доход для самозанятых, льготная ставка по нему составляет 4% для граждан и 6% для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.
Согласно статистике Федеральной налоговой службы, на 1 октября 2021 года в России насчитывалось почти 3,4 млн человек, состоящих на учете в качестве самозанятых. С начала 2019 года самозанятые задекларировали 745 млрд рублей, бюджеты субъектов получили дополнительно 15 млрд рублей.
На сайте ФНС сообщается, что основная часть самозанятых — это таксисты, курьеры и те, кто сдает квартиры в аренду. Граждане, зарегистрировавшиеся в качестве самозанятых, предпочли выйти из тени, заплатить небольшой налог (4% НПД против 13% НДФЛ — разница ощутима!) и спать спокойно.
В связи с грядущими нововведениями возникает вопрос: можно ли стать самозанятым, если официально трудоустроен?
Далеко не все собственники, сдающие квартиры в аренду, являются рантье, у большинства есть основная работа.
Можно! При этом нужно будет уплачивать НДФЛ по обычной ставке с дохода по трудовому договору и НПД с дополнительных расходов по льготному режиму. Налоговый режим для самозанятых будет действовать до 31 декабря 2028 года.
В случае принятия законопроекта Минстроя цены на арендное жилье могут подрасти еще на 10-15% — так считают участники рынка недвижимости.
Арендодатели, которые сейчас не платят налоги с доходов, при внесении своих объектов в базу наверняка повысят стоимость аренды на размер этой госпошлины. Да и те, кто решит остаться в тени, тоже могут поднять ставки — на случай штрафов.
