Парадокс. Высокое всё: цены на строящееся жильё, ставки по ипотеке, темпы роста стоимости жилья и темпы роста выплат по ипотекам. И при этом, очень низкие темпы роста доходов населения.
ЦБ беспокоит несоответствие одного другому, потому что может привести к массовым просрочкам по кредитам. Беспокойство регулятора обосновано.
Смотрите сами.
Цены на жильё.
По отношению к доходам населения жилье в РФ дороже, чем в любой из европейских стран - выводы экономистов Янины Рощиной и Натальи Ильюнкиной из доклада «Анализ влияния мер государственной поддержки ипотечного кредитования на доступность жилья в России» («Деньги и кредит», декабрь 2021)
Для сравнения они использовали отношение цены 1 м2 к подушевому ВВП. В 2021 году значение этого показателя в России было значительно выше, чем в других странах Европы: 87,4%. Это следствие низких доходов россиян (по данным МВФ, подушевой ВВП в РФ - $11 650, тогда как в среднем по Европе – $31 750) в сравнении с ценами на недвижимости, стоимость которой в России выше, чем в среднем по Европе.
Самое дешёвое жильё по отношению к уровню доходов населения оказалось в самой богатой стране Европы – Люксембурге.
Исследователи сравнивали цены на недвижимость в столицах. Однако не нужно обольщаться, думая, что в остальной России жильё гораздо доступнее. Цены на недвижимость в регионах России, конечно, ниже московских, но и уровень жизни тоже значительно ниже, так что уровень доступности жилья одинаково низкий по всей стране.
Темпы роста цен на строящееся жильё.
По данным системы «Метр квадратный» (входит в структуру ВТБ), в среднем, за 2021 год жильё выросло в стране на 32,8%. Однако рост в крупных городах был значительно большим: от 38% до 100%.
Рост цен на жильё за год, измеряемый десятками процентов, явно не соответствует уровню инфляции, которая по итогам 2021 года ожидается на уровне 8,4-8,7%.
Ставки по ипотеке и рост выплат по ипотекам.
В конце декабря – начале января большинство крупнейших банков страны (в том числе, 7 из ТОП-10) увеличили ставки по ипотеке, сделав их двухзначными (более 10% годовых).
Эксперты компании «Этажи» посчитали насколько дороже стали ипотечные кредиты для россиян за последние три месяца.
Для расчёта была взята средняя стоимость квадратного метра в городах-миллионниках, квартира площадью 30 кв. м, срок кредита — 20 лет, первоначальный взнос 15%, ставка (льготные программы не учитывались) в октябре 2021 года — 8,7%, в январе 2022-го — 9,9%.
Средний уровень прироста ежемесячного платежа по ипотеке составил в: Краснодаре - 14%, Самаре - 12,4%, Волгограде - 11,6%.
Далее следуют: Челябинск (+11,5%), Ростов-на-Дону (+10,3%), Москва (+8,7%), Казань (+8,1%), Уфа (+7,7%), Санкт-Петербург и Екатеринбурге (+7,6%), Нижний Новгород (+7,2%), Омск (+6,8%), Пермь (6,7%) и др. Причём, в одном только январе 2022 года (в сравнении с декабрём 2021 года) средний платёж в крупнейших городах России вырос на 6,9% (привет повышению ключевой ставки ЦБ в декабре).
Итак.
В России самое дорогое (по отношению к доходам) жильё в Европе. С очень высоким (более 30%) ростом цен за прошедший год. С очень высокими – двухзначными ставками по ипотеке. С очень высоким приростом ежемесячных выплат.
Все перечисленные цифры – двухзначные (десятки процентов по каждой позиции).
Обеспечено ли такое удорожание сопоставимым ростом доходов населения? Нет.
Что мы наблюдаем?
Если в апреле 2021 года Министерство экономического развития РФ давало прогноз о росте реальных располагаемых доходов населения по итогам года в размере 3%, то в октябре этот прогноз был скорректирован (уменьшен) самим министерством уже до 2,5%.
Реальные располагаемые денежные доходы — это доходы за вычетом обязательных платежей, скорректированные на инфляцию.
Ключевое слово – инфляция. Мы помним, что происходило с инфляцией в конце прошлого года. Складывалось ощущение, что она вышла из-под контроля. Соответственно, «поломался» сценарий роста реальных располагаемых доходов населения. Окончательных оценок по прошлому году от Минэка ещё нет, но есть предварительные оценки специалистов.
РИА Новости в середине декабря опросило ряд экспертов, они дали свою оценку росту реальных доходов населения по итогам 2021 года. Цифры, следующие:
АКРА - 2,5-3%, "ВТБ Капитал" – 2%, банк "Зенит" - 2,8%, НРА (Национальное рейтинговое агентство) - 1,5%, НКР (Национальные кредитные рейтинги) – 1%, Промсвязьбанк – 2,2%, Совкомбанк - 1,8%, рейтинговое агентство "Эксперт РА" - 2,5%.
Не больше 2,5%, а может быть и того меньше. Но, в любом случае, никаких двухзначных значений здесь и близко не предвидится.
Значит, удорожание на десятки процентов, а рост доходов на несколько.
Это ровно то, что беспокоит ЦБ – несоответствие роста цен на жильё росту доходов населения. И, конечно, регулятор беспокоит устойчивость банковской системы – кредиты понаберут люди, которые будут не способны обслуживать их и отдавать.
ЦБ действует доступным ему методом – повышая ключевую ставку и делая ипотечные кредиты не доступными для населения, отсекает потенциальных неплательщиков от банков. Однако принцип «засадил занозу в палец – отруби руку» не верен, и, по сути, тупиковый.
Если цены на жильё становятся всё менее доступными, нужно не отсекать потенциальных покупателей, а проводить экономическую политику, направленную на повышения жизненного уровня за счёт: увеличения в экономике доли малого и среднего бизнеса, доступности кредита, жёсткой антимонопольной политики и пр.
Если власти делают ровно всё наоборот, то накачка населения кредитами ничего не даст, и ничего не изменит.
Жильё будет всё менее доступным, даже если временно оно начнётся снижаться в цене!
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
(* Прим. Предлагаю площадку канала, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке первичного жилья).
МИСТИЧЕСКИЙ ПЕЙЗАЖ
живопись, масло, 30x42 см, 2006
Юрий Лытнев
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
Последние публикации канала:
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Проверьте свою новостройку и застройщика.
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
