При сдаче квартиры в найм (в аренду) встречаются полярные точки зрения о роли договора. Кто-то верит, что договор чрезвычайно важен, верят, что все, что написано в договоре, будет соблюдаться, а кто-то думает, что договор вообще не нужен.
За время моей работы у меня сложилось достаточно специфическое отношение к договорам найма. Безусловно, договор нужен, так как собственник получает защиту от криминала. В квартире может произойти все что угодно и соответственно может быть нужно давать показания в полиции, что я уже несколько раз делал. Ну а если нет договора, то как вы сможете что-то подтвердить?
Но нужен ли договор на десятки страниц где запрещается все что угодно? Здесь необходимо понимать человеческую природу. Посмотрите, как сегодня соблюдаются в мире даже межправительственные соглашения. Их просто берут и выкидывают в помойку. В договоре может быть написано все что угодно, но краеугольный камень любых отношений - это взаимное заинтересованность сторон в каждый конкретный момент времени. Есть взаимная заинтересованность, договор исполняется, нет взаимной заинтересованности, договор исполнятся не будет, да, вы можете написать в договоре, что квартирант будет у вас жить 10 лет, но если ему не будет нужна квартира через 1 год, то он просто съедет.
Сдавая квартиру также необходимо исходить из того, что периодически будут нарушаются даже основные положения договора. Можно десять раз написать, что запрещено проживание с домашними животными, что в квартире должно проживать два человека, что мебель переставлять запрещено, что курить можно только на улице и т.д. и т.п., ну а что будет по факту?
Я вспоминаю историю с запертой ванной, когда квартирант меня уверял что кошки нет, ну а ванна заперта просто так...
Конечно, в договоре должны отражаться условия проживания, но необходимо помнить, что вероятность того, что квартирант будет штудировать договор по вечерам, небольшая.
Каким, по моему мнению, должен быть договор?
1. Договор должен быть кратким (максимум 2 страницы);
2. Договор должен быть гибким для обеих сторон, т.е. собственник должен иметь возможность расторгнуть договор (изменить условия договора) в течение короткого промежутка времени;
3. В договоре должны четко проговариваться все финансовые условия. Неправильно когда собственник по завершению договора начинает выдумывать цифры с потолка;
4. В договоре должно отсутствовать то, что не несет реальную смысловую нагрузку.
5. В договоре не должны описывать противоправные действия собственника. Ох, как я часто встречаю договора, где собственники расписывают как они будут нарушать закон и еще под этим ставят свою подпись.
6. Собственник всегда должен иметь конкретный алгоритм действий на случай нарушения условий договора со стороны жильца.
7. Договор должен купировать конфликтные ситуации, а не провоцировать их.
Чтобы я хотел посоветовать собственникам, помните, что сам по себе договор вторичен, первична заинтересованность сторон. Адекватные собственники не судятся и не скандалят, а пытаются найти общий язык. Но, конечно, если общий язык найти не получается , то договор должен стать вашим помощником. Если брать меня, то, славу богу, я ни разу с квартирантами не судился, хотя были случае жесткого выселения из квартир, подробнее о них вы можете прочитать на канале.
P.S. Традиционная аналитика рынка. Количество сдающихся квартир в Москве по данным Циан на 29.06.2022г. - 35,3 тысяч. Пока ситуация остается напряженной )))
